广州商业地产：今年增量45万平方 商圈两极化加剧

　　（赢商网记者4月8日报道）记者今日从仲量联行2014年第一季度广州房地产市场分析会了解到，今年一季度，广州商业地产所呈现的明显特征是核心商圈与新兴商圈的两极分化式发展。

　　仲量联行指出，受电商冲击等因素的持续影响，广州的零售销售额增幅放缓，零售商在谨慎扩张的同时，开始选择撤离人流较少的商场，进驻核心商圈，同时，成熟商场不断提升业态组合得到零售商的青睐，在此作用下，核心商圈租金和资本值持续增长，广州商业地产核心化发展加剧。

　　供应洪峰不会造成空置压力

　　仲量联行统计数据显示，今年，广州商业地产市场新增供应量约为45万平方米，为历年之最。

　　其中，由于将要开业的大部分项目出租率较高，因此今年的供应洪峰不会对空置率造成太大压力，预计年末空置率微升至7%到9%。由于招商进展缓慢，珠江新城等新兴商圈空置率预计将高于其他成熟商圈。

　　新增供应的区域分布将呈现分散化，大部分项目定位针对大众市场。

　　具体来看，首个位于北京路核心商圈的项目捷登都会AMALL将于今年开业，为2008年以来首个位于北京路的开业项目。去年番禺部分预租率较高的项目，也因进度原因延迟到今年开业。

　　仲量联行研究部高级经理曾丽预计，受未来新增项目预租率较高的拉动，今年商业地产的净吸纳量将大于去年。同时，由于零售商倾向于进驻率相对饱和的成熟商场带动，今年租金升幅将保持稳定，预计增长约3%到5%。

　　商业地产两极化加剧

　　今年第一季度，受到电商冲击等因素持续影响，广州零售销售额增幅放缓，零售商在谨慎扩张的同时，开始选择撤离人流较少的商场，进驻核心商圈，导致广州商铺平均空置率上升。

　　受租户撤场影响，本季度商业地产市场净吸纳量放缓至1.4万平方米，再加上新竣工物业进驻率偏低，全市平均空置率上升至5.5%，与上季度相比增加0.8个百分点。

　　本季度市场总存量为188万平方米，新增3万平方米。新落成项目是位于珠江新城的花城汇南区。

　　与去年的趋势一致的是，国内中产阶级及年轻消费者群体的增长将拉动快时尚、娱乐及特色餐饮发展，过去的一季度，商场继续积极调整业态和租户组合迎合消费群体需求。如正佳广场负一层的环球美食广场开放，吸引了多家首次进入广州的国际餐饮品牌。

　　曾丽分析：“个别购物中心主要引进租户以针对年轻人的特色餐饮和快时尚业态。另外，新进驻零售商在选址上更加青睐核心商圈，选择人流量稳定的区域进行扩张，核心商圈与其他商圈两极分化加剧。”

　　数据显示，天河路、北京路、环市路等传统商圈租金保持增长。成熟商场租金上涨带动全市平均租金升至每平米每月478元，环比上升1.7%。

　　投资者追捧商用物业

　　今年，广州商业地块供地计划为5.09万平方公里，较去年度的3.09平方公里增66.9%，一、二两月，广州商业地产吸纳投资总额为206.38亿元，增幅24%，其中不乏金融街控股及龙湖地产等外地房企的身影。

　　仲量联行广州资本市场部总监刘裕通分析，与2013年相比，今年广州商业物业投资比重将持续上升。

　　刘裕通对记者表示，商业物业投资大宗交易买家多为境外投资者，如白云新城绿地中心由新加坡凯德买下，黄沙西城都荟同样被外资买下。由于商业物业投资大宗交易对投资者的资金要求较高，买家多为资金实力雄厚的境外投资者及国内金融企业、大型央企和国企。

　　不过，自去年年中，政策对国企设定限制，刘裕通预计未来一段时期内，商业物业投资的大总投资交易将有所减少。未来五年广州金融城等处为投资热点。