探讨旅游地产与新型城镇化的关系：两者相辅相成

　　2013年12月12日至13日，中央城镇化工作会议在北京举行，此次会议明确了今后推进城镇化所需要完成的6项主要任务。可以预见，新型城镇化将成为未来中国经济发展的战略支点。其中，人的城镇化是新型城镇化的核心，它不仅仅是一个虚空的概念，而是包含了社会发展与多业态开发建设的系统工程。

　　2012年与2013年国内生产总值增长幅度分别为7.8%与7.7%，增速有所回落，结束了前几年的“高增长时代”。尽管这样的趋势会成为一段时间内经济发展的主调，但国家“稳增长”大基调的确定保证了国内经济发展的可持续性。在此背景下，旅游业作为国家战略性支柱产业，或将迎来新一轮增长周期。

　　截至2013年，中国人均GDP已达到6000美元，进入了中等收入阶段，休闲旅游已成为白领人群的刚性需求。目前，我国国内旅游人数已经突破30亿人次，平均每人每年旅游2.3次，与美国在2002年的数据4次相比，尚有一定差距。未来5—10年，我国旅游总收入增长预计将达到15%以上。再考虑到旅游开发所带来的生态效益与社会效益，旅游开发可被认为是新型城镇化开发建设可供选择的最优方式之一。

　　区域经济对旅游地产行业的新诉求

　　在新型城镇化建设的大背景下，旅游业的地位不断提升。作为旅游业承载主体的旅游地产将迎来新的商机。区域经济对旅游地产有了新的诉求。主要包括三个方面：①对旅游产业持续发展的诉求;②对区域经济优化结构，升级转型的诉求;③提升城镇化发展水平，推动城市建设的诉求。

　　对旅游行业本身而言，其基本诉求是行业增长速度与可持续发展，在追求旅游行业创造的经济效益的同时，逐步关注旅游的公益性，注重旅游发展对提升民众生活质量的隐性作用，逐步提升旅游接待量及产值。除了常规的旅游收入与旅游接待量等指标外，旅游的公平程度也逐渐成为衡量旅游行业发展的关键性指标，引导旅游从精英消费转变为普通民众的普惠性消费，促进“旅游惠众与公平”。

　　旅游产业具有良好的关联作用及产业带动作用，通过旅游产业的发展，优化区域产业结构，提升现代服务业的发展水平，实现旅游产业与其他产业的联动发展。

　　新型城镇化是以产业发展为前提的，通过产业发展，为新市民提供就业岗位，从而实现“人的城镇化”。旅游休闲度假以及由旅游引导的泛地产行业，能够整合农业休闲观光、养老康疗、会议会展、运动娱乐、文化创意等关联产业，具有产业、居住支持双重价值，是新型城镇化建设的重要内容。旅游地产带来的区域景观提升、休闲服务升级、文化互动交融、居民幸福感增强等效益，为提升城镇化发展水平、推动城市建设提供了充足的动力。

　　二、旅游地产在新型城镇化建设中的重要作用

　　旅游与地产结合在一起，是市场发展的产物，也是互补互助的良性架构。旅游地产在新型城镇化开发中可以扮演重要的角色，有利于土地熟化与区域价值提升，在旅游引导的新型城镇化建设中起到核心推动作用，主要体现在以下方面：①旅游城镇化涉及的土地一级开发;②旅游公共设施建设;③旅游休闲项目建设;④旅游地产产品开发。

　　所谓土地一级开发，是指在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。土地一级开发是土地出让前将“生地”转化为“熟地”的运作方式，开发的主体一般为所在区域政府或由政府指定的土地开发整理企业。常见的土地一级开发模式主要有：全程运营模式，即开发主体全程参与区域开发的重要环节;战略合作模式，通过战略合作伙伴的引入，分担风险与收益，实现区域增值;一二级开发联动模式，企业主导进行一级开发，根据市场、资金状况等因素主动选择部分土地进行二级开发;代建置换模式：企业通过帮助政府代建公共设施等，获得土地进行自主开发。

