直击东莞商业地产：体量饱和 城区镇区冰火两重天

　　【编者按】2014年2月，央视对东莞酒店、娱乐场所调查报道，让“莞式服务”引发国内热议，一时，东莞这座“世界工厂”处于风口浪尖。然而，各行业纷纷开始“反沉默的螺旋”，从制造业、服务业、零售业等方面发起正面声讨，赢商网作为中国商业地产第一门户网站，也将开展一系列的专访，揭示东莞商业地产真实的面貌。

　　（赢商网记者报道）近几年，东莞商业地产进入飞速发展的时代，在万达万科等许多房企大佬纷纷进驻之后，引发了一轮商业地产开发热潮，综合体项目遍地开花，出现井喷的现象。

　　对此，赢商网记者采访东莞本土研究机构瑞峰置业研究部负责人李毅，针对东莞商业地产的现状及发展未来方向作了一番交流与探讨。

　　赢商网：据赢商网统计，目前，东莞已开业或在建的知名大型购物中心项目已接近20个，商业面积已超过300万平方米，预计今年也有多个新项目入市。对此，您怎么看待当前东莞商业地产的发展现象？

　　李毅：东莞商业地产呈现几个阶段的发展：第一阶段：东莞的商业分布过去是各个镇区自为中心发展，形成镇区与城区商业中心共同发展的局面。导致业态规划不符合城市及人群发展趋势，出现中心区商业面积不足、吸附力不足、各自为镇缺乏关联性、规模化发展概念的问题。

　　第二阶段：依托于东莞在珠三角优越的区位优势和产业基础优势，各镇依托自身优势产业发展专业市场，形成零售商业与专业市场共同发展的格局。

　　第三阶段：轨道交通的规划出台，这将有利于把镇区人流聚集到中心区，强化中心区功能，利于中心城区商务、商业物业蓬勃发展。各大开发商看好商业地产的发展机遇，纷纷在中心城区布局，

　　第四阶段：由于开发高度集中、供应体量大，根据国际标准，一个城市的人均GDP超过3000美元，人均饱和商业面积是1.0平方米/人 ，从该数据来看，东莞总体商业体量接近饱和状态。

　　赢商网：如今，东莞商业项目比比皆是，您认为东莞商业地产中标杆性的项目有哪些？（谁能为东莞商业地产代言？）

　　李毅：华南MALL——是集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游”等九大功能于一体的城市综合体。该项目“立足万江，辐射东莞”，力求打造东莞特色商业的风向标。

　　东莞万达广场——其中东莞东城万达广场项目由东莞市政府招商引资、大连万达集团开发建设的东莞市重点项目，是继广州白云万达广场、东莞长安万达广场之后，万达集团300亿布局珠三角的又一力作，将建成整个华南片区的旗舰项目。该项目建有超五星级酒店、甲级写字楼、大型购物中心、国际IMAX影院、高档住宅、大型购物超市、高档娱乐城等业态组成，东莞东城万达广场是集购物、休闲、餐饮、娱乐、文化、居住多功能为一体的城市综合体。

　　赢商网：随着万科、万达等房企巨鳄的进驻，对本土房企的商业地产造成怎样的影响，会否引发东莞商业地产新一轮的洗牌？您认为东莞未来商业地产的发展方向会是什么？

　　李毅：大房企的进驻将对东莞的房地产市场带来巨大的影响，涵盖了从土地竞争，到产品打造的专业化与精细化等各方面。外来企业的进驻，使得东莞的本土开发商所面临的市场竞争环境变得更加激烈。

　　另外，由于一线房企的资金实力、专业化程度等各方面的优势，将使得在不久的将来，整个城市的房地产市场将不会再是最初的二三线水平。一方面是房地产行业在自身发展的同时，也为提升整个城市的综合竞争力起到了很大的推动作用，他们在原有经济发展基础上，将开始具有和一线城市类似的特征：另一方面，整个城市的原有的房地产市场格局必然受到强烈的冲击，特别是作为市场供应方的本土开发商，在激烈的竞争态势下要分羹市场将会变得比原来要难得多。

　　谈不上大洗牌，但肯定具有很大的推动作用，东莞本土开发企业也不会坐以待毙，且东莞本土企业实力也很强，可以通过利用自身优势，与实力企业强强联合，把握本土优势、 把企业做大做强。

　　而关于发展方向，虽然东莞的总体商业体量虽然已经达到饱和，但是商业市场依然火热，核心商圈或中心区优质商业体供需两旺，边缘区域商业和镇区商业经营一般，东莞商业呈现出“冰火两重天”的格局。

　　东莞城镇商业各为中心发展，导致城区商业规模不足、辐射力不强，商圈缺乏互补性与互动性，业态规划不符合城市及人群发展趋势，制约东莞的商业发展。因此，在未来的商业规划上，将强化中心城区的商业聚集力，发展中心城区大型商业中心，主导全市商业发展。

　　随着东莞轨道交通的建设，地铁地下商业将出现爆发式增长，促进中心区核心商圈的发展，而两条地铁相交的会展中心片区未来必将成为地下商业最具竞争力的区域。

　　赢商网：近年来，东莞百货、商超业态等零售业也随着东莞消费理念及消费水平的提升也有了一些新的改变，您觉得这对东莞商业的发展会带来哪些新变化？

　　李毅：带来机会点，核心商业节点的商业受到市场追捧，如东城中心的万达广场、西平新城中心站的商业等，核心商业节点将成为未来东莞商业发展的核心方向；

　　不过也存在一定的劣势。因目前东莞人口增长停滞，导致商业项目人气不旺的情形会越来越明显。另外，互联网线上营销将对百货、商超实体店有很大的冲击力。

　　赢商网：最近，央视对东莞的报道，让东莞受到全国人们的关注，许多行业纷纷为东莞正名，您认为，这事件会否对东莞商业地产产生影响？

　　李毅：会有一定的不利影响，短期内影响租赁和投资市场，主要体现在租赁市场的活跃度，服装、饰品、餐饮等相关行业也会受到波及。但也许这是对东莞的一次很好的营销推广，或许将会促进东莞商业地产的发展市场

　　不过，东莞的发展潜力还是很大的。东莞经济规模珠三角排名第四，仅次于广州、深圳和佛山；经济规模国内排名第九，全球500强城市，排名195位，是跻身前200强的中国城市中唯一的地级市，已成为珠三角金融体系重要组成，是珠三角高端商务、商贸人群聚集地。这将推动东莞商业地产的发展；

　　另外，城区市场需求不饱和，东莞城区四大商圈现有商业体量220.3万平，潜在约71万平，共约291.3万平，城市扩容后，东莞中心城区人口扩容后为217.3万人。 按照在一个城市区域内，商品零售面积人均需求量大约是2.6平方米/人进行计算，城区市场的需求总量为564.98平，需求面积远高于未来商圈291.3万平的供给规模。

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