闽商40亿元凶猛夺地 上海土地市场开市仍属“高温”回调

　　经历了数次低溢价或底价成交，年后的上海土地市场开始呈现逐步升温的迹象。在此之中，闽商无疑起到了推波助澜的作用。

　　2月14日，上海市青浦区推出两宗经营性用地，总出让面积为14.3万平方米，起拍金额共计24亿元。来自福建的企业泰禾地产以及正荣集团各有一宗土地入账，总成交金额约达40亿，溢价分别达到93%以及59%。

　　闽商40亿拿地

　　此次成交的两宗土地分别为，青浦区新城一站大型社区62A-02A纯住宅地块、及青浦区徐泾镇联民路东侧A-3A-1、A-3A-2商住地块。

　　根据现场媒体记录，首先进入竞价环节的是62A-02A纯住宅地块，共有万科、保利、金地、朗诗、泰禾、正荣、融信等11家开发商参与竞价。

　　经过94轮举牌之后，该地块最终以15.3亿的价格被泰禾地产购得，溢价率92.75%，楼板价1.26万元/平方米。

　　资料显示，62A-02A地块出让面积6.08万平方米，被规划为普通商品房用地。根据出让公告，该地块需要配建6082.48平方米的保障房和不小于1000平米托老所及150-200平米的社区文化设施（信息苑）。且其住宅项目以及保障性用房整体装配率和全装修比例须达到100%。

　　据悉，该地块是泰禾在上海夺得的第三块土地。2013年，泰禾曾斥资近200亿在全国拿地，并正式进入上海，先后购得上海闸北区商办地块以及宝山高境住宅地块。其中，宝山住宅项目将于今年上半年面市。

　　紧随泰禾高溢价夺地之后，青浦区徐泾镇联民路东侧A-3A-1、A-3A-2地块正荣集团收入囊中，成交金额约25.6亿，溢价59.4%，楼面价为1.58万元/平方米。

　　资料显示，A-3A-1地块东至规划A-3A-2地块，南至规划道路，西至联民路，北至规划道路；A-3A-2地块：东至太保桥路，南至倪家角路，西至A-3A-1地块，北至徐和路。地块用途均为餐饮旅馆业、商业用地、普通商品房用地，出让面积为8.24万平方米。

　　值得注意的是，这已是正荣集团自去年进入上海以来，拿下的第5幅土地。就在4天前，该集团还曾以6.25亿元购得金山区枫泾镇泾波路以东、泾荷路以南地块，成交楼面价5066元/平方米，溢价率51.23%。

　　仍属“高温”回调

　　不过，对比2013年尾的焦灼“地温”，今年上海土地市场的开年仍然呈现了“回调”的态势。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，仅就福建这两家企业此次拿地来看，相较之前明显有所收敛。

　　“此次成交的两块地均位于青浦，其中商住用地位于徐泾。从拿地的楼面价来看，都还倾向合理，没有出现地价逼近房价的现象。”宋会雍表示，“尽管如此，就现时房价来看，项目利润不会特别丰厚。”

　　据他介绍，正荣集团购得的A-3A-1、A-3A-2地块位于徐泾板块，该区域目前房价均值在2.6万/平方米-2.7万/平方米。泰禾竞得的62A-02A纯住宅地块位于青浦新城，目前那边的一手房价为2万/平方米左右。

　　不过，一个利好因素就在于，17号地铁线延长线现已做好规划，如若开通，将途经徐泾、赵巷、青浦新城，直达朱家角。

　　宋会雍补充称，在17号线沿线有两个一手房供应的热点地区，其中供需最旺的板块就是徐泾，另一个是青浦新城。

　　“每年徐泾的交易流量约30万平方米左右。如果地铁开通，这些地区的房价有可能在原有的基础上上浮20%-30%。”

　　谈及今年的土地市场，宋会雍认为，起步尚比较理性。

　　“从开年拍的这几块土地来看，市场出现回归，不再像外高桥、临港新城那么疯狂。不过，今年的供求仍会非常旺盛。”

　　他续称，根据规划，上海市将在土地供应方面加大力度，因而2014年土地供应量必然会比较旺盛。而需求层面，开发企业进入上海的诉求已然旺盛。而这些表现在成交价格上，（土地）成交价格的表现将取决于房价的表现。

　　在房价方面，由于今年土地供应量变大，同时存量房供应量也在变大（1000多万平方米），因而房价的自然攀升速度将会根据供求关系出现一定下滑。

　　与此同时，政策压力也比此前更加明显。不动产登记会影响二手房市场，从去年下半年到现在，上海二手房市场当中，中高端房源挂牌数量明显增加。二手房源增加必然会对一手房的房价产生制约效果。