房地产行业调控时代即将结束 将走向“以管代调”

　　今年楼市是否还应出台调控政策，分类调控是否就是住建部负责人透露的双向调控，似乎变得扑朔迷离。人们在研读今年的政府工作报告时发现，今年“罕见”地未提房地产调控和遏制房价过快上涨势头，仅在完善住房保障机制中点了一句“针对不同城市情况分类调控”。

　　结合去年中央政府房市调控“真空”，政府工作报告向市场传递出两大关键信息：一是在完善住房保障机制下的分类调控，不是住建部负责人提的双向调控；一是在重点倾向保障房体系的构建等背景下，房地产调控十年了首次“退出”政府工作报告，很可能透射出商品房市场将遵循简政放权改革思路，逐渐放松管控，不再出台带有明显行政色彩的调控政策。

　　如果今年中央政府继续坚持“不干预”的理念，尤其是在房价理性回归过程中，不再像2009年出台房地产刺激政策，那对房市的健康发展无疑是一大好事，对经济也是一大幸事。环顾自2005年以来的楼市调控和房价走势，不难发现与楼市调控如影随形的是房价的节节攀升和泡沫化。之所以出现这种事与愿违的结果，虽然可以用因缺乏调控经验的“政策试错”来诠释，但根本上源自楼市调控本身就混淆了权力与市场的边界，忽视市场规律和逻辑，进而导致不合理的市场干预。

　　近年来的调控从供给管理到需求管制，再到供需双向调控，其力度不可谓不大，但在持续多年的宽松财金政策背景下，这种人为限制和调控市场供需的手段，最终都蜕变成了市场对监管的套利，进而强化了市场对房价走高之预期。这种楼市调控与房价相互攀比的格局，与过去决策层在房市抉择中缺乏“定力”，出台被市场牵着鼻子走的楼市调控政策直接相关。

　　最为典型的如限购和以打击投资投机性需求所采取的增加交易成本政策，本来长期以来快速增长的房地产市场投资已导致了城市住房空置率高企，对症下药的方法应是最大限度地降低市场交易成本和壁垒，鼓励存量房交易，而限购和增加房产交易成本，实际使大量本应进入市场交易的住房闲置化，使房价越来越取决于受人为干预的新建房，进而强化房价上涨预期，使囤房式价差套利交易大行其道。

　　当前淡化楼市调控，反映决策层越发明确，房市走向是市场机制发挥作用的结果，而决定市场走向的信息分散在不同的市场主体中，再强大的政府都不可能获得决定市场走势的所有信息，通过调控来转变市场预期必将以扭曲市场信号为代价。而让市场在资源配置中起决定性作用，政府主要做好事中事后监管，维护市场交易秩序正义。

　　淡化房地产调控，反映决策层希望在房市探寻政府与市场的合理边界。如政府工作报告仅在完善住房保障体系上提出分类调控，源自住房保障体系是政府应尽的公共服务义务，是政府有所为的施政重点；而之于商品房市场，则属于市场机制发挥作用的地方，政府所需做的是事中事后的管理监督，并维护好合理的市场交易秩序。

　　同时，仔细解读政府工作报告，不难发现决策层似乎在系统性地营造淡化房地产调控的环境。如推进混合所有制改革，投资管理体制改革，鼓励民资进入垄断行业，简政放权的行政审批制度改革，中央预算内投资增加至4576亿元及研究房产税立法工作等，反映决策层有意降低经济对房地产的依赖，为房地产领域的降杠杆做对冲准备。

　　总之，当前淡化房地产调控，可权作是决策层在房市明确政府与市场边界的尝试，它或将预示着房地产调控时代即将结束，而以监管替代调控或将是未来施政的航向，即若未来房市还有“调控”，那或将指向的是住房保障系统，而非商品房市场。