沈阳项目再度遇阻 星河湾二线城市中“夹缝求生”

　　 2月22日，一场主题为“2014最用心职业经理人计划”的星河湾千人招聘活动在沈阳展开。星河湾集团副总裁张学凤在现场演讲中对外宣称，沈阳星河湾项目将在今年6月底正式亮相。

　　在此前不久发布的“第一居所”计划中，沈阳星河湾被称为是2014年星河湾“第一居所计划”的全面展示。作为战略细化转变后的首个项目，沈阳星河湾或将成为星河湾集团二线城市作品“样本”。但从首期产品来看，沈阳星河湾似乎仍然是对过往模式又一次复制。

　　据观点地产新媒体了解，沈阳星河湾首期产品占地约9万平方米，建筑已封顶，住宅产品面积区间为245-690平方米。而“第一居所”计划中提及的120-150平方米的产品，在沈阳星河湾首期中并未出现。

　　大户型、平层、精装，星河湾过往的既定模式似乎仍然主导着沈阳星河湾项目。对于现在正面临二线市场转型和考验的星河湾来说，沈阳星河湾的成败至关重要。

　　复制的沈阳星河湾

　　2月22日的沈阳千人招聘会，彷佛又是当年广州星河湾和上海星河湾精英招聘的重演，再一次以大规模的人才招聘活动为项目造势。但即将于今年6月开放的沈阳星河湾，目前对外披露的信息却少之又少。

　　据观点地产新媒体了解，沈阳星河湾位于沈阳市浑南新区、全运村板块，用地面积约30万平，宗建筑面积约100万平。

　　熟悉该项目的相关人士则透露，目前沈阳星河湾首期已封顶，进入外立面及内部园林、精装修的工程阶段，初步计划项目将于6月开放，7月开盘。

　　而让人意外的是，星河湾“第一居所”计划中提到的120-150平方米的户型并未出现在沈阳星河湾首期中，“首期产品占地面积约9万平方米，共12栋，户型面积是245-690平方米”。

　　上述人士表示，沈阳星河湾后期的规划还没有完全出来，“以后也有可能会根据市场反应调整产品结构”，但首期产品基本是复制广州、上海星河湾，目标客户群体仍为社会各界的精英阶层，其透露，沈阳星河湾售价可能达到15000元/平方米。

　　“以星河湾过往对细节的要求，能打造出高品质，但这样的高端产品在市场上可能会遇到困难。”另一沈阳业内人士则指出，沈阳星河湾能否取得理想成绩，依然是个未知数。

　　星河湾集团副总裁张学凤日前对外接受采访时坦言，沈阳目前楼市的总体供应量很大，对星河湾有一些挑战，但其续称，相信星河湾在真正的高端项目供应上还存在着机遇。

　　数据显示，2013年沈阳市商品住宅成交均价为6889元/平方米，截至去年底，沈阳商品房库存量为2895.4万平方米，去化周期长达20.19个月，而豪宅市场表现也并不乐观。

　　“目前沈阳的高端产品去化都不高，走货非常慢，”上述人士分析指，“2013年沈阳120平以下的刚需产品成交占比超过60%，200-300平方米的大户型和均价超过10000元/平米的产品都很难被市场接受。”

　　此外，首次进入沈阳的星河湾如何能够在当地实现品牌落地，也是其项目营销将遇到的难题之一。“沈阳是东北的一个经济中心，但是指望依靠沈阳的辐射力吸引其他城市的精英阶层来投资显然不太现实，在沈阳本土市场接纳度还要看它怎么实现品牌落地。”

　　在沈阳的演讲中，张学凤将沈阳项目喻为一场战斗，“沈阳星河湾这一仗会是一场大仗，打这场大仗的产品我们准备好了”，言辞之中也足以见得星河湾对沈阳项目的重视。

　　鄂尔多斯后，正面临转型和考验的星河湾需要一个新的成就向市场证明自己，沈阳星河湾的成败至关重要。

　　然而，品牌定位与城市属性的落差、高端产品与二线市场的角力，在沈阳市场面临的种种阻力，或许也将是未来星河湾在更多二线城市拓展将遇到的尴尬定位与挣扎。

　　二线城市的夹缝

　　2013年底，星河湾集团在公布“第一居所”计划时宣布，沈阳星河湾后，2015年预计将推出青岛星河湾和西安星河湾，长三角地区的苏州、宁波也已纳入星河湾的规划。

　　尽管星河湾的领导坚持强调未来仍会深耕一线城市，一个不争的事实却是，自2008年北京星河湾项目售罄后，其再未在北京拿地；而广州星河湾与上海星河湾的销售也将进入销售尾声。而如今一线城市高昂的土地价格与资金成本都在制约着星河湾回归一线。

　　从广州、北京、上海到沈阳、青岛、西安，二三线城市目前来看将是星河湾近几年内战略布局的一大方向。“第一居所”提出的产品转变目前仍未有实质体现，而星河湾高端豪宅产品此前在二线城市的过往战绩并不辉煌。

　　星河湾与雅居乐在成都与常州合作的两大项目均采用星河湾的产品线，2012年成都铂雅苑开盘录得7亿元销售，而雅居乐星河湾常州在2013年开盘仅录得1.63亿元金额，近日更以近5000元的促销降价震动了长三角市场。

　　神话不能在二线城市的市场夹缝中延续，过往的星河湾式产品走得并不顺利。而青岛及西安项目，还存在着各自的挑战因素。

　　根据2013年11月的项目公示，青岛星河湾项目一期1号地块住宅建筑面积约26.6万平方米，户均面积约288平方米，将开发临海大空间观景户型。而青岛业内人士则指出，在目前青岛核心城区高端住宅销售已经遇到困难的情况下，非核心城区的星河湾能否取得理想效果也待观察。

　　而曾以高杠杆基金融资备受关注的西安星河湾，也遭业内人士指出，所在的西咸新区发展一直不温不火，曲江、高新区、以及浐灞半岛等西安楼市核心区域的对比下，前景有待商榷。