零售销售增长放缓 快时尚品牌成购物中心中流砥柱

　　中国内地网购人数将很快超越美国，成为全球零售销售总额最高的网上零售市场。然而，国内大型购物中心的供应并未呈现放缓迹象。有见及此，全球领先的私营房地产顾问服务公司莱坊及伍兹贝格(Woods Bagot)联合发表最新报告《中国零售市场焦点2014：承先启后──中国零售业态新发展》，分析究竟电子商贸对中国内地购物中心构成的影响。莱坊认为，虽然内地的购物中心有供应过剩的迹象，但具经验的营运商在未来仍有优势。预计内地优质和非优质购物中心的表现差距将会扩大。

　　报告显示，在中国内地整体零售销售增长放缓下，不少国际零售商的扩张步伐亦受影响。回顾莱坊去年分析的45个国际零售商的扩张计划，65%的奢侈品零售商在2013年未能实现当初订立的开店目标。相比之下，大部份快速时装品牌均超越其扩张目标。

　　另一方面，市场继续有新增大型购物中心落成。 2013年，中国内地11个一、二线城市共有68个购物中心开业，而2012年则有 52个。兴建大型购物中心的势头未有减退迹象，尤其在二线城市。

　　一线城市2013年的优质购物中心租金水平普遍攀升约8%，而二线城市则稍微回落2%，两者之间的租金差距略有扩大。同时，空置率也略为呈现分化趋势。二线城市优质购物中心的平均空置率轻微上升至10.9%。

　　与此同时，网购发展一日千里，2013年网上零售销售额按年飙升37%，占中国整体零售总额的比例由2012年的6.3%上升至约7.4%。

　　莱坊大中华区执行董事夏博安分析：“我们发现去年很多零售商未能实现当初订立的开店目标。个中原因众多，包括难以物色优质地点、销售受到中央政府打击贪腐措施影响，或基于内部原因需要改变策略。虽然如此，总括来说，快速时装品牌依然是零售业最活跃的细分市场之一，并且成为越来越多购物中心的中流砥柱。”

　　“尽管网购在传统商店零售增长放缓下迅速兴起，但我们并不认为内地的购物中心会因而急速没落。由于现时单件网购货品的平均消费偏低，电子商贸对购物中心的影响主要反映在低档市场。若日后平均网购消费大幅上升，届时中、高档购物中心才会受压。”

　　夏博安认为：“中国零售业仍然是一个充满活力的行业，但对于经验不足、尤其是经营的购物中心规模过大和位置偏远欠佳的发展商来说，在整体零售销售增长放缓和网购快速发展的大环境下，他们将发现维持高出租率和客流量的难度与日俱增。至于位置优越以及与周边设施妥善融合的购物中心，倘若它们能够适应顾客和租户不断改变的需要，则可奠定蓬勃发展的基础。”

　　伍兹贝格亚洲高级商业顾问Christian Wright表示：“购物中心的营运商须透过多种创新手法吸引及娱乐顾客。短期零售店(pop-up shops)、艺术和文化特色及表演空间均有助引起顾客的兴趣和带来惊喜，吸引他们重复光顾，亦避免购物中心单调乏味。发展商亦须多加留意购物中心的设计和日后的管理，以应付电子商贸带来的竞争。”

　　莱坊董事及大中华研究及咨询部主管林浩文补充：“虽然内地的购物中心有供应过剩的迹象，但具经验的营运商在未来仍有优势。我们留意到不少新建商场的业态正在改变。发展商日益重视娱乐及餐饮元素，以应对电子商务带来的挑战和机遇。以往，行业的惯常做法是餐饮占购物中心可出租总面积的20至25%。如今，不少新型商场餐饮所占的份额已提高至30至35%，娱乐元素亦有增加，戏院(尤其是IMAX 影院)在中国各地迅速兴起就是个很好的例证。”

　　林浩文总结：“我们预期今年内地零售销售增长将会持续放缓至10%，奢侈品销售增长将会减慢，但快速和中价时装销售，以及饮食行业将会保持强劲。另外网上零售总额将会上升超过30%，占中国整体零售销售市场的份额将升至8.5%，并继续由国内运营商主导。至于今年内地一线城市的优质购物中心的租金将会继续上升5至10%。”

　　莱坊董事及上海研究及咨询部主管，杨悦晨指出：“中国内地的零售物业正在经历新旧业态交替的转换时期。经验不足的开发商，尤其是地理位置不佳、体量过大的购物中心项目，将会发现维持高出租率和高客流量的难度越来越大。而那些地理位置优越，定位准确，并能与周边消费环境妥善融合的购物中心则无论在招商还是后期运营中都更有优势。从上海的情况来看，购物中心已经占据零售物业新供的主导地位，2013年的全年零售新供中，购物中心占比98.5%。这些成功运营的购物中心所具备的共同特征是业态丰富、室内和户外空间相结合、餐饮比重增加、含有艺术/文化/演出等元素。消费者无疑将受益于这样的形式转变，并迎来体验式消费的新局面。”