微论坛五：主题地产能否成为商业地产开发的另一个蓝海？

　　“商业推动地产论坛”第九届年会暨中国国际商业地产博览会今日在广州隆重开幕，会上嘉宾就“主题地产能否成为商业地产开发的另一个蓝海”为主题进行了讨论。

　　参与嘉宾如下：

　　主持嘉宾：亚太商业不动产学院院长/全国工商联商业不动产专委会主任 朱凌波

　　对话嘉宾：派臣（上海）投资管理有限公司 董事长  耿乃兴

　　利海城市运营集团执行董事、执行总裁  汪传虎

　　天朗文商旅（集团）有限公司总裁 赵润涛

　　上海智富集团 执行董事 严俊琪

　　北京锐而威商业管理有限公司  总裁 胡骏 

　　上海正大新生活集团副总裁 于金慧

　   星浩资本副总裁兼商业总经理  贾耀勇　　

　　以下为对话实录：

　　朱凌波：很高兴今天来客串主持，非常高兴见到这么多的新老朋友，赢商网论坛搞得越来越好，形势也越来越创新，这次的微论坛，迎合微博、微信的形式。但是也有一个弊端，大家讲着讲着，时间就超时了。上午的论坛基本是跑题了，下午的论坛，我们只谈一个专题，个人的实践都围绕着专题。如果大家时间超时，我会打断大家，因为晚上有更加精彩的节目。

　 刚才我听了主持人讲主题，和我理解的有重大的差异，我理解中的主题，应该是指商业地产和购物中心的主题。当然了，主持人讲的是房地产，旅游地产、文化地产等等，我想各位更赞同我说的。所以，我改了主题。

　　谈到主题地产无疑是三个原因造成的，地产的发展、由于同质化竞争造成的、电商的冲击，下面将按顺序发言。下面请耿乃兴先生发言。大家掌声欢迎！ 

　　耿乃兴：首先我回应一下朱主任，我是刚换了身份的老朋友，我今天以派臣的名义参加会议，我做的不是购物中心不是购物广场，应该是个主题商业，把主题共同提炼成婚礼主题。其中有奥特莱斯、运动、酒吧，把运动中心和上海娱乐中心等等共同放在一个项目中，先有项目和规划，再进行建设的。

　　我现在换了身份，我现在是为想商业地产，想做主题地产的公司提供主题方案。

　　朱凌波：谢谢，今年有婚庆、儿童、文化、艺术等多主题的商业项目，这也代表了购物中心的发展成熟。在日本、新加坡、香港、美国，这种主题化的购物中心早已大行其道，因为改革开放30年，大家的生活方式、消费水平包括休闲娱乐的发展，造成了今天中国的主题化，应该成为未来中国发展的主流下面有请汪总。

　　汪传虎：非常感谢主持人，利海集团主要业务是做新型城镇化，我们的房地产面临着几大变化，第一个，人口的聚集方式发生了变化，除了向特大城市聚集，还向卫星城聚集。第二个是生活方式的转变，发展到一点程度以后，整个社会的居民生活方式发生了改变，原来的工作和购物，到了多种需求，包括休闲、度假、体验。第三是移动互联带来的变化。

　 所以，商业地产也会带来变化，更多的是机遇。利海在中心城市、旧城改造的城市综合体，必须考虑到人的聚集，核心是产业的聚集。所以，利海在这方面，把都市农业、文化商业以及旅游、教育、健康，甚至互联网的线下体验融合一体，背后是新的生活方式，以构建新的生活方式为主题的产业聚合。其中，把文化和商业结合，我们叫做文化商业、创意公园作为非常主要的项目。

　  我们以大型的演出，以互联网的线下主题乐园，与文化创意相结合的，甚至与粉丝的互动广场结合起来。我觉得商业地产的发展，从一开始就没有主题，商业就是一个主题，现在商业竞争到一定程度以后，主题更加突出，主题更加多元，主题一定是永恒的。谢谢。 

　　朱凌波：谈到人类的生活方式，从远古到现代，无非三种主题，田园、乡村和都市。但是，城市综合体或者购物中心不过是一个载体，我们可以把所有的内容装在一起。所以，创新一定是进步。下面有请新朗的总裁赵总。

　　 赵润涛：谢谢主持人，大家看到我们的公司名称，大家肯定知道我们是做什么，是做文化、商业旅游产业的。刚才主持人说得非常对，不论怎么做，还原到根本还是地产。这几年，商业地产做得比较多，从一线城市到二线城市到处开花，最后，大家都能看到同质化程度非常大，竞争非常激烈。但是，商业地产下一步是怎样的？大家是往独木桥一起走，还是另起炉灶？

　  我们做房地产几十年了，前年做了转型，董事长毅然决然把我们的集团变化了文化、商业、旅游地产的概念，我们以古运河做文化旅游，也做了很多商业地产的概念，我们是做文化的概念，不是一去就购物玩乐。

