邹平南“攻守道”三字诀 揭秘东莞凯德广场的接地气和高人气

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2018年04月19日09:33来自:赢商网 邓柳
核心提示:经得起时间考验沉淀下来的购物中心,都有自己的成功秘诀。凯德广场·东莞的成功秘诀邹平南在接受赢商网采访时将其概括为“攻守道”三字诀。

   (赢商网)历经岁月打磨与锤炼的购物中心,往往有一种历久弥新的厚重感。   

  作为东莞开业9年的购物中心,凯德广场·东莞保持着年均客流量1100万人次的好成绩,也是东莞市区人气最高的购物中心之一,其见证了东莞城市商圈从无到有、从有到繁的全过程。而作为鸿福路商圈的核心商业项目之一,凯德广场·东莞亦是该商圈的客流、销售实力担当。   

  凯德广场·东莞是东莞市第一个外商投资的购物中心,位于东莞市新行政区南城区鸿福路,商场总建筑面积4.4万平方米,共分5层,经营场所主要是负一楼到三楼,其中,负一楼以特色美食为主;一楼以女装女鞋、钟表珠宝为主;二楼三楼主要是沃尔玛超市,配有部分饰品、零食和儿童业态。   

  经得起时间考验沉淀下来的购物中心,都有自己的成功秘诀。那么凯德广场·东莞的成功秘诀是什么?凯德广场·东莞项目总经理邹平南在接受赢商网采访时将其概括为“攻守道”三字诀。

  凯德广场·东莞总经理邹平南  

  具体来讲,邹平南将“攻守道”归纳为以下三点:  

  攻:最好的防守就是进攻。面对商圈内新加入的竞争对手,提前进行差异化的业态调整,市场反应要快于对方。  

  守:坚守而不死守。以解决顾客的需求痛点为出发点、以勇于发掘并尝试新兴业态和品牌为准则、以持续不断改造提升物业价值为根本。  

  道:商业地产的道在于商业,而商业的本质在于交换产生价值。作为开发商和管理者,要用持续增长的销售、客流和租户交换租金;用不断优化的购物环境、服务理念和顾客交换持续的消费;用树人建宇的企业信条和员工交换真诚专业的奉献。

  众所周知,鸿福路上商场林立,不管是毗邻凯德广场·东莞的莱蒙商业中心、中环100、时尚电器、海雅百货,还是同为鸿福路商圈3公里范围以内的海德壹号广场、汇一城和Kingmall君茂汇,凯德广场·东莞能在这个商圈保持长久的竞争优势,或与邹平南的“攻守道”三字诀不无关系。

  三字诀之“攻”:持续不断的调整升级 应对市场竞争   

  作为东莞早期开业的购物中心,营运9年的凯德广场·东莞在硬件设施方面略显传统,不及新开的购物中心有“新鲜感”。为了保持持续的竞争力,项目一直走在调整升级的路上。   

  正如邹平南对赢商网所说的,“商业的本质是以人为本,消费升级说明消费者越来越注重高品质的产品、服务、体验,为了满足消费者的需求,凯德广场·东莞一直在寻求合适的改变。”   

  不过,区别于以往购物中心“品牌换血”的调整模式,凯德广场·东莞更多的结合客群特点去寻求品牌与客群需求的契合点。  

  邹平南坦言,“不同地区的消费者有不同的特点,凯德广场·东莞的客群追求高性价比,那么商场要做的就是既能满足他们的高性价比要求,又能帮他们获得很好购物体验。”  

  在过去几年,凯德广场·东莞筛选优秀的线上品牌进行线下培育,包括诗碧曼养发品牌东莞首店、可暖舒活液东莞首店等,这些新品牌不仅具有超高性价比,而且还能丰富商场的体验业态,同时也是对传统实体商业做了新尝试。  

  除了品牌、业态的持续调整,2017年年底,围绕硬件设施升级,凯德广场·东莞还进行了9年来最大力度的改造。此次改造调整结合了CBD的地理优势,突出白领客群的社交需求,重在丰富轻餐饮和快时尚男女装品牌。  

