旅游地产内外有别：暴利与风险并存 空置率成待解难题

　　旅游地产进入开发热潮，国内海南、云南、山东、阳江都成为旅游地产开发热地。记者了解到，一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。部分旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目，但里面也有不小的风险。一些机构表示，国内外旅游地产有所不同，目前国外旅游地产发展较为成熟，不同地区旅游地产有不同的优劣势。

　　现象：旅游地产成开发热潮

　　去过海南的人，肯定对当地的旅游地产印象深刻，不少一线地产开发商已进入海南掘金。从去年开始，多家媒体刊发报道，指出海南旅游地产空置率高，市场风险大等问题。

　　继海南之后，拥有丰富自然和环境资源的云南再次成为国内一线房企争相进入的热点区域。截至去年6月，新一轮的云南旅游地产开发总投资已超万亿元，总占地规模超20万亩，且单体项目投资金额动辄上百亿元，大有赶超海南之势。

　　此外，山东沿海一线，因为碧桂园[最新消息 价格 户型 点评]等开发商的进入，也成为旅游地产的一个热点区域，阳江海陵岛吸引了敏捷、恒大、碧桂园、保利进入，也是省内一个旅游地产开发热地。

　　国内外旅游地产各不同

　　调查数据显示，与海南楼市几乎相同，云南旅游地产项目超过70%的购买客群为外地客户，但从三亚和束河两地投资客群构成来看，高知人群在束河旅游地产投资中占有很大比例，尤以艺术家、影视明星等居多。

　　不过，在碧桂园的山东海阳项目，购买者多为碧桂园的老业主，而阳江的旅游地产项目，购买者多为本地人。

　　此外，澳大利亚、新西兰、法国、韩国、马来西亚等地的旅游地产项目，一般具备旅游和升值两大功能，也吸引国内一些高端人群购买。记者了解到，不同国家、区域的旅游地产，收益、风险、购买注意事项各不同。

　　海外旅游地产投资 优势劣势看分明

　　近期有不少海外购房机构在佛山推销海外旅游地产。佳海国际市场部总监林通介绍，人们也许对国内的旅游地产比较熟悉，但未必懂得国内旅游地产的特色和优劣势。

　　记者通过采访多家海外房产机构，总结出以下几种海外旅游地产模式，供购房者参考：

　　一、管理、产业链较完善，旅游+升值两不误

　　代表地区：澳大利亚、新西兰、法国等

　　在法国、意大利、澳大利亚或者新西兰，旅游房产一早就存在，而且管理和投资方式也比较成熟。例如购买澳大利亚房产的客户，开发商会首先跟业主约定入住的时间，其余时间安排旅客或短期租客的入住，而相关收费、房屋维护管理等都由开发商/中介完善处理。

　　迪拜是近年新兴旅游国家之一，国家经济支柱是石油+旅游产业。由于本土居民较少，不适宜“自住型”的房产发展模式，迪拜政府仿效澳大利亚—一条龙式旅游房产管理，并且大力发展酒店式公寓，以弥补酒店的不足，同时吸引大量的海外投资者发展当地房产。

　　二、休闲养老移民政策，政府全方位做后盾

　　代表地区：韩国

　　近年亚洲四小龙之一的—韩国海外投资发展势头也非常显著，仅2013年，其海外物业投资年总额上升超过50%。而当地最主要的旅游房地产在济州岛。为了撬动济州岛的发展，韩国政府在2010年2月起，济州岛开始实施新的投资移民制度，外国人只要在济州岛的度假村、酒店等“以休养为目的的居住设施”投资5亿韩元（约285万元人民币）以上，满5年将给予韩国永久居住权，并与韩国国民享有同样的教育和医疗保险（放心保）。

　　另外，国家退休金服务基金（NPS ）预计把更多的的供款收入投资到海外资产以提高整体回报。而韩国监管机构也正在简化国内投资者购置海外房地产的手续。

　　投资提醒

　　旅游地产注意空置率

　　佳海国际市场部总监林通建议，旅游房产在未来也是一个投资潜力的房产热点，但是需要清楚了解当地房产交易流程和法律事项，和自己可承受的投资金额，毕竟不同国家手续费和接待都不相同。

　　同时，记者了解到，度假类旅游房地产物业基本上都属于异地置业，除“常住型第二住所式公寓/别墅”外，其他类型产品都存在长时间的空置。要解决空置问题，投资者必须重点考察项目的配套设施、装修程度和运营模式。

　　林通提醒，如若购房能力不是很强，就应谨慎踏足旅游地产，切勿一时冲动投资。在购买旅游地产前一定要多加了解、长期关注，了解开发商的背景。

　　上周一手住宅量价齐升

　　本报讯（记者曾艳珠）来自多个代理机构的数据皆显示，上周（4月14日~4月20日）成交出现量价齐升的情况。世联地产统计显示，上周佛山一手住宅共成交1562套，较前周增加309套，成交面积为16.2万平方米，环比上升27.5%，成交均价为9165元/平方米，环比上升7.8%。

　　从上周各区成交套数来看，除禅城区其余四区均表现回升，其中禅城上周成交环比下跌17.2%，共成交125套，而成交主力南海区上周成交回升明显，成交802套，环比大幅上升36.6%，顺德区上周共成交413套，环比上升13.5%，而三水区上周共成交160套，较前周增加9套，环比上升6%，高明区成交62套。

　　各区在成交均价方面，中心城区禅城为9268元/平方米，环比下跌5.8%；南海均价环比上升明显，均价重回五区之首，为10331元/平方米，环比上升10.9%，顺德区整体均价环比继续上升，为8454元/平方米，环比上升6.2%，三水均价为6080元/平方米，环比上升18%，高明均价为6986元/平方米。

　　世联地产分析认为，新楼盘开盘受到购房者的追捧，使得成交量止跌回升，而价格方面，中心地段楼盘成交占比有所提高，使得整体均价环比回升明显，为9165元/平方米，全市整体市场表现量价齐升。

　　2014年第16周（4月14日~4月20日），佛山新增2宗用地供应，合计10.77万平方米。上周，佛山共成交10宗土地，总成交面积为29.89万平方米，总成交金额为9.21亿元，其中最值得关注的为时代地产以底价合计6.04亿元拿下容桂街道容里社区居委会三宗住宅用地，楼面价为1920元/平方米。

　　此外，上周佛山五区共14个项目共取得14个预售证，共预售2410套，面积为24.16万平方米，其中预售住宅1822套，面积为19.11万平方米；商业预售588套，面积为5.05万平方米。