一、华润置地王宏琨辞任生疑 千亿目标下未来走势待观察
关键词：华润宋林 华润人事变动 华润置地
事件概述：
由于华润集团董事长宋林被实名举报涉嫌严重违纪违法，接受组织调查后被免职，原招商局集团董事长傅育宁成为新掌舵人。虽然华润集团力求“一切正常”，但集团内部一场不小的人事地震不可避免。作为华润集团旗下的重要板块，华润置地也宣布了一项人事变动，王宏琨因个人健康理由辞任公司执行董事、董事会副主席以及公司企业管治委员会成员职务。在当初有跨行业经历的王宏琨进入华润置地董事会之时，就有分析称或加速华润置地多元化步伐，尤其是零售和商业地产的整合，但此次人事变动，对华润置地未来的发展走势必定会有所变化。
事件点评：
其实纵观华润置地的发展，其逐步壮大的过程都离不开华润集团层面的一系列资本运作与产业协同，不过，随着华润前董事长的被解职，以及当初冀望能进一步带动集团间产业协同发展的王宏琨离职，华润置地今后的产业协同之路如何继续尤为值得关注。在2015年突破千亿规模的目标下，华润置地正砸下重金四处圈地，这也意味着华润置地将进入高速扩张阶段。另外，在华润置地“住宅开发+持有物业+增值服务”的商业模式中，将进一步增加自持物业。不过，随着国内其他优秀商业地产开发商的涌现，“万象城”模式正渐渐丧失优势，而由于大规模进入三四线城市，在收获销售快速增长的同时，也面临毛利率持续下滑的局面。仍然以万象城模式为高速扩张利器的华润置地，未来如何保持核心竞争力和优势，拭目以待。
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二、万达院线IPO拟募20亿 “大跃进”面临经营考验
关键词：万达院线 万达院线IPO 王健林
事件概述：
在2012年首次IPO停滞之后，万达影院两年后再次IPO，据披露的招股书显示，万达院线发行前总股本为5亿股，预计发行不超过6000万股份，计划募资20亿元，在深圳交易所中小板上市。其中将有16亿元投向“影院建设项目”，将在全国43个城市新建影院50家。截至2013年底，公司在全国73个城市拥有已开业影院142家、1247块荧幕。2013年，公司实现票房收入31.61亿元，市场份额约14.52%，观影人次7780万人。除了万达院线实际控制人王健林外，其家族其他成员也首次曝光，包括其兄弟王建忠、王建可、王建春、王建川四人，分别持有万达院线0.6%的股权。
事件点评：
与其他的影院采取加盟影院不同的是，由于万达影院和万达广场进行“院线捆绑商业地产”发展的模式，万达影院所拥有的142家影院均属于自营，其中83家影院直接租赁自万达商业地产的物业，享有比同行更低的租金优势。不过，如果万达院线顺利上市，租金将是其不得不面临的棘手问题：定价过低，则会受到非市场化的质疑；定价过高，则会引起向关联方进行利益输送的质疑。此外，根据募股书，万达院线计划到2016年底建成影院260家、银幕2300块，这也意味着每年要新开40家影院，而每年开业的万达广场最多也不超过20多个，需要租赁第三方物业，也就将直接面临和市场接轨的租金压力，没有了万达广场的资源倾斜和支持，后续运营还将面临一系列考验。如何在这场“大跃进”中同时保持稳定盈利，将在未来直接考验万达院线。
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三、凯德集团私有化凯德商用 未来或以品牌输出扩张
关键词：凯德商用 凯德商用退市 凯德集团
事件概述：
4月14日，新加坡凯德集团宣布，计划将旗下购物中心子公司凯德商用产业有限公司私有化并退市，交易成本将在30.6亿新加坡元，折合约24.4亿美元。凯德集团计划以每股2.22新元的价格收购其尚未持有的购物中心开发商凯德商用的全部股权。对于此次收购子公司全部股权，凯德集团表示，收购的目的是让凯德商用退市，完全并入该公司内。自2009年凯德商用在新加坡交易所上市后，通过收购方式，在中国的购物中心数量达62个，总建筑面积645万平方米。
事件点评：
凯德集团此番私有化凯德商用，或意在结束中国内地凯德中国与凯德商用双品牌战略，避免凯德集团内部产生同业竞争，并变相放缓凯德商用扩张速度。内人士认为，未来凯德商用将会更多地以运营管理输出，完成下一阶段目标。凯德商用此前通过资本市场进行资金输血，一旦运营成功后，则通过资本市场以证券化机制退出。这也意味着，凯德商用未来将不再以租金收益为业绩来源，而更多的是通过运营管理输出方式进行获益。
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四、海印股份资产证券化获批 国内商业地产资产证券化破冰
关键词：海印股份 资产证券化 房地产投资信托
事件概述：
4月20日，广东海印公告称，中国证监会已核准中信建投设立海印股份信托受益权专项资产管理计划，并发售优先级资产支持证券和次级资产支持证券的申请。这意味着，监管层历经一年酝酿，海印股份以物业租金收益为标的的专项资产计划最终获批，这也是国内首宗商业地产资产证券化的破冰之作。而在此之前，有消息称，中信证券获得监管部门批准，以发行中国首个房地产信托投资基金(REITs)，该项目投资的是位于北京和深圳的两座物业，总值约50亿元。
