美国QE退出扯动资金链条 “鬼城”名单开始逐渐拉长

　　关于房地产市场什么时候结束自上个世纪末以来的单边上涨行情的分析近年来连续不断，美联储逐步退出QE从意向到正式实施这一年多来，楼市崩盘的声音再次响起。

　　先不论此前这样的分析如何与事实相去甚远，以至于不少楼市的观望者一次又一次懊悔错失投资或者买房的机会，单单是分析或者预言中毫无畏惧地对房地产市场高调唱空和明显的诅咒意味，就很是耐人寻味。与之相伴的是，我国房地产市场近十年来的高速发展中，成就了一个又一个迅速暴富的“神话”，以及作为安居乐业重要支柱之一，人们仍然对改善居住条件抱有的渴望。

　　对于房地产这一可能是普通百姓一生中最大一笔投资该不该抛开情绪，进行理性的分析判断，就像其他投资理财领域一样？理论上应该如此，然而对于房地产，人们一般扭不过这个弯儿，以至于一些负责任的专家不敢出声，因为怎么讲都会有人不爱听。

　　在我省房地产领域多年从事营销业的行家一直与房地产发展同沉浮，他们认为对于普通百姓而言，房子是一项很个性化的投资，与其听预言，不如增长选房购房经验和知识，进而提高个人房地产投资的安全系数。

　　“崩盘”说此起彼伏的背后

　　从去年6月开始，新一轮我国楼市将“崩盘”的说法又在各种媒体中出现。不过回顾国内房地产市场十多年来的发展，“崩盘”说早已不是新闻，一旦经济稍有波动，或者国家相关领域出台一些可能会对房地产本身甚至是相关产业产生一定影响的政策，都会触发这样的声音出现。

　　这一次楼市即将“崩盘”的说法，最有力的依据当然离不开能够扰动全球金融市场的美联储货币政策新一轮变化，也是量化宽松政策的逐渐退出，即QE的退出。

　　省理财规划师协会秘书长、国家高级理财规划师钱维军认为，从汉语的意义上讲，“崩盘”并不能算是一个吉祥的词，把这个词用在任何一个其他经济体上面，如果没有十足的把握，一般人不会说出口。因为这个词与其说是分析，不如说是一句咒骂，它所代表的意义与“恭喜发财”完全不同。

　　比如对于2008年以来我国股市的情况，即便一直处在不断下行的走势当中，也没有什么人一遇到某个走势的转折就大呼“崩盘”；再如国际黄金价格在刚刚过去的2013年不断下挫，全年跌去了28%，这种险恶的价格走势，也没有什么人大喊黄金市场“崩盘”。更何况房地产市场与贵金属或者股市有着明显区别，房地产很难用一个整体走势来概括全面形势，典型的例子是即使像美国2008年爆发了次贷危机，纽约中心城区的房地产价格也几乎未受影响。

　　因此从严谨的市场分析角度看，“崩盘”一词用于指向一个国家的房地产市场发展，在没有确凿实据的情况下就喊出来，最起码是一种不负责任的表现。

　　然而，2004年以来，为什么我国楼市 “崩盘”的声音不绝于耳呢？应该说这还是与房地产市场自身的特点相关。盖房子首先是要拿来用的，无论是居住，还是办公，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，道尽了千百年来我国老百姓对房子的期待。那么有房子是好事，有房子还便宜就是好上加好的事，所以人们把 “崩盘”当做房子降价来理解。在住房十余年间价格翻了若干番的情况下，老百姓对楼市“崩盘”与其说是期待，不如说是爱听。当然这期间因为信了此说不断在楼市一步步踏空的人们心中是个什么滋味就是又一回事了。

　　其次是房地产投资本身变现难的特点决定了个别危言耸听的言辞难以引发群体效应。如果预言股市如何，只要分析者本身的影响力足够大，那么可能真的会引发股民的骚动，“黑嘴”一词说的就是这种不负责任的股市分析。然而在房地产市场，分析者不管出于何种目的，即使嘴再黑，至今也没有引发人们一窝蜂去卖房子。因为房子本身即使真的一窝蜂去卖，能不能卖得出去也是一回事，而卖完了房子自己住在哪儿的问题实际上更起着决定性影响。

　　一方面人们爱听，另一方面说了也不会有什么直接后果，这是不是造成楼市“崩盘”说接二连三出现的原因呢？

　　当然，如果确定楼市“崩盘”说是不负责任的，那么它还有一个非常严重的后果，就是真正负责任的人们不再敢说话。对于QE退出可能对我省房地产市场造成什么影响，记者曾专门联系了省房地产行业协会，得到的回复是非常谨慎的。一位业内资深人士感叹：现在的房地产市场就不能说话，怎么说都有人不爱听，说了也没有用。

