奥园集团副总裁王曙煜：商住双线战略下的稳健经营

　　在“商住双线”战略的推动下，奥园集团正加码商业地产，同时组建商业集团，招揽商业地产人才，其发展商业的决心可见一斑。

　　以番禺奥园广场打响集团商业地产第一枪后，奥园加快商业板块发展。目前，广州奥园城市天地、萝岗奥园广场、奥园国际中心（万博项目）、南站奥园越时代，沈阳奥园会展广场、重庆奥园城市天地、株洲奥园广场等多个商业项目正在建设及招商中。

　　在接受赢商网记者专访时，奥园集团副总裁王曙煜表示，奥园集团能够在制定清晰的战略下，结合市场的发展，抓住客户的需求，提供相匹配的产品。

奥园集团副总裁王曙煜

　　密罗紧鼓发展商业地产项目

　　赢商网：奥园目前在筹备的商业项目最新进度如何？

　　王曙煜：目前奥园有四类成熟的商业产品，主要类型为住宅配套商业、商业公寓、主题商业街配套大中型商业MALL和特色商业。

　　广州城市中轴线上的奥园城市天地是集城市旅游主题体验商业街区、主题酒店、高端写字楼、梦幻剧场、精品酒店公寓、LOFT公寓为一体的体验式大型都市娱乐综合体，总建筑面积约为25万平方米，项目2013年5月30日获批广州市重大（建设）项目。这个项目地段优势无与伦比，地处三条地铁线交汇处，对面又是广州长隆旅游度假区，每年带来的游客量过千万，项目周边还有多个超大型高端小区，立体的交通网络，区位优势带来的滚滚人潮，令项目具有想象无限的商业价值。

　　奥园城市天地规划娱乐天地、时尚天地、儿童天地三大主题业态，致力于成为华南首席都市娱乐旗舰。目前已有潮汇KTV、星巴克、永旺超市、钻石世家、稻香、MO&CO等品牌商家意向入驻，预计2015年上半年将完成全部招商工作，2015年下半年开始试业。奥园城市天地打造的丰富街区商业、公寓，除了满足传统的居住功能以外，还有商务、娱乐、社交等功能，能够满足提供多种都市生活需求。我们希望通过这个项目来倡导一种“都市丰富生活”，填补现在广州与其它一线城市深圳、上海、北京相比缺少的丰富、便捷的都市娱乐生活方式。

　　除了奥园城市天地外，目前还有正处于前期建设阶段的萝岗奥园广场，这是一个涵盖了主题开放式体验街区、LOFT公寓、地标式甲级写字楼、城中心学区住宅四大产品体系的地铁上盖城市综合体项目，其中的购物中心、主题街区的招商将在下半年启动。另外，正在动工之中的沈阳奥园会展广场也是集团的重点项目，这是奥园入主沈阳打造的会展主题城市综合体项目，配备含两个大型商业Mall加商业街的双核商业，涵括主题商业、大型商超、休闲餐饮、健身娱乐等多种业态，今年正式启动招商工作。

　　赢商网：目前，萝岗有包括绿地中心、万达广场、敏捷广场等商业项目招商中，萝岗奥园广场如何与他们实现差异化竞争？

　　王曙煜：萝岗奥园广场位于萝岗行政商业生活区中心，临近萝岗区政府，它占据地铁6号线香雪站上盖位置，有其他商业项目无法比拟的地段优势。香雪站连接萝岗、黄埔和增城，几乎整个科学城的楼盘所处交通线都要经过香雪站，有着巨大的人流召集力，构建成熟的商业氛围。

　　项目产品定位很清晰，住宅产品上开发刚需性的精品住宅，我们会考虑将去年非常受市场欢迎的另一个萝岗项目奥园春晓的住宅产品再进行优化。商业上，考虑到它是一个产品非常丰富的综合体项目，作为地铁上盖的区域中心商业有着强大的地铁人群，商业培育时间短，我们会结合周边居民的生活需求，配备超市、餐饮等大型主力店，同时强调作为区域中心的家庭型体验式消费，增加时尚餐饮、亲子教育、培训等业态。