事件点评：
海印股份的资产证券化尝试得以成行，这也让国内房地产开发商看到了曙光，招商地产正在酝酿将部分商业资产进行资本化改造，以探索商业地产的进入与退出方式。随着金融、基建等行业资产证券化产品的不断推出，从2005年开始，国内商业地产的资产证券化讨论就已展开，近年来国内多家房地产企业，尤其是商业地产开发商都有意尝试，但政策对此一直未能放开。实际上，包括万科在内，进军商业地产并非只为商业而商业，而是想孵化其资产证券化的管理模式。在未来商业地产融资方式中，将从传统融资方式转向直接融资，包括REITs等房地产多元化融资模式在未来将得到蓬勃的发展。
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五、南京新百收购英国老牌百货HOF 零售业最大海外并购
关键词：南京新百 英国老牌百货HOF
事件概述：
4月3日，南京新百对英国老牌百货House of Fraser(以下简称“HOF”)的收购终于一锤定音。在这宗高达2亿英镑的收购案中，南京新百将这家“百年老店”89%的股权收入囊中。据悉，这不仅是中国A股有史以来最大的一次直接收购，也成就了中国企业有史以来最大的一笔零售业境外投资。HOF已经有164年历史，是英国最老牌的王室百货商店，定位于“高档”和“时尚”，提供自有品牌、采购品牌及特约品牌产品。而南京新百是三胞集团旗下中国历史最为悠久、规模最大的商店之一，成立于1952年8月，是南京第一家上市公司。
事件点评：
完成收购后，南京新百不但将为HOF注入更多资金，支持其未来发展，还将利用自身在中国和亚洲市场的渠道优势和影响力，为HOF进军中国提供便利，并帮助HOF进一步完善自有品牌的供应链，降低生产成本。而对南京新百来说，这次收购也将大大提升其品牌影响力，更为重要的是将借此机会，引入HOF成熟的自有品牌和买手制的运营模式，实现从传统百货到现代百货的重大转型。南京新百下一步将会把这家英国老牌百货引进国内但会和新百错位经营。此外，HOF电商份额在销售中超30%，这些都十分值得国内商场学习和借鉴。
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六、人和商业去年亏损17亿 防空洞模式走下神坛
关键词：人和商业 地一大道
事件概述：
4月29日，人和商业发布2013年度财报，报告期内其实现营业收入5.47亿元，比去年下降20.4%，创下五年来业绩新低。人和商业已经延伸全国12个城市，但从2009年41.6亿，到2013年5.47亿，五年收入“大跳水”，降幅高达86.9%。惨淡的成绩单，宣告了其去年的“逆袭”失败。同时，2013年，人和商业亏损高达人民币17亿元。人和商业转让经营权之后的成都、鞍山、大庆等地的“地一大道”项目都由于经营权转让而导致纠纷不断。
事件点评：
人和商业曾经引以为豪的商业模式正在成为其最大的负担。利用各地的人民防空工程，在和平时期作为商业开发，通过出租商铺和转让商铺经营权的方式，以获取回报，业内称之为“防空洞”模式。这种无需支付土地出让金及土地增值税，大大降低了开发成本，再加上地下商业的运营成本相对比较低，因此利润非常可观。不过，也正式因为没有土地产权，人和商业就无法通过抵押土地获得贷款，除了经营收入，其融资的主要途径就只剩下抵押股权贷款以及发债。这就形成了一个死结，一方面为保证现金流人和必须不断的开发新项目；另一方面，由于融资上的弊端，人和商业的资金实力并不足以支撑其如此大规模的扩张。
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七、俏江南股权易主CVC 调整战略挖掘二三线市场
关键词：俏江南 CVC 张兰
事件概述：
4月25日，私募股权基金CVC宣布，已获得相关监管部门批准，完成对俏江南控制股权的收购。据了解，CVC此次将投资３亿美元持有俏江南69%的股份，而俏江南创始人张兰则持有剩余31%的股份。这也意味着俏江南控股权易主已成事实，不过，交易完成后，张兰将继续担任俏江南董事长。未来，俏江南将继续挖掘二、三线城市的市场空间，也将打造及整合新品牌。从2009年成立至2013年10月，俏江南在全国已有28家直营餐厅。
事件点评：
此次投资后，鼎晖已经从俏江南公司的股东名单中消失。自2008年投资俏江南以来，A股和港股上市计划屡屡受挫，而鼎晖也由于种种原因，一直未能退出。此次CVC接盘俏江南，不但使得鼎晖顺利解套，而且也使得一度面临扩张带来的资金紧张问题得到缓解。已经不是大股东的张兰还能否像以前那样尽心尽力，实在不好说，这将为俏江南未来的发展蒙上阴影，CVC毕竟是专注做投资的企业，未来是否会再次转让俏江南都很难说。不过，也有餐饮业人士认为，CVC入主俏江南以后，会带来更好的管理经验，这对于“俏江南”品牌来说不是一件坏事。