　　那么，美联储QE的退出到底会不会对我国的房地产市场产生影响？

　　回答是肯定的。

　　人均有房30平方米

　　平心而论，我们对于房子最不该忘却的记忆应该是一房难求的窘迫。

　　记者查到了2000年沈阳市人均居住面积统计数据，当年只有8.4平方米，在全国位居第23位，甚至在2006年国家建设部公布的 《2005年城镇房屋概况统计公报》中，我省城镇人均住宅建筑面积即使增长为21．96平方米，但是在包括京、津、沪等直辖市在内的11个东部地区省市中仍排名倒数第一，在全国排名倒数第三，只比贵州和西藏高。

　　短短几年间，我们就从那种严重的短缺中走出来，以至于现在人们动不动就要谈楼市“崩盘”，从上述数据中我们不能不承认房地产业十余年迅猛发展功不可没。

　　杜宏鹏认为，支撑房地产业十余年迅速发展的因素无非有几个方面：

　　其一是随着生活水平的提高，人们改善居住条件的要求也水涨船高；其二是随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，相应提高了对住宅的需求；其三是在城市化的进程当中，随着城市建设的不断发展，老城区拆迁改造使拆迁区人口产生新的住房需求。

　　这3个因素构成了我国大部分地区商品房的刚性需求。此外由于目前投资市场，特别是股市走势低迷，CPI又不断上涨，人们日益担心储蓄收入缩水，受投资渠道有限制约，一部分群众把投资商品房等不动产当做资产保值增值的手段，进而推动了房地产的投资需求。

　　杜宏鹏说，现在看，推动国内房地产发展的主要因素都没有发生根本性改变，我国的城市化进程也远未完成，变化了的主要是商品房供应的过快增长。

　　2008年美国次贷危机爆发后，世界各国纷纷采取救市措施，国内金融市场充足的流动性相当一部分流入了房地产行业，应该说这也是拜美国 QE所赐。在国内旺盛需求的推动下，2009年以后房地产业再次快速增长。北京大学中国社会科学调查中心组织调研的 《中国民生发展报告 2013》指出，到2013年，全国家庭平均住房面积达到100平方米，人均30平方米。近九成中国家庭全部或部分拥有现住房的产权，超过10%的家庭有两套及以上的住房。

　　与此同时，房地产行业的过快增长使社会对这一行业的预期过热，使得更多资金继续涌入房地产业，造成了房地产供应量增长，以致渐渐偏离了理性轨道。

　　当商品房供应达到一定水平之后，市场开始出现分化，即使同样的楼市供应在不同的区域表现也不尽相同。

　　对于像北京、上海、广州这样的一线城市，由于面对的是全国市场，尤其北京甚至面对的是全球市场，即使在这样大的供应量下，仍然继续存在供不应求的问题。

　　与之相反，在三四线城市即所谓的中小城市，商品房超量供应状态下，开发商就要承担不小的压力，人们所说的有楼无人的 “鬼城”，恰恰出现在这样的城市中。

　　QE退出对楼市长期影响为正

　　“看这十来年中对于房地产形势的判断，还就是搞房地产的潘石屹讲得比较靠谱。 ”辽宁省经济文化发展促进会副会长、沈阳房地产营销策划协会名誉会长、香港联祥集团总经理杜宏鹏说。

　　杜宏鹏从2000年开始投身房地产行业，最初加盟以房地产全程服务供应商及城市运营商为特色的香港泰盈集团，先后在北京、上海、广州等大城市成功操盘地产项目近百例，其职位一路升迁到该集团的大区总经理。

　　杜宏鹏说，美联储QE的退出肯定会对国内的房地产市场产生重要影响，这种影响主要通过资金渠道反映出来。QE退出对于金融市场影响的力度，在它还只是预期的去年6月已经让人们见识了一番，随着今年以来QE的逐步退出，美元的逐步走强，可能会出现国际热钱外流，进而造成国内金融市场出现资金紧张。

　　他认为，资金紧张传导到房地产行业主要通过两条途径。其一是房地产企业的开发贷款。房地产投资的高额先期投资，使得完全依靠自有资金开发项目基本没有可能，在金融市场资金紧张的情况下，一些资金实力较弱、融资能力不强的中小房地产开发企业可能会因为资金紧张陷入困境。

　　他说：“目前我国的房地产行业仍然是千军万马的状态，产业集中度并不高，像万科这样的行业老大在地产业的规模也仅占到3%，这种产业状态决定了一旦市场有个风吹草动，就会有一些中小企业生生死死。 ”

