招商地产发展迷途寻踪 重归房企第一梯队步伐提速

　　（赢商网记者1月16日报道）地产股在最近一周表现不佳，集体大幅下跌，截至记者发稿时，招商地产跌幅已在4%左右，可谓领跌地产股。从去年年中因换帅问题一度被热议的招商地产又重归公众视线。

　　早些年，招商地产曾与万科、保利等齐名，被称之为“房企四大巨头之一”，但无奈差距逐步拉大。最近这两年多时间更是频繁换了三位一把手。究其个中原因，业内认为主因是招商局集团急于使招商地产设法重归第一梯队。而三位一把手的发展侧重各不相同，招商地产在曲折中提速前行。

　　两年多更换三位掌门人

　　2013年7月，招商地产董事长、行政总裁、党委书记林少斌仅保留董事长职位，升任招商局集团总工程师。时任总经理贺建亚升任公司第一负责人，也就是说董事长此后一段时间将成为虚职。此消息一发，外界颇为惊愕。

　　而林少斌在2011年2月才刚刚接替原董事长孙承铭之位，彼时，招商地产正面临着2010年度糟糕的业绩。从20亿元的净利润规模来看，早被昔日的老对手万科、保利远远甩开。从销售额来看，在万科跨入千亿大关的同时，招商地产2010年签约销售金额及销售面积却较2009年均有所下降。

　　2010年实现房地产签约销售金额146.25亿元，比2009年同期的148.42亿元有所下降；销售面积95.17万平方米，比2009年的121.19万平方米下降了21.47%。

　　与已升任招商局集团副总裁的孙承铭沉稳低调风格不同，林少斌上任后提出“三年再造招商地产”的宏伟计划，欲用十年时间带领公司重返一线地产商行列。

　　此后，招商地产开始大肆攻城略地。

　　2011年全年，招商地产共在佛山、武汉、镇江、上海、青岛等地新获项目用地9幅，扩充土地资源285万平米，其中权益面积231万平米，较2010年的176.74万平米有较大幅度增长。

　　2012年，招商地产又耗资157亿元购入391万平方米的土地储备，拿地规模已接近此前两年的拿地总量。与万科、中海相比，招商地产拿地额占比销售额为43%，远高于万科的29%和中海地产的22%。

　　然而，招商地产的扩张势头仍要加码。林少斌在2013年3月份的业绩说明会上明确表示，公司在2013年的土地市场上会积极参与，全年拿地的资金计划超过200亿元。

　　实际上，记者统计招商地产前三季度耗资142.73亿元获取13宗地块。第四季度拿地步伐加快，仅11月，招商地产就豪掷52.69亿元，在佛山、烟台、重庆、成都等地购得土地使用权。12月，又以14.3亿元价格在武汉古田竞得一商住地。总额已超过200亿元。

　　林少斌提速心切，却只从土地储备方面入手，忽视了“现金流”作为房地产行业生命体征的特殊性，其结果是逐步推高招商地产的负债率。

　　2011年招商地产库存量逾514亿，总资产负债率达69.53%，2012年存货逾736亿，期末资产负债率增至70.3%。

　　当时，媒体纷纷猜测林少斌被撤换的原因，认为与招商地产过于激进的65亿元定增方案导致股价下跌有关。而一位不愿具名的地产从业人士对记者分析，在这期间，地产股全部大跌，其中万科跌去300多亿市值，保利跌去250亿元左右，这样看来，换人与股价并没有直接关联。

　　实际上，招商地产的65亿元定增方案于去年11月获得证监会受理。此前，只有迪马股份的再融资方案在2013年10月16日获得证监会受理。

　　“贺建亚任总经理以来，招商地产的成绩有目共睹。林少斌升任集团总工程师，实际上有助于招商局集团加大力度支持招商地产的发展，并不会对公司的经营活动产生影响。”招商地产董秘刘宁回应称。

　　但是，总经理贺建亚全面接管招商地产实权已毋庸置疑。

　　经营周转上的薄弱依旧是贺建亚新征程中的绊脚石，而贺建亚的经营风格似乎更为稳健。最明显的变化是，这家央企背景的地产巨头开始从严格追求高利润的效益优先模式，向规模与效益并重的快速高周转模式转型。

　　平安证券分析称，贺建亚有意识地控制公司拿地的稳步增长，提速新城市拓展。在2013年第二季度受土地市场持续过热影响，放慢拿地节奏，进入下半年又明显加快拿地步伐。尽管2013年招商地产全年销量中规中矩，但预计2014年可售约900亿。

　　商业地产渐成扩张引擎之一

　　在地产企业纷纷忙于调整产品结构、进军新领域的大环境下，手握大量储备土地的招商地产也开始顺应行业企业的主流发展方向去规划自身的前行方向。

　　2013年，招商地产由深圳起步的商业地产板块进入了收获期。资料显示，已有多个项目投入使用。3月海上世界发布招商成果，9月开始试营业，5A写字楼招商局广场在6月入伙，希尔顿酒店也在10月开业。

　　据2013年半年报，招商地产上半年的投资性物业租赁收入3.71亿元，累计出租面积达440.94万平米。

　　得到了实惠的招商地产更加重视这条专业的扩张之路。同时，招商地产的商业地产版图在全国开花，将在深圳、广州、南京、重庆、珠海、博鳌等地相继推出很多大型商业项目。

　　刘宁表示，目前，商业项目资产估值占招商地产总资产的10%左右。公司目前正在探索养老地产的开发模式，未来会逐步加大商业地产的比重。“但需要一个循序渐进的过程，因商业地产占用资金会相对较大。”

　　而招商地产在二线城市形成的发展格局，让市场普遍看好其后期资金回笼力度。据统计，2013年以来，由华南本土走出的招商地产新进入了大连、昆明、宁波、杭州和南宁等新城市。全年拿地城市中，二线城市拿地占比超过8成。

　　UBS瑞银地产分析师李宗彬认为，2013年年内招商新获取土地的成本较2012年已有所降低，目前公司正对土地成本较高的这些项目采取较快的销售速度，加紧回笼资金以投入回报更高的项目。

　　此外，融资方面，公开资料显示，招商地产近10年来通过资本市场仅融资约80亿元，其中有一半来自母公司招商局，而从A股市场融资额仅40亿元左右。这与拥有海外融资平台的房企相比，无疑也是公司实现快速扩张的羁绊之一。

　　于是，2012年5月10日成功收购香港上市公司东力实业后，于2013年4月24日就宣布作价62亿港元注资东力实业。

　　国泰君安分析师认为，借壳东力上市对招商地产意义重大。公司近几年融资成本都较低，2012年加权平均融资成本不到6%，而海外融资平台的搭建将进一步增强招商地产的资金优势；此外，融资优势还会推动招商地产目标的加速实现。

　　在2013年12月，招商地产首次海外发行的5亿美元债券已经获得香港联合交易所批准上市及买卖。