【编者按】2014年2月，央视对东莞酒店、娱乐业的调查报道，让"莞式服务"引发了国内热议，一时，东莞这座"世界工厂"处于风口浪尖。然而，各行业纷纷开始"反沉默的螺旋"，从制造业、服务业、零售业等方面发起正面声讨，赢商网作为中国商业地产第一门户网站，也将开展一系列的专访，揭示东莞商业地产真实的面貌，为东莞正名。
近日，赢商网专访了广东联冠实业集团有限公司副总裁严光跃，他表示，东莞商业地产同时期集中爆发，将使商业项目的门槛进一步提高，激烈的市场竞争将会使行业面临重新洗牌。而国家对东莞酒店、娱乐行业的整顿，会对商业地产项目的现金流造成一定的影响，实力不够雄厚的企业或将延迟项目的开业或建造时间。以下为采访实录：
广东联冠实业集团有限公司副总裁严光跃
大型商业综合体井喷 行业面临洗牌
记者：根据赢商网统计，目前东莞已经开业或在建的大型购物中心将近20多个，商业面积达到了300万平方米，今年也会有很多项目入市，您是如何看待东莞商业地产的现状？
严光跃：东莞同一时间段涌现众多的商业综合体，有三个主要的原因。第一，众所周知，东莞是一座以制造业闻名的城市，也叫"世界制造名城"，东莞本身在行政体系方面也是很特别的，在中国来说，目前只有两个城市和东莞一样，是由市直管镇，仅有市镇两级财政。从这方面来说东莞具有一定的优势，是一个很富足的经济发展型城市。第二，东莞本地原居民也是藏富于民，东莞原始居民靠土地、物业出租，占据了改革开放的先机，他们的经济消费能力非常强，在全国排名中也是前十位。第三，因为东莞城市的发展是各个卫星城镇的发展，每个镇区都有自己特色的一个、两个甚至多个产业集群。对于外来的流动人口中，在这样一个有限的土地面积之上，除了日常生活的消费之外尚有很强的其他方面消费能力。从这三个方面来讲，从制造业延伸到所谓的第三产业，包括商业、酒店服务业等，形成了一个比较动态高端的全产业链。
然而，东莞集中这么多的商业综合体，出现井喷的现象也有特定的历史因素。近几年商业项目在全国各地涌现，刮了一阵商业综合体的热潮，活跃的民间资本需要释放，东莞的商业地产发展也与此大趋势也有关系。但是，从目前的项目运营的角度来看，其实商业综合体大量出现，并且大多数都是在10万平方米，更多的是20、30万平方米的，甚至上百万平方米的项目出现。这些项目如果集中在一个时间段面市，对市场来说不是一件好事情，可能开业不如当初所预期，也许会面临萧条的现象。
因为受到东莞产业升级的原因，很多附加值不高，没有自主品牌的这些加工制造业都纷纷外迁，造成大量流动人口外流，这是一个原因。此外，东莞的酒店和第三产业这一两年也受到影响和打击，整体东莞所谓有消费实力的消费者数量在逐年递减的状态。从这样来看，这些商业综合体会面临行业洗牌的过程是在所难免。
我认为，东莞商业地产的发展并没有那么乐观，但是不排除如果国家及省府政策层面对东莞城市的发展注入新鲜的活力，或者给予宽松投资政策推动产业的发展，吸引多元化产业的中高端人才能够进驻东莞，或者扎根定居下来，那么未来的商业还是有一定的前景。但不一定每个镇区商业都好，可能的是以片区的形式出现，比如集中在两三个镇，可能会有两个左右的商业综合体就能够得到很好的生存。其他的商业项目如果没有很丰富的运营经验，没有很好的运营团队的商业项目，可能会面临被淘汰、洗牌，甚至有可能关门大吉。
地产大鳄发展空间大 标杆性项目尚缺位
记者：你认为东莞商业项目中比较具有标杆性、代表意义的项目有哪些？
严光跃：在东莞商业地产中，较有代表性的项目还是属于国内的地产大鳄，比如长安万达广场、松山湖万科生活广场等，其商业运作有很强的运营团队支撑，具有一定的发展空间。
对于城区来说，目前东莞城区如果不分高端、中端消费者群体，在东城有几个项目都比较成熟，尤其是世博商圈和东纵商圈。新建的万达广场能否在东城商圈树立标杆，或者吸引相对成熟的商圈客流，还需要其运营团队花心思和时间来培育。
而东莞星河商业广场，这个项目从现阶段来说还是呈现良性发展的势头，只是位置稍微偏离东城核心商圈，如果后期能够融入东城，进而融入到东莞东城大城区的概念，这个项目的后续发展前景还可观，毕竟项目周边有中高端消费群体在支撑着。
偏远一点的万江新华南MALL项目，经过这几年的改建、商户结构的调整，以及项目对目标消费客户群重新定位，目前也是处于起死回生、复苏成长的过程，这个项目将会越来越好。因为其定位是以中低端，虽然万江区是东莞的一个城区，其实还是偏离了真正的核心商圈，但是它的辐射能力较强，能辐射到高埗镇、道滘镇、莞城区及南城边缘的区域等。
厚街的消费人群充足，发展空间很大，有消息称厚街有一个项目是由本土开发商在兴建，目前处在前期招商工作中，现在还没有公开上市并开业。
南城是东莞市政府及职能机构驻地，虽然拥有良好的消费资源及地理条件，但实际上，只有几个比较小的商业项目，像嘉信茂广场（沃尔玛）、希尔顿广场（家乐福）、曼哈顿广场（海雅百货）等商业项目，皆处于鸿福路带状商圈。由于单个体量小，谈不上标杆项目。
中低端消费占主流 体验式消费兴起
记者：东莞未来商业地产的发展方向，您是如何预判的？