　　改革开放之初，超市解决了吃和用的问题，百货解决了穿的问题，真正的问题是思想问题。所以，我们做的文化概念，我们在商业基础上主打文化的概念，让地产落地，并且提高人的品位。

　　 所以，我们做文化地产的概念，也是商业地产的概念，只不过是延伸出来做大做强而已。   

　　严俊琪：大家好，今天有个机会讨论主题商业地产，我个人观点，是众多论坛中，这是最有价值、最容易讨论的话题。今年的主题是转型与创新。中国发展到现在，我个人感觉是工业时代的商业文化到了信息化时代，到了生活方式改变的时代，主题的商业地产是必然趋势，在这里我愿意和大家分享我的尝试和实践。

　　我们集团在上海将出现一个主题购物中心，主题是结婚，和耿总的婚庆有一定的区别。中国结婚创造的1万1亿，每年以20%、25%的速度在提升。在日本东京，早我们20年，日均GDP到了腾飞的阶段，整个城市以结婚为主题的项目不下一万个，每年有50亿、100亿以上的交易额。对于中国市场来说，对于从事商业地产，在摆脱电商、同质化，去创蓝海。

　　需要有创新意识的人，需要前瞻性的企业。在两三年里，同行都在探讨结婚主题，我们做的项目不同于大家传统意义上的主题，也不同于结婚里的支柱产业，分别是婚宴、婚礼、婚纱摄影、婚纱礼服。我们在四个产业里生根引进国外最顶尖的设计和运行团队。这个行业在国内也发展了近20年，接近两年会发现非常大的洗牌和变革，也意味着非常大的商机。

　　我们将在5、6月份和赢商网携手做项目的推广，希望到时有机会和大家合作。  

　　朱凌波：大家都在讲创新、业态品牌，大家忽略了精神的体现。我们看发达国家，他们不仅在商业发展，还在文化、文学，西方经历了城市化发展，经历过郊区化、新都市主义、田园主义，从精神层面里经历二战时期的思想。

　  今天看中国，把商业地产看成追求幸福的主战争，在面对天气的变化，雾霾、交通压力，我们追求一种逃避，一种隐居，变相回避生活的压力。商业地产研究人们的生活方式，我们看看90后，这些人的生活方式已经发生了巨大的变化，如果我们不能抓住人类生活的轨迹，所有的创新都流于表面。最后有请胡总，胡总做的业态叫高铁商业，日本、美国、香港都有类似的商业。

　　胡骏：谢谢主持人，谢谢大家，谢谢赢商网给我的机会。大家对我们不太了解，我是北京锐而威商业管理公司的，大家可以看看资料中最单薄的一张，就是我们公司的介绍，因为我们做的产业链和大家不太一样，从精神高度来讲，主要有三个层面。

　　商业地产是一种逃避的乐园，开发商和运营商讨论着各种问题，包括同质化、电商等等。首先，同质化，我们和火车站合作，多几个星巴克更好，不受同质化的影响。

　　我们和电商也没有关联，电商再大也管不到我们。克强总理是我们的超级推销员，把我们卖到东南亚、欧洲，他走到东南亚，我们也跟到东南亚，已经把产业链向越南复制了。我觉得，讲到创新，我们比较幸运，并不是我们刻意琢磨的，其实我们就是拷贝国美电器的模式。为什么国美做得这么大，没有国美空调？国美电视？这就是琢磨不来的东西。

　　其实也是什么创新的东西，随着高铁地位的提升，我们也在整合我们的产业链，也希望大家给予更大的关注。这次参加会议的原因，希望和大家有所合作，有更多的品牌支持我们。

　 我们特别欢迎做百货的商户和我们洽谈合作，谢谢大家！

　 朱凌波：下面有请上海正大新生活集团副总裁于总，正大公司大家都很了解，现在提出做新生活馆。

　于金慧：谢谢主持人，正大新生活集团近几年也在提出新的命题，原因是什么？也就是说，商业地产通过几十年的发展，必然随着市场的需求有更大、更高的提升过程。刚才朱院长已经做了高度概括，我就不多说了。

    正大集团主要在三线城市，打造一个新的城市中心，大家听起来觉得很可笑，但是我们实实在在做这样的营销和工厂。目前，大家在谈论遇到的问题，在整个环节变化中，我们都遇到了，今天只讲对策。

　 主题商业怎么运用好？因为我们是国际性的集团，我们和美国哈佛大学公共卫生学院和环境学院进行主题商业和主题项目的课题研讨，在今后的三线城市运营。我只举一个例，哈佛的公共卫生学院和我们合作，我们的商业一定多业态，我们能为消费者提供什么样的环境？配套又是什么样的环境？现在的雾霾都为我们带来一个机遇。

　　 这个城市的轨道交通组织、噪音带来的影响，都成为我们研讨的方向。所以，今天来参加这个会议，对我们正在进行的命题，我听了很多也有很多的启发，我会把各位嘉宾今天总结的好的经验融入到项目中，也希望我们的经验分享给大家。 

