蔡云：商业项目过剩态势显现 开发商应想办法调整

　　据商业地产专业机构的研究报告表示，2013年，亚太区商业房地产直接投资额已经是全球金融危机以来的最高点，预计2014年该数字将达到1300亿美元，使整个亚太区商业房地产直接投资额强劲回升至全球金融危机前的水平。

　　这其中，中国地区的贡献值显然不容小觑。事实上，从这次住宅的宏观调控以来，商业地产近几年的发展情况有目共睹。不管是京沪广深还是更为广阔的二三线城市，商业地产俨然成为了一个香饽饽。然而，这也使得另一个现象在2013年特别明显，即商业项目过剩的态势已经显现。

　　在市场乐观、企业竞争压力加剧的情况下，作为商业地产的行业协会，中国房地产业协会商业地产专业委员会也显得日益重要。

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云接受记者采访时表示，这是商业地产发展的一个过程，无法避免。作为协会，只能引导呼吁企业对商业地产进行更符合市场定位的规划，而已有的经营不善的项目则应该想办法调整。

　　以下为记者对中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士的采访实录：

　　记者：商业地产供应过剩导致租金或者售价出现变化，甚至有向下的情况，怎么看这样的变化？

　　蔡云：商业地产自从诞生以来，一直都是随着房地产行业的发展，随着国家整体经济的发展应运而生的。这些年在商业地产的发展过程中，首先是有了房地产的发展，有了经济整体向好的发展。

　　更重要的是，近年来随着宏观调控的影响导致商业地产投资量增大，特别是近一两年以来投资量价齐升。北上广深就不说了，更为关注的是二三线城市，甚至三四线城市都在做商业地产。

　　商业地产的好处很多，首先是一个城市的名片，是城市集约发展的产物。商业地产给城市带来了产业的集合、人流的聚集、城市形象的提升，包括消费的升级。

　　但是不管好与坏，所有的供应都要以市场接纳为最根本的前提，当供应量上升以后，市场接纳不够就会出现供大于求，供大于求就会出现租金下跌，商铺租不出去。

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会也非常关注这个市场，2013年一到六月份国家统计局的数据是商业营业性用房比2012年同期增长了8.3%，增长比例是比较高的，办公用房增长了38%，所以供应量是非常大的。

　　但对于整体市场经济来讲，我觉得存在不平衡性。比如说在一些二线城市急需商业地产的供应，因为产业集群到一定程度之后，人们消费水平上升了，所以需要一个公共空间来打造生活环境，肯定需要商业地产。如果三四线城市没有这么足够大的产业和人口聚集，商业项目肯定是过剩的。

　　北上广深市中心非常集中的商业项目大量上市，像北京二环以内有很好地段的商业项目都出现了空置的情况，会看到很多商铺挂了急待开业的招牌，实际上就是没有招商成功。

　　从整个商业地产发展过程来看，有这么多公司已经上市了，政策导向不应该是堵，体量已经出来了，怎么堵？不让做商业地产做什么？

　　所以，应该出更多的疏导政策，比如说多元化经营、体验式消费、引进外来的零售商，打造不同的业态形式供应市场。而开发商在面对商业地产过分集中，或者供大于求的情况下一定要动脑子，调整自己的经营方向，这样市场才能平衡。

　　记者：北京、上海等一二线大城市相对比较容易，但在三四线城市怎么调整？

　　蔡云：市场是一个开放的市场，不是固定模式的。比如说一二线城市的市场是体验式消费业态形式，这适合一二线城市，甚至适合二三线城市的人到一二线城市消费。

　　再低一级的市场，三四线城市面对的消费群体，可以出现的业态形式需要反复考量。同时，在吸引这些业态时会不会想到一二线城市的逆城市化现象，要是有特色就会吸引其他人到这里来消费，这是种互动式的消费。

　　比如做儿童娱乐中心，省城已经有了若干个儿童中心，再做肯定不行，租金也上不去，商业地产也没办法增值、保值，这个项目就是失败的。如果在100公里以外的地方做其它的业态形式，这个业态形式既适合当地的市场消费，同时又适合一线城市人逆城市化消费，这样就平衡了。

