世纪乐地张敏伟：在云南开发地下商业要敢为人先

　　商业地产发展到今天，城市核心地段的土地资源已经变得极为稀缺，随着城市核心区交通状况的恶化，以及轨道交通的发展，未来从上到下的立体化商业格局将成为我国城市商业发展的必然趋势。开发商们敏锐的商业触觉也开始触碰到这个领域，纷纷将目光聚焦到地下，地下商业的开发热潮在全国迅速兴起，商业地产领域的一场“地道战”已经打响。

　　目前，整个云南尚没有真正意义上的地下商业街，而玉溪世纪乐地投资有限公司，却将自己的首条地下商业街，选址于玉溪这样一个主城区人口不到百万，没有轨道交通的地级市，并将于年底开业运营。在昆明很多地下商业的雏形已经陷入两难境地的今天，世纪乐地的这一举动着实带来了不少质疑的目光。那么，在世纪乐地选址玉溪的背后，究竟有着怎样的商业眼光？未来这条地下商业街又将怎样来发展？带着这些问题，赢商网记者独家专访了玉溪世纪乐地投资有限公司董事副总经理张敏伟，听他讲述世纪乐地的开发经营之道。

玉溪世纪乐地投资有限公司董事副总经理张敏伟

　　为何选择玉溪？

　　中小城市也有绝佳优势

　　谈起投资地下商业的初衷，张总告诉记者，世纪乐地投资有限公司一直秉承“敢为天下先，不做过剩产品”的理念，并非所有开发商都是万达，有足够的主力店商家资源和其他品牌资源，有成熟的商业模式，所以在云南市场已经是综合体林立的情况下，世纪乐地从企业自身的实际出发，选择了地下商业这一新领域，就是为了规避无谓的竞争。

　　分析国内已有的地下商业街，可以发现由于人流充足、商业氛围浓厚，辐射力强等因素，大多数项目通常选址于大中城市的闹市区，或是传统商业核心地段、市民广场等行政文化中心，且尽量与地铁接驳。而玉溪既不是在大中城市，又没有轨道交通，世纪乐地选址于此的原因不禁让人疑惑。

　　张总介绍，公司在决定投资地下商业之初，就对全国范围内成功的地下商业项目进行了实地考察，深知项目选址的重要性。之所以选择玉溪这样一个中小城市，也经过了长期的考察和科学的论证。

　　“我们在调查论证中发现，人口在60万以下的城市一般就只有一个中心，很难形成多中心并存的情况，所以选址在这样的城市，我们的中心地位是能够相对稳固的。” 张总表示，随着云南商业地产的集中放量，昆明的城市综合体比比皆是，未来多中心并存带来的竞争是必然的，因此即便是地下商业也不得不面对消费者被分流的现实， 相比之下，玉溪这样的中小城市则更为单纯，因此率先抢占这一市场不失为明智之举。

　　在张总看来，除了中心优势外，在玉溪进行地下商业开发的条件非常成熟。首先玉溪一直是云南第二大经济体，玉溪主城区所承载的是全市八县一区的消费人群，因此消费市场并不缺乏。从市场的角度出发，世纪乐地地下商业街的定位，无论是从消费水平还是消费习惯上，都更精准的锁定了玉溪的主力消费人群。而从项目招商的角度看，进入云南市场的主力品牌商家，仍集中于国内二三线品牌，这些品牌在大型购物中心往往只是“垫租金”的角色，而与世纪乐地市场定位的切合度却非常高，因此更容易达成合作。从气候的角度看，云南紫外线强，并且近几年温度不断攀升，地下商业的优势就更加突出。

　　如何保障人流？

　　中心区位优势加科学动线规划

　　世纪乐地项目落地于玉溪后，如何打造这条地下商业街成为摆在张总和他团队面前的首要问题。结合在云南的战略布局，集团公司提出了“先立名，后立业”的开发思路，公司自持物业量达40%。决心将世纪乐地打造为云南地下商业的第一品牌。

　　世纪乐地项目自身所具有的优良基因，也为项目的品牌打造奠定了坚实基础。项目地处玉溪市主城核心地段，位于玉溪凤凰路、人民路、南北大街三条城市中心主干道的地下，占据着玉溪市百年商脉。这一区位无论是在地理位置上，还是在在商业、文化、生活等方面，都是玉溪的唯一中心所在。

效果图

　　地下商业街的成功，很大程度上会受到地上商圈的影响，只有地上商圈发展得好，才能将地下商业街带动起来。据张总介绍，世纪乐地所处的地段，无疑是玉溪地上商圈最成熟的街区，绝无仅有的地段。并且随着区域内其它商业项目的建成，这个商圈的发展还将会有很大的提升，因此这一区域本身就对玉溪这座城市的消费人群，有着绝对的向心力。

