去年广州商场首层月平均租金740.6元/㎡ 今年20座项目拟开业

　　“零售市场稳中有升”、“经济基本面向好”…

　　近日，第一太平戴维斯发布了《广州房地产市场2019年回顾与2020年展望》报告，对2019年广州零售市场进行了总结，并对2020年的市场走势和新增供应进行预测。

　　上述两大短评可以说是对过去一年广州零售市场最直观的评价，报告显示，2019年广州零售市场租金和零售面积吸纳情况均斩获良好表现：

　　·现有项目平均租金持续增长，推动全市首层平均租金同比上涨4.3%，至740.6元/㎡/月；

　　·全市零售物业市场平均空置率同比微降0.5%至8.4%。

　　这背后离不开广州居民强劲的“剁手”意愿做支撑，数据显示，截至2019年11月，广州社会消费品零售总额累计达9115.3亿元，同比增长8.0%，在中国经济增速放缓的背景下依然强势持续增长，消费力强劲，这也为全市零售商注入了一剂强心剂。

　　展望未来市场，第一太平戴维斯在报告中预测：2020年，预计有12个新项目入市，将为广州零售市场带来144.5万㎡新增供应，这些项目大多位于非核心商圈，且需要一定培育期，影响全市平均租金将出现结构性下调；但核心商圈平均租金依然强势，且有望在标杆项目的带动下稳中有升。

　　天河路、越秀和珠江新城三大核心商圈首层平均月租达1459.1元/㎡/月

　　全市零售市场首层平均租金为740.6元/㎡/月

　　过去一年，全市购物中心或许都斩获了不错的租金增长收益。

　　报告显示，2019年全市零售物业首层平均租金同比上涨4.3%，至740.6元/㎡/月，各大商圈租金水平则存在较大差距。

　　由天河路、越秀和珠江新城组成的核心商圈，一直是广州零售市场的风向标，2019年核心商圈租金表现良好，首层平均租金同比上涨5.2%至1459.1元/㎡/月，涵盖白云、荔湾、海珠和番禺四大商圈的非核心商圈也收获了不错表现，首层平均租金为345.5元/㎡/月，微涨3.7%。

　　但从数字上来说，核心商圈租金约为非核心商圈的4倍+，对于承租力较差的初创品牌来说，非核心商圈可能更有“试水”吸引力。

　　具体分商圈来看，云集了天河城、正佳广场、太古汇和天环广场等众多标杆项目的天河路商圈依然是广州零售市场的“吸金一哥”，首层平均租金高达1735.0元/㎡/月，是租金垫底的番禺商圈的7.1倍，后者为245元/㎡/月。

数据来源：第一太平戴维斯

　　全年共有5个新项目入市，总存量增至547.9万㎡

　　全市零售市场空置率约为8.4%

　　据赢商网统计，2019年广州共有13座购物中心开业，全部位于非核心商圈，带来约111万㎡商业增量，与2019年初统计的拟开业项目约为30座相比，实际开业率不足5成，仅为43.3%。

　　除了工期进展不如预期，剧烈的市场竞争和社会经济增长疲软也是项目开业延期的两大主因，对于非核心商圈项目来说，承压尤甚。

　　第一太平戴维斯的数据显示，受限于新增土地供应稀缺，核心商圈近几年存量规模稳定，年末存量约占全市总存量的29.8%。非核心商圈成为了近几年主要的“供货”区域，其中以海珠和白云两大商圈表现为明显。

　　·与2008年相比，白云商圈总存量“暴涨”839%至112.6万㎡，增幅最为显著，跃升为全市存量规模最大的子市场，比排在第二的天河路商圈还多约24.4万㎡；

　　·过去五年，海珠子市场同样持续增长，截至2019年底其总存量达85万㎡，约为2015年（29.4万㎡）的2.9倍。

零售物业市场存量分布

数据来源：第一太平戴维斯

　　受到非核心商圈新增供应入市和品牌升级调整影响，部分商圈空置率略有上升，但从全市整体角度来看，空置率全年表现平稳，依然保持在10%以内的合理区间中，2019年全市零售物业市场平均空置率同比微降0.5%，为8.4%。

　　“健康”和“品质”消费增长态势良好

　　家居及生活方式类品牌拓展“迅猛”

　　随着消费升级的持续演化，人们对健康生活和品质消费的追求愈发明显，数据显示，今年以来健康、品质消费类商品增势良好，限额以上中西药品类、金银珠宝类、化妆品类商品零售额分别同比增长35.0%、30.2%、13.4%。

　　品牌方显然也感受到了这股强劲的消费“动力”，第一太平戴维斯表示，除了餐饮需求持续旺盛外，第四季度家居及生活方式，护肤品、化妆品及香水、体育户外等业态都表现出较为强劲的拓展需求，对于购物中心而言，这也是一个对品牌升级提档的重要方向。

　　未来预测：将有20个项目新入市，大部分位于非核心商圈

　　据赢商网预测，2020年，广州预计有20个新项目拟开业，非核心商圈依然是“粮仓”，将带来228万㎡的新增供应。

　　从区域来看，广州商圈外拓的现象更加明显，黄埔、番禺、增城是2020年的供应大区，分别将带来5个、3个、3个购物中心开业，合计贡献122万㎡商业体量，无论数量或体量，三区“撑起”新一年购物中心增量的半边天。

　　“鉴于新增供应较多，加之各区未来项目多集中于同一商圈，预计项目间竞争压力将进一步加，非核心商圈空置率预计将会有所上升，平均租金表现则有所回落，并带动全市平均租金出现结构性下调。”对于未来一年的市场走势，第一太平戴维斯如是分享道。