严光跃：东莞可以划分为几个大的片区，有主线可以抓住。一个是所在的镇是以产业带动的，四个城区是以住宅项目集群带动的，周围的消费人群是以产业为基础来带动的形式。这些消费人群里面也有中低端、中高端，也有真正奢侈品，高端的消费者，但是每个镇区结构和比例都有所不一样。
对商业项目来说，其本身的定位就很重要。比如，东莞可分为东部片区、沿海片区、丘陵片区，丘陵片区靠近深圳、惠州，东部片区包括常平、谢岗、东坑、石排等，沿海片区包括了沙田、厚待、道滘等镇区，前海就可以考虑虎门、长安、大岭山等，还有核心城区、松山湖片区等。
从片区出发，东莞商业地产首先要兼顾到中低端，因为中低端占有相当大的比例。我认为，中低端和中端占到整个商业消费人群结构的60%至80%，中高端和高端在20%到40%范围内。从商户结构方面来考虑，商户面对的是消费者，如果引进的高端业态比例非常较大，没有足够的高端消费者来支撑商户的营业额，很容易导致项目失败。
商业综合体的目标客户群锁定的比例，其中的体验式消费比较重要，现在如果不谈体验式消费，就不符合现在消费人群的消费模式。如果光靠纯粹的百货，或者品牌专卖店是吸引不了当地主流的消费者，要以生活配套、餐饮娱乐为主线。至于外来的流动客商，他们主要侧重办公、酒店，还有谈判的商业氛围，酒店、写字楼和其它物业就有新的需求。但是这部分需求不是非常的高，大概在5%－10%左右，主要的市场是以中端或者中低端消费者为主，这部分占了营业收入的主体。
百货、商超酝酿新变化 商业市场进一步细分
记者：近几年来，东莞的消费理念和水平有一定程度的提升，百货、商超业也发生了改变，它们给商业发展带来哪些变化？
严光跃：东莞百货、商超的发展经历了几个阶段。第一个阶段，十年前各个镇区中心地段及大型工业区都有来自广东、江西、福建等籍商人所开的低端的百货商场，在这个阶段东莞的制造业非常发达，可以说是空前高涨，每条街道与不知名工业区道路都是人满为患，对这些流水线的一线人员来说，基本上在自己的工业区，或者自己所在的镇区都能够解决最基本的生活消费需求。
社会在进步，消费群体在不断的成长，生活水平也在不断提高，随着东莞产业和城市的发展，所谓的第三产业的复兴，产业也在进行相应的升级调整。在第二阶段，东莞本土做得比较好的地产开发商和有制造实业的老板，还有外资企业都看好东莞市场，这个时候就出现了两极分化的情况。一些经济发达的镇或者城区，外资商超逐渐进入。而一些欠发达的镇区，国内一些一、二线的百货和商超综合的融合在一起，以商超为主，百货里面也有商超的品牌出现。
第三阶段，现在正在酝酿新的变化中，以各个镇区，或者以片区来划分，就会有国际一线品牌或者二线品牌，或者国内一线品牌融合在一起的城市综合体形式出现。中低端的客户群体消费场所，将会被国内的二线或者三线的品牌商超取代。对一些城区和镇区，比较集中的人群居住地商超还会进一步细分，满足日常生活家居消费的生活超市具有较强的生存能力。
开发商现金流受影响 项目可能延迟开业或建造
记者：最近央视对东莞的报道让东莞受到全国人民的关注，很多人提出来要为东莞正名，你认为这个事件对东莞的商业地产会不会产生影响？
严光跃：通过国家层面对东莞的酒店、娱乐业进行整治，也是为了推动或促进东莞城市进一步升级。让中国、乃至世界来重新定义东莞，消除东莞血汗制造工厂，很低端，没有什么文化内涵等等负面印象。通过这样一个手段来整治，或者来敲醒执政者，要从高处着手，要站得高看得远，不能只是在乎眼前的利益。整顿娱乐业和服务业延伸出来的比较灰色的产业，同时对于政府的运营来讲，对于官员的廉洁来讲更是个很好的工具，或者叫净化剂。
然而，这样的整治，对东莞商业地产或多或少都会有影响的，可能会有一些商业项目会延迟开业和建造。另外，部分商业地产开发商的资金会受到影响。因为东莞很多民营企业的资金来源主要有几个方面，一个有自己的制造业和实体经济，另外是来自第三服务产业，还有一些来自房地产业。现在房地产国家在限购，楼市不是非常的强劲，这也会受到一定的影响。加上对酒店和娱乐业的整治，对现金流会有一定的影响，对一些资金实力不是非常雄厚，运营能力不是非常强的开发商来说，有一些项目可能会受到一定的影响，要么被迫贱卖，要么停滞建设，总之难以达到投资预期。
专题阅读：
相关新闻：
0
好文章，支持一下！
0
好文章，收藏起来！
商业魅力在于它的复杂性、多元性及它所带来的改变世界和社会力量。从事商业的人便是一群走在时代前沿的人，更是一个个有趣的灵活交相辉映。
赢商网对话卓越商管总经理查君，带来其对于产品力打造、对于非标商业、主理人商业的实践与洞察分享。
『汉博商业朋友圈』栏目，汇聚汉博商业的伙伴们，为大家带来商业消费领域最新分享与洞见、报告与活动，本期对话云起美术馆
我从前的一句“此熊不是彼熊，是我对今日局势的认知重点。如今再加一句：这是大部分人的熊市，不是所有人的熊市，这是我们比较幸运的地方。
对于合生的未来之路，这位年轻的掌舵人显然有着清晰明确的规划--商业地产是合生创展未来一个重要的发展方向。
赢商网账号登录
未登录