卓越商业张尚学:商业地产四五年后会出现洗牌或磨合

观点地产 陈业   2014-01-12 14:05

核心提示:据张尚学介绍,除了深圳大本营所外,卓越在很多城市都有商业项目,包括在青岛、上海等地。而眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房;青岛、上海的项目都在筹备过程中。

  在卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学看来,衡量一个商业项目的好坏,从财务上来讲肯定是投资回报率,从经营指标来讲包括销售额,还有客流量、消费者满意度、商家满意度。

  据张尚学介绍,除了深圳大本营所外,卓越在很多城市都有商业项目,包括在青岛、上海等地。而眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房;青岛、上海的项目都在筹备过程中。

  随着城镇化的推进,卓越未来会否去到三、四线城市发展项目的问题,张尚学透露,卓越还需要研究,现在主要是在一线城市和省会城市。

  张尚学表示,未来卓越去到三、四线城市发展商业主要有两个契机,一是城镇化发展,二是城市更新。

  另于眼下的卓越,外界关注更多的或在于其上市问题,卓越回应称,上市的问题还是看资本市场。张尚学补充指,IPO和融资环境有关系,如果融资环境好的情况下,企业现金流相对比较好的情况下未必非要去做IPO。

  以下为卓越商业经营管理有限公司总经理张尚学的采访实录:

  记者:请问卓越在商业方面的发展情况怎么样?

  张尚学:除了深圳大本营所外,我们在很多城市都有商业项目,包括在青岛、上海等地。眼下深圳岗厦的大百汇项目12月底就会开放样板房;青岛、上海的项目都正在筹备过程中。

  我们谈的更多的是集中商业,包括购物中心、写字楼等这些都属商业地产范畴。

  我们在全国的项目都会涉及到商业地产,任何发展商都回避不了商业地产这个问题,比如说社区商业,只不过体量大还是小、多还是少。

  记者:卓越在西乡的旧改项目,会牵扯到商业项目吗?

  张尚学:任何的物业形态都会涉及到商业,包括旧改项目也是这样,开发商回避不了里面商业部分的产品。

  记者:今后卓越是以写字楼为重点吗?

  张尚学:不一定,只是外界看到比较多的是写字楼,因为写字楼很高,有昭示效应。卓越做写字楼也比较成熟,品牌较好。如果有合适的机会、环境、条件,我们还会再做精、做强写字楼。

  记者:卓越在商业和住宅的持有比例方面是怎么规划的?

  张尚学:我们是因地制宜,当然有一个基本的概念,商业以后会占资产比例的20%左右。但是,因为现在获取土地的时候有一些政府指标我们不能控制,这不是一个绝对概念。

  记者:卓越的商业主要还是集中在深圳,怎么看深圳商业地产的发展情况?

  张尚学:因为深圳发展比较快,从目前来讲相对还好。再过几年饱和度会增加,这肯定会存在的,以后社区型商业是一个方向,会满足社区居民的基本生活需求。

  记者:卓越对于去到深圳以外的地方发展商业项目是怎么考虑的?

  张尚学:我们在其他城市发展得也不错,卓越不是一个地方性公司或者城市公司,而是一个全国性公司。在其他城市的公司都是按照设定的组织体系,包括人力资源搭配去做,这是基本保障。

  记者:您觉得什么样的商业项目是好项目?

  张尚学:从财务上来讲肯定是投资回报率,从经营指标来讲包括销售额,还有客流量、消费者满意度、商家满意度。这些方面如果都得到好的结果,这个项目就是好的商业项目。商业项目未必非要定性为哪一种概念和模式,其实还是要用不同指标衡量,现在从零售商业来看是可以细分化的,比如说财务指标、消费者满意度、顾客满意度、商家满意度,这些指标好就可以算是好项目。

  记者:随着城镇化的推进,有很多企业会去三四线城市发展项目,卓越有没有这个计划?

  张尚学:我们还需要研究,但是现在主要还是在一线城市和省会城市。

  去三四线城市发展商业主要有两个契机,一是城镇化发展,二是城市更新,这会推动商业的发展。在三四线城市主要是传统商业升级的概念,是一个商业发展升级的过程。但是毕竟容量有限,会有先入优势,进得比较早就会有优势。

  记者:您认为商业地产热的态势会持续多久?

  张尚学:从写字楼来讲,和所处城市GDP、产业状况有很大关系。从零售商业来讲,可能在四、五年过后市场会是一个竞争非常激烈的状态,会有一个洗牌或者磨合的过程。

  卓越在当下商业地产比较热的情况下,会选择因地制宜、因势而异来定位及适应市场。

  记者:作为商业发展商怎么和品牌商维护好合作关系?

  张尚学:品牌商也分各种业态,每种业态都有自己的品牌,首先要和品牌有个共赢的概念。

  第二,我们是在做平台,要打造好经营平台,提供给品牌商好的经营基础,好的经营环境,这是发展商要做的。

  记者:住宅房价上涨对商业地产会造成什么影响?商业与地产之间的相互作用是什么,商业与住宅结合的核心定位是什么?

  张尚学:住宅毕竟是生活必需品,量价齐升关键还是因为老百姓的需求。有了需求,就会延伸到生活的需求,生活的需求说白了就是商业的需求,这是一个循环的概念。

  从资产价值来讲,商业物业是创造价值的产品,按理说应该比住宅价格更高,更核心的是在于经营价值。未来如果住宅价格往上涨,商业价格也会有增长的趋势。

  记者:怎么看商业和金融的关系?

  张尚学:商业最大的问题是在于资金投入成本,因为回收周期比较长,投资回报率比较低,再加上现在融资环境不宽松,融资成本很高,在这种情况下怎么去支持商业的经营和运营,对发展商来讲压力还是很大的,所以这方面需要更多灵活渠道,在商业融资成本方面进一步努力。

  记者:未来卓越发展商业主要是走REITs渠道吗?上市在计划之内吗?

  张尚学:这个还没有明确,只是在尝试,上市的问题还是看资本市场。

  为什么IPO?这还是和融资环境有关系,融资环境好的情况下,企业现金流相对比较好,未必非要去做IPO。

  记者:怎么看电商对商业的冲击?

  张尚学:现在电商处于迅猛发展的阶段,但是有一点不能忽略,消费者永远是社会的群体动物,不能让我们以后的消费者,或者老百姓都生活在虚拟的世界里面,这对人类社会的发展不好。

  电商有两个具有竞争优势的地方,一是价格,二是后续物流、评价体系的服务。因为物流行业的发展,可以使电商发展很快,但再过几年一定会有一个平衡点,因为消费者是社会动物,老百姓的消费行为需要亲身体验。

  如果在商品价格相对平衡的情况下,价格优势无非在于一些标准性产品。如果商品价格达到一定平衡的时候,实体和电商会出现平衡的关系。

  记者:在商业方面,卓越有什么经验可以借鉴?

  张尚学:在做商业方面,企业就像人一样,永远是个学习过程,我们也在学习研究。

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