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八、吴建斌出任碧桂园CFO 能否复制中海模式还未知
关键词：碧桂园 吴建斌
事件概述：
4月2日，碧桂园公布消息称，中国海外前首席财务总监吴建斌出任碧桂园首席财务官及执行董事，将收取基本年薪500万元并享有其他附加福利。这也意味着自今年3月19日碧桂园原首席财务官伍绮琴因个人原因请辞后，该职位终于完成“交接”。吴建斌长期负责中海集团的财务管理工作，为“中建系”的两家子公司中国海外发展、中国建筑的成功上市立下了汗马功劳，吴建斌一直被外界视为资本运营和筹措资金的高手、财务管理及信息技术功底过硬的专才，对于资本市场来说，可谓是一个财技高手。
事件点评：
碧桂园现任行政总裁莫斌及联席总裁朱荣斌都是从中建、中海系统进入碧桂园的干将。随着吴建斌的加盟，碧桂园的核心管理层将坐拥三名中建、中海背景的人才。中海系统最为人所称赞的莫过于其强大的融资能力，中国海外的融资成本是所有内地房地产企业里面最低的，这也是中海盈利能力一直被视为行业标杆的重要原因之一。而一直以大盘著称的碧桂园由于2013年毛利率下滑以及净负债率上涨引发投资者担忧，业内人士认为，吴建斌的加入有望为碧桂园带来更优异的债务结构与强大的成本管控能力，对提升毛利率带来正面影响。不过，国企中海和民企碧桂园毕竟背景和环境不同，“三斌”联手能否实现碧桂园“规模+利润”的“中海模式”还未可知。
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九、红星美凯龙拟IPO 67%高负债率被疑圈钱
关键词：红星美凯龙 爱琴海
事件概述：
刚以22亿元鲸吞吉盛伟邦的红星美凯龙，4月25日出现在证监会发布的第六批IPO预披露名单中，计划发行不超过10亿股，共募集61.18亿元资金，其中33.3亿元将投入8个新店项目，8亿元用于偿还银行借款和补充流动资金，还有2亿元用于电子商务平台建设。2013年，红星美凯龙新增商场15间，共经营管理130家红星美凯龙，急速扩张为其带来高增长，与之同来的是高负债，红星美凯龙2013年资产负债率达66.96%。如果上市成功，红星美凯龙将成为国内首家上市的家居卖场企业。
事件点评：
去年4月红星地产全面进军商业领域，将投入1000亿资金发展红星商业，把京津塘、长三角、西南、东北作为4大战略区域，在一二线城市进行布局，力争2020年在全国建成100个购物中心。进入“烧钱”的商业地产领域，打造一百个购物中心、千亿资金的陆续投入，为红星美凯龙带来的是资金链的紧缩，也加大了其负债率。去年年底，红星地产旗下首个爱琴海购物中心项目已经开业，而位于昆明、福州等地的项目也正在招商中，此外，原红星美凯龙家居商场也将陆续改造成爱琴海购物中心。家居卖场盈利能力逐渐下降，红星做出这样的战略调整具有前瞻性，由于具有一定的商业运营经验，比一般开发商直接做购物中心会有优势。
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十、上海最大购物中心“世博源”开业 文化牌或成独门利器
关键词：世博源 上海最大购物中心
事件概述：
4月23日，上海世博会后续开发利用的大型城市综合体—“世博源”今天正式开业，主体建筑南北绵延1100米，总建筑面积达33万平方米，这将是上海最大的购物中心。“世博源”还引进许多首次进入上海乃至中国大陆的特色商户，业态布局也改变了以零售商户为主的传统模式，零售商户的经营面积比例下降至46%，餐饮美食、休闲娱乐及功能配套商户的比例得到相应提升，分别为31%、12%和11%。经过改造，世博轴上6座晶莹剔透的阳光谷将以多媒体影像的方式再现世博历史等。
事件点评：
虽然世博源人流如织，“五一”游客数超过30万人次，但是这个南北绵延1100米的条形购物中心冷热不均，要想让人气常旺还有很长的转型路要走。而且，在世博园区，人们已经将“观光”习以为常的世，来这里的无论是本地市民，还是外来游客，“观赏心”远大于“购物欲”，购物到底以什么为主，休闲如何来带动消费？这是摆在经营者面前的一道考题。不过，与世界广泛接触、深度融合的世博文化，是世博源的遗传“基因”，大打“文化牌”，或许成为世博源开拓市场，另辟蹊径走出独特的发展之路。
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6月6日，大连万象汇动工开建，项目占地约3.08万㎡，总建筑面积15.6万㎡，分为地下3层、地上5层，是华润置地商业地产在大连的首个项目。
华润一直期望能够借助“数字化”手段将旗下各业务板块互融互通，打造智慧商场、智慧零售、新零售门店等，以提升服务水平和消费者的体验感。
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