　　朱凌波：谢谢，下面一位嘉宾，我们是在微信群里见过，真正见面是第一次。有请贾总。

　　贾耀勇：谢谢主持人，感谢各位嘉宾的分享，星浩资本和其他开发商不同，我们是一个地产资金管理公司，同时又是商业运营管理公司，在国内，我们是比较领先的企业。目前投资的是大连、南通、苏州等等8个城市的项目。

　　星浩资本专门做购物中心，还有一个星域准备做商业地产开发，还有一个星移资本专门做商业广场开发。我想，从介绍中大家可以了解到，我们很早注意到主题地产。

　今天的命题非常好，主题地产是不是未来的蓝海，我觉得这个定义非常准确，为什么这么说？我从几个方面谈。

　　 首先是竞争的需求，现在的竞争越来越白热化，必须做到自己的特色，才能在市场杀出一条血路。你要做主题地产，你要突出什么，是突出女性的？还是儿童的。

　　第二，要突出主题，你要做文化地产还是旅游地产？也是非常重要的。

　　第三，要考虑政府的需要，政府的领导也非常了解商业地产。我说我在万达干过，我要做一个某某项目，地方政府非常环境。我现在说的话，领导会说万达也有问题。政府也有所要求，我们为什么做主题？因为政府导向驱使你往这个方向发展。

　　第四，资本上的需求，有两方面，一方面是投资人的需求，每个项目都需要基金和投资人，投资人会关注项目怎么样，市场能不能接受、空间怎么样？投资人希望我们作出商业地产的主题化、差异化，这也是很大的挑战和要求。

　　未来有一部分住宅要卖掉，我们的购房者也会关注相关的项目。比如星浩资本在长三角区域做了4个主题地产，我们在哈尔滨政府谈做汽车文化主题的购物中心。

　　 政府希望不是传统卖汽车的地方，也不是住宅区别墅区，把汽车元素融入进去，可以做汽车儿童教育类等等。

　　 最后一点，谈到主题地产，不仅是硬件方面，还要规划设计方面，包括外立面、业态的组合。我特别强调一下，如果现有的项目已经开业，而且在市场竞争过程中，也在做到主题化可以在后期的企划推广。

　　比如我们做儿童主题，我们做文化广场，可以突出文化的特性，我们可以做儿童的绘画展、儿童的科普展，把教育和儿童的主题和项目结合起来。

　 我有两个观点，主题地产的确是蓝海，还有一个，主题地产要作出特点有个性的地产。  

　　胡伟伟：我举一个例子，我2003年的为了做上海的世博会从美国回来，当时我把大拇指引回来。因为我是搞媒体，把它搞得很大，经过策划，我们就做一个大拇指广场。公共艺术是两种，一种是观念性，一种是商业的，其实我在大拇指广场做得是爱心广场，我引的是（英），为什么放在大拇指广场？因为后面有个天主教堂，那个区域没有文化，都是新上海人。我用公共艺术影响他们，我也会尊重这块地，尊重这些人，爱的主题是永远的，而且爱的主题进来了，我已经和浦东新区的民政局谈好了，有各种和爱有关的人都可以进来，来这里消费的人体验的是爱的精神，他买东西的是体验到的是爱。

　　我们不是电影院，不是儿童乐园，我们抓住一点，这个区域现在的五年和未来十年，不是放所有的东西，你想好卖点是什么？它没有文化，就给它注入文化。

　　城市的文化很重要，在纽约城市的消费就是（英），它本来做得不好，一下子在纽约站住了脚，是因为（英），他和媒体合作，把（英）成为了一个（英）。如果K11如果能够找到结合点，包括正大，如果能够找到结合点，就可以沉淀一个新的（英）。

　 朱凌波：非常感谢各位嘉宾，尤其是这位女士，发挥得非常好，再次感谢。因为时间太短，发言人太多，我总结一下，你用一句话总结一下，主题是什么？

　　耿乃兴：走进了概念地产，概念提得很多，我们把主题地产做了以后，不少1百个公司做婚庆主题。所以，不要走进一个误区，把概念真正落地，变成主题企业才是最好的。

　　 汪传虎：形成差异化的优势，主题是必然选择。谢谢。   

　　赵润涛：我做了20多年商业地产，最后转型到主题地产，我们把蓝海做好，这是我要做的。谢谢。　　   

　　严俊琪：两句话，主题是商业的生命，主题是商业的灵魂。　　   

　　胡骏：原来不想做主题商业，请大家关注我们。　   

　　于金慧：信息、特色、地产。　   

　　 贾耀勇：作出自己的差异化，谢谢。   

　　胡伟伟：真正的文化才是你的制胜法宝。   

　　朱凌波：我来总结一句话，由于政府反腐败造成的高端消费滑坡，由于东莞造成的影响，由于人们对未来安全的担忧造成了消费的滞后，我们希望通过电商的冲击，把消费者重新拉到购物中心，谢谢各位！