　　市场是开放的，不能只想一个方面，开发商会想到办法的。随着经济的发展，随着国外的先进技术或者经营思路进来，这些调整会有的。

　　比如田园经济，现在台湾有很多市场在做无土栽培，也引进购物中心了。这些在一线城市也许是不合适的，但是到了三四线城市，既带动了当地的市场，同时也吸引了一二线城市的人去消费，这是互动的。

　　面对市场过剩的问题，开发商不能束手就擒、坐以待毙，而应该想出更多的办法让市场活跃起来、丰富起来，才能摆脱困境。因为项目都盖起来了，也不能把购物中心改成住宅来卖。

　　记者：从统计局的数据来看，2013年商业地产不管是投资增速还是发展增速比住宅要高出很多，这种增速会保持一段时间吗？

　　蔡云：商业地产为什么发展？这是两个形态构成的。一是中国经济的发展，特别是新型城镇化建设的发展，二是老百姓提高生活品质的要求也催生了商业地产的发展。

　　商业地产是伴随着住宅地产发展产生的，但是过去商业地产的配比一直低于住宅地产。商业地产其实有很多业态形式，包括购物中心、写字楼、酒店、公寓，还有其它持有性物业。

　　随着整个市场的发展，在三中全会提出尊重市场规律以后，更多的商业地产商会有蓬勃发展。

　　但市场是教育投资者的最好老师，现在我们看到一些地方过剩了，若干年之后在没有消化的情况下谁再去投资呢？我想应该不会出现。

　　记者：三中全会虽然没有具体提到房地产方面的内容，但是从已有的解读来看，对商业地产是利好还是利空？

　　蔡云：三中全会包括我们国家若干宏观调控的调整，对房地产来讲应该是规范市场发展、培育市场成熟的调子。随着国家政策更加合理科学，以后市场会越来越成熟和繁荣发展。

　　记者：越来越多人在讨论商业地产泡沫的问题，担忧下一步会不会针对商业地产进行调控，在这方面您有什么样的看法？

　　蔡云：商业地产现在引起了房地产行业的高度重视，从研究来看，包括中国房地产业协会也一再提醒开发商投资商业地产要慎重。另一方面，在投资量不断增加的情况下，商业地产开发商的专业水平也亟待提高。

　　记者：当大量的商业项目一窝蜂出现的时候，可能只有很少量的项目是真正高质量的，对于这样的情况，您认为应该如何避免？

　　蔡云：从整个商业地产的发展过程来讲，从最早的老百货到小区底商，再到现在现代化的购物中心，我们经历了不断发展的过程。

　　在这个过程中，我们的商业地产规划落后，商业地产业态形态落后，远远和人们生活水平不相适应。特别是随着改革开放以来，大家和国外接触越来越多，大家在国外享受到的商业和国内是完全不一样的。

　　但商业地产发展是渐进式的，不可能一天之内发展得像新东百货，而且商业地产最大的好处是，我们可以注意到店铺是不断调整的，换铺率很高。

　　现在的广州天河城和十年前未必一样，经营范围和经营思路也不同，因为商业地产的软环境是可以得到改善的，但商业地产的规划、建筑、设计这些方面是不太容易改变的。

　　随着中国商业地产的发展，一大批国外设计师和具有国外商业运营经验的设计师都进入中国了，相信未来的发展会越来越好。

　　记者：商业地产对于资金的需求非常大，对于融资的需求也非常大，对于需要钱的发展商来说，会变得更好吗？

　　蔡云：房地产从诞生开始资金来源就分为两块，一是自有资金，二是银行贷款。随着商业地产的快速发展，开发企业还是沿用这两个方式去进行融资。

　　实践证明，商业地产投资量大，投资回收周期长，而且需要运营维护才能达到物业保值增值。在这个过程中，房地产的自有资金和银行贷款不足以支撑商业的运营，不足以支撑收益返回的时间，这就更需要在商业地产前期投资建立一个完善的退出机制。

　　开发资金要退出，退出以后谁进？首先要资产证券化，比如说前几年大家呼声最高的REITs。现在更需要的是基金、信托，包括新的金融体制的进入。

　　随着金融改革的推进，对商业地产来说是一个利好的消息。对整个商业地产来讲，负责任的地产商要对商业地产全过程的产业链，全过程周期进行把握。因为商业地产更多是持有型经营，在这个经营过程中，唯一的目的是达到资产保值增值，这更需要金融手段的不断创新和丰富，才能促进商业地产健康发展。