模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式
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功能类别 |
收益方式 |
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酒店 |
外包经营 |
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写字楼 |
销售/出租 |
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商场 |
自行经营/出租 |
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公寓 |
销售/出租 |
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特征 |
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 |
【案例实操】香港太古广场
太古广场总占地三十二万平方呎，于一九九零年落成，包括四座大楼及一个购物中心，共提供近五百万平方呎的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等，定位为香港最顶级的综合体物业。
各功能规模构成
太古广场购物中心
太古广场购物中心共分四层，建筑在一个有五百个车位的停车场之上，提供楼面面积七十一万平方呎，场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆，并提供多个展览场地 。商场业态以国际品牌专卖店为主、主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街；在布局方面拥有优越的共享空间。
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主要经营业态 |
商家品牌 |
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百货公司 |
香港西武、连卡佛、马莎百货 |
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女士时装/男士时装 |
A/T、Versace、D & G、Hermès、Gucci、登喜路 |
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护理/美容 |
屈臣氏 |
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珠宝/钟表/饰物 |
集雅堂、世界画廊、万宝龙、高登眼镜、亚历山大 |
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书籍/音乐/电子用品 |
香港唱片、环宇影音中心 |
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电影院 |
UA金钟电影院 |
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食肆 |
星巴克、北京楼、锦江春 |
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银行/服务 |
花旗、汇丰、揸打 |
各楼层布局特点
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四层 |
为塔楼的中庭和平台 |
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设的士站、停车场地等 |
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一至三层 |
商业主体，内街式分布。 |
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高档商业，以精品店为主。 |
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楼层越高，铺面划分越小。 |
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负一层 |
与地铁出口接驳，并迅速引导人流上1层。 |
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负一层主要为停车场，临街部分为餐饮，临地铁出口设一圈商业。 |
关键驱动因素
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外因 |
优越的地理位置，依托于港岛CBD，位于商业区核心区 |
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良好的交通环境，位于地铁上盖 |
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内因 |
各功能物业均为顶级形象、均具有一定规模，都可成为第一吸引物 |
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各功能形象档次统一，相互形在支撑，写字楼为购物中心、酒店、公寓带来客源，而其又为写字楼形成良好的配套 |
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统一的管理与相互服务，形成最大化的资源共享 |
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各功能配合形成使用的全时段，保持24小时都为活力中心 |
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开发商对商家及客户有力的控制，保持了整个物业的形象与档次 |
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设计良好，保证了各功能物业相互不受干扰，且充分利用为海景资源 |
模式二：以写字楼为核心功能的发展模式
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功能类别 |
收益方式 |
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酒店 |
-- |
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写字楼 |
销售/出租 |
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商场 |
一般出租 |
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公寓 |
销售/出租 |
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特征 |
各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响 |
【案例实操】广州中信广场
中信广场位于广州商业、金融繁盛的天河区天河北路，雄居广州南北向的城市新中轴线上，南向天河体育中心及珠江新城区，北靠广州火车东站、港穗直通火车站及地铁二号线总站，步行仅需8分钟。
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定位 |
广州最顶级的超高层写字楼，超高层写字楼+公寓+小型购物商场 |
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占地面积 |
23,000平方米 |
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总建筑面积 |
320,000平方米 |
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广场组成 |
由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组 成，是集写字楼、公寓、商场于一体的甲级综合智能型大厦。 |
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外因 |
优越的地理位置，广州市新发展的金融商务区中心 |
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受益于城市东移，区域具有较大的发展潜力 |
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IT业和专业服务业的兴起，在区域形成产业族群 |
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内因 |
利用超高层写字楼树立顶级形象，迅速成为区域的标志和领袖 |
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以写字楼功能为核心，其他功能均为写字楼服务 |
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公寓为写字楼提供较好的配套 |
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舍弃了较大的裙楼商业利益，保证高档写字楼所需大堂的昭示性 |
模式三：以酒店为核心功能的发展模式
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功能类别 |
收益方式 |
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酒店 |
外包经营 |
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写字楼 |
出租 |
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商场 |
自行经营/出租 |
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公寓 |
一般出租 |
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特征 |
全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 |
【案例实操】上海商城
上海商城位于南京西路，是成熟的商务、酒店区域。总建筑面积18.5万平方米。由一个五星级酒店、拥有472间豪华公寓、国际水准的办公大楼、25000平方米世界知名品牌的购物商场、以及其它各种设施组成。
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定位 |
上海顶级国际化综合体" city within a city "，五星级酒店+豪华公寓+写字楼+商场 |
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核心功能 |
五星级酒店为主导，以五星级酒店带动高档公寓、写字楼及商业 |
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功能配比 |
酒店：公寓：写字楼：商业 约为45%：30%：15%：10% |
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外因 |
处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力 |
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区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围 |
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内因 |
定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次 |
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五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意 |
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娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心 |
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波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位 |
模式四：以商业为核心功能的发展模式
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功能类别 |
收益方式 |
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酒店 |
外包经营 |
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写字楼 |
销售/出租 |
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商场 |
自行经营/出租 |
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公寓 |
销售/出租 |
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特征 |
各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响 |
【案例实操】深圳华润中心
华润中心是一座以大型购物中心为核心，集商业、办公、居住、酒店等诸多功能于一体的综合性、现代化、标志性、高品质的建筑群体。项目占地面积77,292平方米，总建筑面积480,935平方米，设置车位2,988个，其中一期项目车位1,034个。 华润中心项目分北、中、南三个部分，涵盖了不同功能特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。
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首期规划 |
北区写字楼+中区购物及娱乐中心，总建筑面积达23万平方米，提供约1000个车位 |
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写字楼——4.2万平方米的甲级写字楼，高度为139米，其中1-3层为高档国际时装旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5-28层为写字楼，顶层为多功能厅。 |
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万象城——18.8万平方米的大型综合性购物及娱乐中心，包含零售、餐饮、娱乐休闲、文化、康体等诸多消费元素，由超级市场、大型百货商店、时尚零售商店、电影院、真冰溜冰场及各类餐饮等近300家零售店面组成。 |
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2002年10月开工，约在2004年底、2005年初竣工开业。 |
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二期规划 |
占地4.1万平方米，总建筑面积达25万平方米，提供约2000个车位 |
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开放式购物空间、五星级酒店和服务式公寓的组成 |
关键驱动因素
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外因 |
优越的地理位置，良好的交通可达性； |
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区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； |
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区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。 |
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内因 |
超强的实力与品牌号召力； |
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集购物、娱乐等为一体的体验式； |
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项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； |
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一流的精英团队。 |
（转载请注明：本文选自赢盛中国《商业地产决策参考》）
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