实体商业的“高压 ”：开业率低走、掉铺率超警戒线

　　购物中心和连锁品牌是实体商业的主体力量，能最大程度上反映实体商业的经营现状，为如实反馈本次疫情对实体商业造成的负面影响，赢商网与旗下中城商业研究院邀请全国主要城市中，具有代表性的购物中心、连锁品牌经营者，发起了关于“疫情期间实体商业经营信心市场调研”，并同期进行实地踩盘。截至5月10日，调研共收回有效问卷750份，典型购物中心踩盘数据500份。

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　　本文为报告第二章的部分内容：专项分析购物中心空置率及客流复苏情况。

　　一、2020年待开业购物中心延迟开业

　　1.疫情前，平均开业率为54.2%，平均延迟开业6个月

　　近年来，随着市场日趋饱和，竞争加剧，实体商业年开业率逐年低走，至2019年更是跌至54.2%，平均延迟开业6个月。

　　2. 疫情下，几乎全部延迟开业，平均延迟开业9个月

　　受疫情影响，招商率严重不足，几乎所有未开业的实体商业都面临延迟开业情况，预计2020年开业率大概率会降至40%以下，平均延迟将超过9个月。也就是说平均多延迟3个月，这将造成的直接经济损失是购物中心减少了3个月租金收益。

　　二、已开业购物中心掉铺及招调数据分析

　　疫情之下，购物中心集体遭遇非常规性掉铺，持续的高掉铺率将导致今年开业率本不乐观的行业形势更加严峻。与此同时，品牌经营承压，各行业洗牌出清加速，存量购物中心精准招调面临更大挑战。

　　1.全国典型购物中心空铺率已超警戒线

　　行业公认的空铺率警戒线为20%，疫情期间，全国典型购物中心平均空置率（空铺面积/总铺位面积）为21.10%，超过警戒线。

　　2020年平均空置率同比2019年下半年上升5.4个百分点，并且截至踩盘调研日，购物中心整体尚有30%的铺位未营业，另外还有部分门店在退租洽谈过程中、以及预付押金未到期等原因，因此可以预见购物中心总体空置率还会继续攀升，对购物中心的租金损失约10%。而因为在2020年1月份，全国范围内购物中心给予品牌商2周-2个月不等的免租期政策共克时艰，整体平均租金损失10%。因此可以预计，全年租金损失达到20%，甚至更多，与第一章购物中心问卷调研中的关于租金下跌的数据相印证。

　　2.购物中心进入招调集中期，2020承压更重

　　（1）市场饱和之际，新增量占总存量比例逐年下降，竞争加剧

　　随着经济发展放缓、人口红利边际下降、线上消费占比不断提升，购物中心市场渐趋饱和、竞争环境异常激烈，增速明显减缓，新开业项目数量占市场总存量比例逐年下降，至2019年更是降至个位数，商业地产迈入存量时代已是不争之实。

　　（2）疫情黑天鹅下，存量调改挑战加剧

　　存量时代，购物中心正面临系统化的结构调整，进入招调集中期。2019年，全国21个典型城市购物中心（商业面积≥5万㎡），超5成调整品牌数量在100家以上（品牌调整数量界定：2019年累计品牌调入量与品牌调出量之和）。

　　“客流战”序幕拉开，为了实现高效引流、提升关键客群黏性，存量调改不得不为。

　　2018-2019年，在购物中心里品牌数量占比最高的零售业态持续下调，竞争加剧，餐饮洗牌加速；体验化、场景化新需求下，儿童亲子、生活服务、文体娱、跨界集合店业态呈上行趋势，优质品牌掀起进mall运动，竞争力不足的中小玩家加速汰换。

　　三、已开业购物中心客流情况监测分析

　　疫情以来，全国各地累计发放消费券超190亿元，助力市场回暖。在消费者被压抑已久的消费欲望与消费券刺激的双重作用下，购物中心客流逐步复苏。而在疫情催生的新消费语境下，发达城市、市级商圈、高档/大型项目面临更大挑战。

　　1、客流仅恢复至疫前66%，一线城市恢复相对差

　　（1）购物中心客流受疫情影响严重，2月降幅近八成

　　受疫情影响，全国典型购物中心2至4月的客流仅为去年客流均值的36%，其中2月全国典型购物中心客流环比下降78.61%。

　　（2）4月客流恢复至疫前客流水平66%，全面复苏尚需时日

　　疫情得到基本控制以来，一边被压抑多时的消费欲望，一边是政府及购物中心消费券“砸来”，消费者逐渐放下心理顾虑，重返商场。

　　复工复产后，购物中心客流逐步攀升，并恢复工作日/节假日节奏，在周末及假期陆续出现“小高峰”。五一小长假期间，70个典型一二线城市购物中心平均日均客流高于清明假期46%。

　　虽客流回暖初有成效，但整体态势仍不容乐观。从4月客流情况看，全国一二三四线城市购物中心的客流恢复约66%，但因疫情辐射范围更大、管控措施更严、民众安全意识更强等原因，一线城市的购物中心客流恢复较慢，仅恢复至疫前平均水平的58.6%（疫前客流水平以2019年11-12月平均日均客流为基准，下同），距全面复苏尚需时日。

　　目前，购物中心堂食已基本开放，但往日排队就餐的场景鲜见，不少餐饮品牌也仍采取隔桌就餐措施，商家可容纳消费者数量较疫情有所下降；零售品牌门店内，即使为拉动消费的打折促销活动不少，但并未引来蜂拥而至的消费者，线上购物习惯养成，对实体零售挑战更大。

　　此外，影院、KTV等休闲娱乐业态尚未全面开放，使购物中心场内仍有部分空白，这类引流业态的“缺席”对客流影响颇大。

　　2、武汉商业“重启”，全国商场客流恢复尚需时日

　　作为全国疫情“重灾区”的武汉，“解封”后其客流稳步增长。从4月客流涨幅来看，武汉在“解封”后快速回弹，较3月客流上涨256.3%（其主要原因是3月份大量购物中心未开门，其客流增幅不能说明4月客流量暴增），随着经营时间、各业态门店逐步恢复经营，以及一系列积极的市场动作：华夏幸福武汉长江中心项目正式动工；融创中国签约武汉黄陂长江文旅城项目；永旺购物中心签订意向落户洪山区；沃尔玛、盒马、茶颜悦色等品牌商积极进驻，为武汉商业“重启”注入信心，武汉商业将迎来更大回暖空间。

　　而受境外输入病例及再次发生的本土传播影响，北京、广州、哈尔滨购物中心的客流复苏脚步则较缓慢，均仅恢复至疫前水平5成左右。

　　上海回暖速度虽快于北京、广州，但也仍任重道远。在一线城市商业复苏的“高压”下，上海开创“线上发券，线下消费”的“五五消费节”模式，或将有力推进下一波的商场客流回暖。

　　《国内实体商业受疫情影响的市场调研报告》系列：

　　报告3：疫情冲击下，实体商业发展的政策建议？

　　报告2：实体商业的“高压 ”：开业率低走、掉铺率超警戒线

　　报告1：疫情冲击下，实体商业受伤程度如何？