谢仕平：商业地产趋势是生活中心 电商发展势不可挡

　　说起广州商业，谢仕平是一个不可跳过的名字，他可以说参与并见证了广州商业发展的各个阶段。在百货业发展的鼎盛之时担任广百股份董事总经理，之后又转战购物中心，创下8个月招满800个商铺的招商记录后，又毅然辞职，在不惑之年创立世品国际和丽特百货。

　　正是始终保持对新鲜事物的追求以及所处的需要走在前端的咨询代理行业，谢仕平不断对商业地产、零售业的新理念和新思路进行思考，在购物中心业态、未来发展趋势，O2O、大数据等方面都能娓娓道来。

世品国际董事长谢仕平

　　谈商业地产：提出“生活中心”概念

　　刚刚过去的2013年是中国商业地产浓墨重彩的一年：开发商蜂拥而入，商业项目井喷和空置并存，电商冲击迫使购物中心寻求体验式和020突破……对于广州而言，谢仕平则用“购物中心招商困难、商圈进一步分化”进行概括。

　　“去年是广州商业地产高速发展时期，一方面，开发的量很大，购物中心集中招商；另一方面，由于供应量过大，太过集中，造成招商困难，特别是零售类商铺，甚至很多项目因为招商不达预期延迟开业。”谢仕平说到，由于华润万家、永旺等超市主力店去年开店比较谨慎，这也导致了部分购物中心主力店难招，直接影响整体的招商进度，不能按时开业或进行规划调整。

　　第一太平戴维斯的研究数据也证明了谢仕平的说法，据统计，2013年，广州购物中心整体空置率较2012年末提高了1.1个百分点，达到10.8%，远超6%的空置警戒线。

　　在谢仕平看来，近年来广州商业地产项目井喷一方面是因为已经很少有单纯的住宅性质土地出让，都要求配套商业；另一方面的驱动力是，在房地产宏观调控下，开发商纷纷转型商业地产，然而，“这些开发商很多都处于比较痛苦和迷茫的阶段”。

　　谢仕平一语道出了目前很多开发商的境遇：用住宅地产的思维开发商业地产，心里比较急躁，觉得商业项目很复杂、很慢，纷纷散卖商铺，但是又处理不好销售和后期经营的关系，陷入另外一个尴尬的境地。

　　同时，在中心城区商业趋于饱和的情况下，广州商业逐渐呈现卫星状，除天河商圈外，番禺、白云、萝岗等区域商圈也慢慢崛起。“以后广州各个区域的都会独立的商业网络结构，但从目前来看，区域内的商业有发展过快的现象，周边人口和购买力还支撑不起，真正做得好的购物中心项目还屈指可数。”

　　以番禺万博中心商圈为例，除了已经开业的海印又一城、天河城奥特莱斯、奥园广场、汇珑新天地外，还聚集了番禺万达广场、敏捷广场、奥园中央广场、天河城、四海城等商业项目，番禺万达广场在推迟一年到2014年底开业，而汇珑新天地也是经过多次推迟开业之后在2013年底试业。

　　尽管如此，谢仕平还是很看好万博中心商圈的前景，地理位置、交通、消费群体质量都相对比较好，不过，谢仕平也坦言，商圈的成熟还需要比较长的过程，保守来算，可能需要5-8年时间，如果开发商不能在业态和功能的多样化上进行创新，而是一窝蜂都做一样的东西，同质化严重，整体培育期会更长。

　　“从长远来看，商业地产还是稀缺的，只是一下子集中在某一阶段、某一区域面世”，谢仕平认为，在最近几年内，大部分商业项目都比较困难，关键是看谁后劲足，能够持续经营坚持到最后。

　　在当下购物中心竞争加剧、电商冲击的内外夹击下，体验式消费被看做同质化破局的救命稻草。然而，目前，大部分的购物中心只是单纯加大餐饮、休闲娱乐、儿童等业态，以至于有“体验式将成为下一个同质化灾区”的预言。而谢仕平则提出“生活中心”的概念，“并不是简单的降低零售业态比例提高餐饮占比，而是在功能上进行丰富，增加人性化的服务，还要和环境进行更好地揉合，打造真正的社交体验平台”。

　　谈百货业态：需线上线下将结合

　　在广百百货任职十年的经历使得谢仕平对百货有着深厚的感情，以至于自立门户后，也将百货作为其创业的一部分。然而，近几年，经济疲软导致需求下滑、电商冲击、成本上升的多重影响下，大部分百货企业日子都不好过，而广州的百货企业未能突破体制，顺应潮流进行变革，谢仕平颇有“怒其不争”的感慨。