　　旅游主导新型城镇化中的一级土地开发，涉及多种类别，既有城市旧城区改造为休闲商业或休闲娱乐街区，也有将地处偏远但环境生态禀赋较好的区域升级为观光园区或复合型旅游目的地。无论是哪种类别，投资费用均较高，风险较大，需要结合旅游地产产品研发，与旅游地产二级市场开发联动，才能真正在土地一级开发市场获取增值收益。

　　公共基础设施是新型城镇化开发过程中不可或缺的重要环节。BT模式作为较为常用的公共基础设施项目融资与实施模式，其得天独厚的优势吸引了众多地方政府采用该种模式对文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。这种模式在地方政府主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，能够体现出多赢局面。

　　三、旅游引导的泛地产产品类型选择

　　面向新型城镇化的旅游地产开发，必须以区域综合开发为理念，研发泛旅游框架架构下的地产产品。关注中国人日益显化的“休闲时间”，为地产产品受众提供适宜均好的产品，引导生活方式的转变。旅游地产产品一般具有以下构成要素，即：创意化的主题、景区化的环境、集聚化的空间、休闲化的产品及社区化服务。从功能上划分，可将旅游地产产品划分为休闲商业地产、休闲居住(第二居所)地产、文化创意地产、庄园地产、新型农村社区旅游地产等。以客户群体划分，可将旅游地产产品分为如下几类：以提供第一居所为主要目的景区住宅、以旅游度假为目的的度假房地产、以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店、以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。

　　1、以提供第一居所为主要目的景区住宅

　　该种旅游地产产品主要以为本地置业者提供第一居所为主要目的。多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件，如优美的自然风光、主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。此类旅游地产产品又可细分为如下三类：

　　①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅，对风景区建设和旅游开发几乎没什么建设性贡献，有的甚至还对旅游景区造成一定破坏。

　　②在自我营造的旅游景区附近开发景区住宅，不依附现有旅游资源和景区，先投入巨资，专注开发大型旅游项目，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势进行房地产开发。

　　③与旅游景观开发二位一体的房产(新闻 新房 论坛 微博 )开发。旅游地产产品与旅游景观的开发高度融合，地产产品本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房、房即是景，景中有房、房中有景。

　　2、以旅游度假为目的的度假型地产

　　休闲度假是该种地产产品最大的特点，以为异地置业者提供第二居所为主要目的，附带投资功能。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，营造旅游度假氛围。根据销售与经营模式的不同，可将其细分为以下几个小类：产权酒店、时权酒店、养老型酒店、时值度假型酒店等。

　　3、以旅游接待为目的的自营式酒店

　　紧紧围绕旅游六要素中的“住”做文章，为游客提供住宿为主要功能，同时辅以娱乐、会议等功能。多建在旅游、商务发达或会议较多的大中型城市。酒店自营的回收期非常长，地产商无法通过出售物业快速回笼资金，前期资金压力巨大。因此，旅游酒店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却早已不是旅游地产当前的开发热点。

　　4、综合性旅游地产开发

　　综合性旅游地产产品多位于旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能，整合旅游、运动、商务、休闲娱乐与商业等功能于一身。旅游地产发展商正面临一个专业化的时代，投资开发的行为向专业化、集约化和国际化方向发展。

　　旅游地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。旅游地产的营销方式是租赁与出售相结在“大旅游、小地产”的开发理念下，休闲度假需求的升级推动了旅游地产的多元化。目前，随着旅游形式由观光旅游、商务旅游升级到休闲旅游，旅游度假产品也会相应的升级换代，对旅游的充分挖掘将不再局限于旅游业本身。

　　未来几年，旅游与临空产业、花卉产业、艺术产业等相关产业的结合将越来越紧密，一些生产型的产业将逐渐成为旅游产业的一部分，这其中包括葡萄酒庄园、花卉蔬菜种植基地、为适应城市规划发展而搬迁所遗留的钢铁造船矿产等工业基地。这种转变一方面使旅游产品变得丰富而多元，另一方面导致了综合服务配套的升级换代。传统的低密度住宅、学校、商业只能满足最基本的要求，结合景观的老年公寓、温泉会所、马术俱乐部、乡村酒店等在综合服务配套中扮演的角色越来越重要。