  一楼升级区域近2300平方米,重新设计、装修、定位、招商,以改善购物环境,提升品牌竞争力,拟打造成“快时尚 慢生活”的新空间,满足消费者休闲购物的双重需求。

  邹平南向赢商网介绍,“区域内的品牌从原来的28个精简为18个,其中80%为新引进品牌,区域内人流动线和商铺格局也重新设计,天花、地面也是按更高的标准招标的,目前该区域已于4月1日重装开业,客流同比提升9%”。

  三字诀之“守”:全新突围模式 传统商场向多元化、智能化商场转变  

  一个购物中心的发展不可能一蹴而就,凯德广场·东莞高人气的背后,也离不开项目团队的“坚守”与“创新”。  

  邹平南表示,“作为东莞较早的商业广场,凯德广场·东莞也经历了商业发展过程的系列问题,比如前期客流不旺、负一楼经营困难、经营模式调整等;而近年来商业项目的井喷式开发、电子商务的分流、消费市场的升级等市场大环境,也将项目的体量、硬件设施的短板凸显出来。”

  在餐饮业态日益火爆的背景下,凯德广场·东莞借“餐饮热潮”丰富商场人气,原本人气惨淡的负一楼,以打造“特色美食天地”为主题,引入了豪客来牛排、南栖、潮廷茶餐厅港式茶餐厅、春润大地海南主题餐厅等多家餐饮品牌,现已成为商场人气最高的楼层之一。

  据赢商网4月9日中午12点半踩盘观察,负一层各个餐饮门店内基本都是在满座,早年间门店冷落的负一楼现在热闹非凡。

  在固有短板无法突破的前提下,凯德广场·东莞找到了新的突破口:将原本传统的零售商场逐步向多元化、智能化商场转变。

  利用凯德集团自有的数字化会员平台,凯德广场·东莞通过凯德星形成线上、线下一体化智能生态系统,打造“不受时间空间局限的智能闭环”,智能生态系统贯穿消费全程。

  比如消费者购物后可通过凯德星平台获得积分,并可使用积分支付停车费,还能在积分商城兑换礼品、代金券等,增强消费者体验性与便捷性。商场方则可利用凯德星后台的大数据为消费者画像,帮助商场和租户更好地了解顾客的消费情况,实现精准营销。

  三字诀之“道”:以消费者需要为本 打造最接地气的业态品牌组合  

  有别于购物中心走高大上风格的路线,凯德广场·东莞显得很接地气,而这主要源于商场引入的品牌业态组合。

  邹平南表示,“业态组合是购物中心持续保持竞争力的核心因素,也是为消费者提供优质消费服务的基础要素。”而当商业回归以人为本,任何业态组合都要以满足消费者需求为出发点。

  凯德广场·东莞主要辐射周边1.5公里范围内的家庭客群和周边22岁到35岁的写字楼年轻客群,他们更多的是追求高性价比的消费模式。

  凯德广场·东莞的主力店沃尔玛,以及三楼的儿童家庭业态,持续丰富着项目的生活居家购物氛围。在服饰零售业态方面,引入了爱客、简规则、固执等深受年轻消费者喜爱的快时尚品牌;在餐饮业态方面,凯德广场·东莞也在持续不断的引入市场上比较受欢迎的新品牌,比如72街、九毛九等,这些都是为了满足周边年轻消费客群的需要。

  赢商网踩盘发现,凯德广场·东莞内不乏早年间人气很高的商业步行街店铺,比如大东、索兰、发源地、自然醒等,这些品牌不追求高大上,但性价比却很高,多年来一直深受消费者喜爱。

  而在商场外围靠近莱蒙商业中心街区,有一条美食街,主要经营面包店、铁板鱿鱼、外带寿司、牛杂粉、臭豆腐、炒板栗、酸辣粉等特色风味小吃,形成了特色的美食街区,吸引了众多的年轻消费者就餐。

      事实上,凭借着稳定的项目团队、多年的商圈项目运营经验以及对项目周边客群的深入了解,凯德广场·东莞总是能保持着敏锐的市场嗅觉“未雨绸缪”,率先洞察客户新需求,在竞争对手还未开始时进行调整升级应对市场变化,而这也是项目运营多年来保持高人气重要因素。

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