　　而刚过去的2013年，称作百货业的“寒冬”不足为过，据预估，近七成的百货都出现业绩下滑的情况。而为了刺激消费，和电商争夺客源，广州包括广百百货、友谊商店、摩登百货、天河城百货等在内的百货全年促销大戏频繁上演，折扣力度也较大，此举虽然可拉动销售，然而对毛利率来说无疑是会拉低的。

　　“百货公司可以说没有核心竞争力，只是充当‘二手房东’的角色，与购物中心相比，缺少休闲体验元素，而且不够开放，品牌商未能调动经营的主观能动性。与品牌专卖店相比，不够有特色和个性，电商对其冲击更直接。”

　　此外，在中央加大反腐力度后，对百货购物卡的销售也带来较大的冲击。谢仕平表示，从去年中秋开始，购物卡的销售已大幅度下滑，预计年底到春节这个旺季的时期会较往年的销售额下降明显。

　　一般而言，广州主流百货购物卡销售额至少占全年总销售额的20%~30%，而购物卡销售缩水，至少会使得几大百货公司的销售额减少10亿元。这对广州百货业而言，无疑是雪上加霜。

　　那么，百货业未来的出路在哪里？谢仕平表示，百货公司从联营模式转型买手制不太现实，一方面是国内消费者习惯难以改变，另一方面是百货公司本身缺少买手制经营经验和买手人才。如果做电子商务，百货公司本身没有库存，里面的品牌商自己也不能做电商，因为是以专柜的形式，不能独立收银，“现在更多的是思考怎样和网络相揉合”。

　　“百货公司在这方面马上可以做的是和网络结合进行营销，利用会员大数据，进行统计分析，比如哪些品类销售得比较好等，做好会员服务，进行精准营销等。”此外，谢仕平建议，百货公司另一个可以探索的方向是和已经有做电商的品牌商家相结合，慢慢转成半租赁模式，即只收取保底，线上交易部分就由品牌商家收取。比如，像绫致这种已经开始做020的商家，在百货公司做类似体验店的形式，顾客可以当场在百货付款，也可以扫描二维码在绫致电商平台上进行线上付款。

　　“当然，这个有难度，百货公司原来的联营扣点模式会打破，而且并不是所有品牌商家都和绫致那样做”，谢仕平也表示，百货与网络，线上与线下怎么结合，这个问题还需要业界更多地探索。

　　谈电子商务：未来发展势不可挡

　　2013年，电子商务以前所未有的态势侵入人们的生活，并改变大家的消费习惯，对商业而言，冲击和影响更甚。

　　作为走在行业前端的商业地产咨询公司老板，谢仕平对电商比较关注。根据谢仕平的观察，2013年是电商发展的一个重要分水岭，业界对电商的影响和发展前景的认识上不再有争议，而是探讨怎样做好线上线下结合，就连思想很顽固的实体业老板也做了转变。

　　“我比较认可中国平安董事长马明哲对的说法，虚拟是实体的一部分，两者不能绝对分开。线上线下将结合，就是我们现在所说的O2O”，在谢仕平看来，目前，在O2O方面做得比较好的，就是绫致服装。

　　据了解，绫致旗下拥有杰克琼斯、SELECTED、ONLY、VERO MODA四大品牌，业内有“无绫致，不商场”之说，可见其在国内商场的地位。绫致一年有300多亿销售额，超过一万家的店铺，就是这样的一个巨无霸，走在行业前头，进行变革，做020的魄力值得同行学习。

　　谢仕平介绍到，进入绫致旗下任何一个商铺，看中了某款衣服，除了试穿外，还可以微信扫描二维码，就会有相关的搭配服饰出现，每一款衣服会有三款推荐搭配，这就给顾客更多选择和体验。如果决定购买，可以在实体店付款，也可以在微信上下单付款，付款完可以在店铺中带走商品，也可以通过快递寄到家里。如果还没考虑好，可以在购物车中收藏此款，回家考虑过后再购买。

　　不过，谢仕平也提到，服装品牌如果要和绫致这样做O2O存在一定的困难，或者需要商家下比较大的决心。因为现在大部分服装品牌都是代理制，要处理好线上线下同价，代理商和线上的关系，这需要进行好好的梳理。

　　对于购物中心而言，打造电商平台则不需要直接做支付，而是利用微信、大数据做营销整合。谢仕平认为，这对购物中心来说，空间比较大，可以在购物中心的各个区域铺设监控设备，收集数据，结合会员卡的消费数据，进行整合分析，进行针对性的精准营销。

　　“电子商务的发展势不可挡，谁利用得好，谁就能在未来的商业格局中占有一席之地”，谢仕平总结到。