绿城中国700亿销售目标解构 今年去化率或跌至40%-45%

　　近日，花旗在一份研究报告中称，预计绿城中国控股有限公司今年销售总额将达700亿元人民币，较去年621亿的合同销售金额增长近13%。

　　毫无疑问，围绕2014年开发商生存环境的一系列猜测与讨论，在春节过后达到了前所未有的程度。穆迪投资者服务公司就指出，中国房企销售增长在去年中已开始呈现放缓迹象，预计中国房地产开发商的合约销售增长，将由去年的26.6%大幅放缓至今年的10%左右。

　　这一分析对于2014年的绿城中国来说似乎恰好吻合。

　　而作为调控众矢之的，今年的豪宅市场在外界看来前景不明。花旗认为，绿城中国今年的去化率料会跌至40%-45%，较历史平均水平70%为低。

　　豪宅项目的低去化率已然成为了绿城中国难以逃避的难解之题。在这种情况下，绿城中国能否顺利实现700亿销售？

　　去化难题

　　2月10日，绿城相关负责人在接受观点地产新媒体采访时，并未透露今年其销售预期，但否认了花旗报告中去化率下降的说法。

　　“这与我们去年(去化率)基本持平，40%-45%属于限购之后公司的正常去化水平，在预期之内。”该人士表示，去化率偏低主要是受到限购、限贷的影响，去化率70%出现在没有限购的时候。

　　“相比2011、2012年，去化率已经有所好转，之前最差的时候只有30%。”该人士如是说。

　　不过，在行业人士看来，绿城不到50%的去化率，和别的开发商6、7成去化相比，有明显的差距。

　　“实际上，绿城的豪宅产品从2011年以来就一直受影响，2011、2012、2013年整个去化都是慢的。我也不觉得今年他们在这方面会有很大的改善，况且今年消极的因素还不少。”

　　该分析人士进一步指出，今年国内高端住宅整体趋于谨慎，这主要还是与国家的政策有关系。

　　“国家现在要做反贪反腐，这个不仅会使高端消费、高端餐饮、奢侈品受到冲击，高端住宅市场也会比较谨慎。一方面，从消费结构上来看，豪宅的购买力较大一部分是来自公务员。尽管不一定是以公务员的名字买，但这一块占较大比例。另一方面，今年整个GDP的增速仍在放缓，同时，信贷又偏紧。这种情况下，不太指望豪宅市场。”

　　值得注意的是，针对自身的去化问题，绿城中国并非全无意识。2012年，该公司就曾公开宣布要改变一些货量的安排，调整产品组合。

　　据该公司内部人士介绍，从去年开始，绿城中国已经在户型方面有所调整，增加了一些迎合市场的中小户型。

　　“已经建好的，或者已经拿了预售证的项目，就没办法改动了，所以这部分现在还是以大户型为主。但去年开始，在新推的项目中，我们已经把比较迎合市场的中小户型推向了市场，这部分的去化率是可以的。如果旧的楼盘，中小户型的房源就不会特别多，如果是新推的部分，我们希望这类产品占到一半左右的比重。”

　　据了解，今年，绿城去年在义乌购入的项目，以及他们与九龙仓合作的大连(楼盘)项目将会推盘，而户型方面比较迎合市场。

　　绿城的700亿

　　不过，投资者对此似乎并不买账。

　　花旗就表示，尽管绿城中国已改变产品组合，倾向推出平价小单位以加快资金周转，但成效尚需时日。

　　另有专业人士指出，绿城与融创合作的项目，在户型、产品组合方面的确有所改变，比如上海的绿城·御园，与他们传统的项目有所区别，更强调了从销售角度设计的产品户型。不过，绿城至少有7成的产品还是在140平方米以上，而且这部分产品已经定型，很难调整，若在这些豪宅项目之中，安排太多刚需产品，也不利于公司品牌的维护。

　　“倒过来讲，他们虽然在产品组合上有改变，但可能也就只有5-10个百分点，不太可能有大规模的改变。因为毕竟去年他们没有大规模的拿地。”

　　该人士续称，纳储滞后或会拖累其今年业绩。

　　“绿城中国要达到700亿的销售额，也不会是一帆风顺的，毕竟他们去年没有拿多少地。若以700亿为目标，同比增长的13%还是建立在现有货量的基础上。”

　　据了解，截止目前，绿城中国仍拥有2000亿-3000亿的可售货值，今年其可售货值应该在1400亿上下(1400亿-1500亿之间)。

　　“从绿城的增长态势来看，该公司也不是刻意去追求规模增长。所以，今年他们的销售也就差不多这个水平，很难超出很多。一个不能忽略的问题是，如果今年信贷按揭收紧，长三角地区市场没有预期的那么好，绿城中国的销售也有可能没有增长。”

　　上述人士补充表示，由于该公司基本都是现有的土地储备供应的货量，相对来说比较成熟。销售节奏不像新货，能够大量推出，马上就能看得到增长。

　　花旗亦指出，经过过去数年迅速扩张后，绿城中国将更多注意力放在优化内部营运，而非追求规模增长，未来几年或步入整固期，土地储备增长或放缓。