      清晰的自我认识与战略定位

　　赢商网：目前商业地产板块在奥园集团整体业务构成中处于什么地位？

　　王曙煜：奥园坚持“销售为主，自持为辅”的商业地产发展理念，公司预期的商业和住宅的销售额比例在4：6左右，在商业的比重中，从货值来讲，销售的产品比例占到80%左右，自持占20%左右。按商业面积计算，自持比例则高于20%；上述比例会根据市场情况和商业规律等因素进行适当调整。

　　赢商网：奥园集团在商业地产开发运营过程中，主要面临哪些挑战？

　　王曙煜：我们面对的挑战与其他商业开发商需要面对的挑战类似，主要集中于二点：一是如何应客户需求来突破传统百货商业的常规，进行创新设计，这个创新设计涵盖大到包括商业定位、模式的创新，小到动线等优化设计，二是目前商业发展迅猛对商业人才的需求在增加、素质要求在提高，大家都求贤若渴、聚拢人才。我认为成功的商业项目核心不在于招商力度，而是在于长期优质的运营，这就需要精通商业地产的复合型人才，既懂得整体开发过程，又懂得招商和后期运营，甚至要懂得融资及利用金融手段做项目。

　　赢商网：那么，奥园是如何应对以上挑战的？

　　王曙煜：目前来说，奥园正在跟业内优秀的专业顾问企业进行合作，再加上我们自己累积的商业开发经验、业内交流、对消费市场、消费者行为的跟踪关注，我们已经培育了一整套的商业运营体系和一批优质的品牌合作商家。而且，我们发现虽然互联网的时代网络对人们的生活影响正在不断加强，但是像社交、娱乐、餐饮等精神层面的满足消费诉求还是要去实体购物中心通过体验式消费、体验式服务实现，所以奥园在商业起步时有意识的侧重打造与传统商业相区别的体验式商业。

　　另外一方面，奥园已较好建立了“自身培养为主、外来引进为辅”的优秀职业经理人搭建体系。2013年正式成立奥园商业集团，团队及招商、运营管理模式全面升级，建立了四级计划管控体系，积极布局招商和经营工作，为支持集团地产业务、做强做大商业地产提供保障基础。

　　赢商网：在商业地产发展时，如何在财务上控制风险？

　　王曙煜：一个企业要保障良好的投入和产出，就要把握好对商业的自持和销售比例，商业地产的风险控制关键在于如何决定自持比例，对此，奥园在筛选优质物业自持的同时，适当控制数量。奥园一般会在购物中心里配备可销售的优质商业街，以保证资金的回流。对于已出售的项目，我们会把五年作为统一培育经营期，使得项目会有较好的招商业态和经营情况。

　　赢商网：请您谈谈奥园集团未来对于商业地产的发展规划。

　　王曙煜：具体还是要看地块的特性，对于城市中心位置的项目，我们会优先做购物中心并加以自持，对于未成熟的城市副区域项目我们会考虑做街区商业，通过统一培育经营期，使得项目合适的商业业态和经营情况。

　　信心看待商业地产前景

　　赢商网：有很多关于商业地产泡沫的声音，但是其实中国商业地产的发展历程也没有很久，您怎么看待商业地产目前的发展阶段？

　　王曙煜：不少学者谈到的商业体量偏大且有一定风险的，主要是指商业MALL和酒店。不论过去还是未来几年，我们认为，主要做好位置选择、产品定位和设计，商业街和商业公寓销售依然会不错。

　　商业MALL要避免盲目扩张开发，关键要考察当地是否有能力消化，开发商在商业开发过程中要清楚了解哪些项目可以自持、为什么要自持、自持了以后怎么做好、资产能否升值等问题。

　　赢商网：很多人预测2014年房地产会受到经济大环境的影响，有很多不确定因素，你怎么看待2014年中国商业地产的市场情况？

　　王曙煜：城镇化是未来行业发展的重要机遇，长期来说，我认为中国商业地产的发展前景还是比较理想。尽管第一季度出现部分量价下降，但是随着两会的结束，客户犹豫的心态在减少，市场的信心逐渐在递增，2014年接下来的整体走势将会平稳发展。