　　其二是个人购房贷款受银行贷款额度的限制，可能会出现申请购房贷款困难的现象，这会影响到消费者购房的积极性甚至直接影响到消费者购房的能力。

　　杜宏鹏认为，这种由于资金紧张造成的国内部分城市房地产行业出现开发和销售困难的情况应当属于美联储QE退出的近期影响，而且已经在各地有不同程度的显现。据介绍，反映在楼市的销售方面，我省今年1、2月的住宅销售明显低于往年同期水平，部分楼盘开始降价促销。

　　从公开的信息人们可以了解到，美联储决定退出QE的既定策略未发生改变，在今年内还会逐步缩减购买美国国债以及实施扭转操作的规模，其结果可能会使得国内金融市场资金紧张的状况进一步持续或者加剧，这对国内房地产市场的影响会非常大。

　　从楼市销售来看，每年的6、7月份是一个年度中的又一个销售淡季，他认为今年这一时间段会显得非常关键。在这以后，如果房地产行业资金状况发展成全面紧张，可能会引发降价促销、甚至甩卖的情况发生。

　　同时，由于房地产行业对于经济总体走势有着非常重大的影响，房地产行业的景气状况会在其他行业中传导，进而影响到人们对经济发展的预期。与之相应，经济发展向下或者减弱的预期会直接影响到人们的房地产消费情绪，从而在市场销售环节进一步加重房地产行业的不利局面。

　　所以杜宏鹏认为，美联储QE的退出，对于国内房地产市场的中期影响是严重的，应该引起有关部门的足够重视。

　　不过杜宏鹏认为，既然说的是美联储的货币政策变化，就不应该离开对于QE本身的研判。美国实施的量化宽松货币政策说到底是一个救市的办法，是在发生次贷危机之后，美国货币当局为了扼制经济下滑，促动经济发展的非常举动。这一货币政策的实施使得大量廉价热钱流入了新兴经济体，引发了通货膨胀和促成资产的泡沫化，全球从2008年以来一直在努力消化QE所造成的不良影响。

　　从QE是危机的产物来看，它的退出恰恰反映了美国经济正在稳步复苏，全球总体经济走势开始向好。美国经济向好的直接后果是需要的上升及我国对外贸易的复苏，这是对我国经济的一个实质性向好，对房地产行业也是如此，因此从长期看，QE的退出对房地产行业的影响是正向的。

　　省城楼市销售竞争激烈

　　随着国内房地产形势出现分化，省内楼市也发生微妙的转变，省城沈阳在房地产市场的位置正处于国内房地产市场的两极之间，它所面临的压力则通过另外一种方式表现出来。

　　“相对而言，沈阳市楼市的前景要更好一些。 ”杜宏鹏说。这主要是缘于省城沈阳作为东北地区和辽宁省的中心城市，对周边地区具有很强的吸纳和辐射力，其突出表现为早在 3年前，外地购房总量就已经超过当年销量的40%。

　　据介绍，目前沈阳市每年商品房供应量在1400万至1500万平方米之间，其中商品住宅供应量达到1200万平方米，全市现共有600个楼盘正在销售当中。由于沈阳地处平原，土地供应充足，近年来每年供应商品房面积甚至超过了北京市。当然这也是沈阳市的商品房价格与北京相差悬殊的原因之一。

　　当然，商品房供应量的大面积增加，在市场发生变动时往往意味着商品房销售竞争压力增大。据介绍，按沈阳市商品房均价每平方米7700元估算，沈阳市每年住宅销售额大约在1200亿元左右，但是均摊到600个楼盘当中就显得非常可怜，每个楼盘年均只有2亿元左右。

　　不过，实际上不少楼盘连这个平均数也未必能达到。因为在商品房销售排行榜中，沈阳市居前20名的楼盘就已经瓜分掉了其中的1/6。

　　■消费指导

　　“鬼城”名单开始拉长

　　“现在人们说起‘鬼城’大多不是指偏居在湖北的那座旅游小城，随着楼市的兴起，人们又赋予它一个新的地产概念。 ”省理财规划师协会秘书长、国家高级理财规划师钱维军说。

　　据全国科学技术名词审定委员会审定，“鬼城”是指资源枯竭并被废弃的城市，属于地理学名词。随着城市化的推进，国内出现了越来越多的新规划高标准建设的城市新区，这些新城新区因空置率过高，鲜有人居住，夜晚漆黑一片，因而被形象地称为“鬼城”。

　　2010年美国《纽约时报》针对中国房地产泡沫而对鄂尔多斯新城做出 “鬼城”的报道后，鄂尔多斯市新城康巴什成为国内第一座房地产意义上的 “鬼城”。去年以来，随着国内房地产市场分化越来越明显，人们又陆续发现身边出现了许多这样的白天少有人迹、夜晚漆黑一片的城市新区，因而“鬼城”的名单也在不断拉长，甚至我省个别城市的新区也榜上有名。