　　“我们项目所处的位置并不缺人气，我们要考虑的是如何把这些消费人群引流到地下的问题。” 张总告诉记者，目前无论是消费者还是商家，对于地下商业的认识还比较原始，所以科学合理地规划好人流动线，将习惯于从地上走的客流，引导过渡到乐于在地下逛，是项目成功的一大关键。

　　为了引入人流，世纪乐地项目将43个出入口进行了科学合理的分布，全面提升项目的可见性和可达性。同时，项目所在街区的地上街道，全部实行人车分流，所有十字路口均采用隔离栏隔离，行人过马路只能通过地下商业街。这样的设计一方面缓解了主城区交通压力，保障了行人的安全，给政府的畅通工程提供了帮助，另一方面也为地下商业带来了源源不断的人流，可谓两全其美。

　　张总向记者介绍，目前世纪乐地的5大主入口，分别位于南北大街、凤凰路和人民路的重要部位，与街道两旁的百货大厦、精品商铺无缝对接，将形成地上和地下消费人群的良性互动。未来，世纪乐地还将与项目沿线的大型商业项目实现接驳，通过错位经营形成优势互补，项目建成后，实际上是给玉溪最核心增添了一条路，缓解了玉溪最繁华地段一铺难求的现象，真正给玉溪商业带来了全新的景象。

　　怎样留住消费者？

　　科学的业态布局结合舒适的环境

　　将人流引入到地下商业街，仅仅只是第一步，如何让这部分人群留得住，并在商业街内消费，才是真正考验开发商水平的问题。此时，地下商业街内部的业态布局是否合理，购物环境是否舒适，就成为了两个关键的因素。

　　“消费者走在我们的地下商业街里面，会发现我们每一个区域的主题都不相同，创造更多体验式的消费，而且逛累了能够很容易找到休闲的地方。” 谈到项目的业态规划，张总信心十足。

　　世纪乐地地下商业街全长近2公里，体量达到3.5万平方米，业态规划上呈现出区域主题化，主题区域内容多样化的特点。南北大街主打时尚潮流主题，体现流行元素，人民路则主打大牌时尚主题，偏重品质和档次，凤凰街主打年轻活力主题的乐淘街，更加注重动感。

　　在每一个主题区域内，世纪乐地都会把精品奶茶、休闲水吧等一些特色休闲餐饮与其他零售业态进行穿插布局，让消费者可以在购物与休闲之间自由选择。用张总的话说，这是一种“混搭”的概念，而参与混搭的不仅是休闲餐饮，还有男女服装、鞋类、美甲、手机体验店等等丰富的业态类型。张总表示，这样的布局能够让整个项目的业态更有层次感，消费者每到一个区域，都能有新的感受，都可以有更多的选择，停留的时间自然也会变长。

　　世纪乐地在业态布局上的另一大创新，便是在项目最北端开辟了一个面积达4800平米的美食广场，这是迄今为止全国地下商业街中面最大的美食广场。张总表示，之所以规划了如此大体量全自持物业的美食广场，是整个决策层，着眼全局、以美食最大限度的聚集人气，留住消费者，以此来保证入驻商家的利益。与商家共进退，让所有入驻世纪乐地的品牌商家真正获益是我们永远为之奋斗的目标。

　　在进行科学业态规划的同时，世纪乐地留住消费人群的另一个杀手锏，便是项目的内部环境塑造。张总表示，整个世纪乐地项目的内部空调系统，由著名的空气净化设备制造商麦克维尔倾力打造，采用了最好的恒温系统和新风系统，使得整个地下商业街无论在地面气候如何恶劣的情况下，都能够保持适宜的温度和比地面更清新的空气。

　　同时，世纪乐地还有近5米宽的通道，和4.8米的层高，在保证商铺实用性与舒适性的同时，也不会给消费者带来压抑感。商业街内还特别设置了中庭景观、休闲花台等开放、生态、多元的国际化建筑设计元素，不仅集地上建筑优势之所长，也充分体现了地下建筑的特点，在紫外线尤其强烈的云南，这些设计都能够给消费者足够的理由驻足停留。

　　未来信心来自哪里？

　　丰硕的招商成果和优秀运营团队

　　城市核心地段的区位优势与商业价值，在加上项目精准的市场定位和业态规划，让世纪乐地的招商工作顺风顺水，在众多大型综合体项目还在为招商难绞尽脑汁，四处奔走约谈品牌商的同时，世纪乐地却已经出现了一铺难求的景象。

　　“我们项目的凤凰路板块300多间商铺，从招商开始到全部招满仅仅用了15天，大部分都是商家自己来找我们谈的。”张总向记者透露，整个世纪乐地项目最南端的凤凰路板块，位于玉溪最为繁华的商业街下面，因此人气很旺，现在项目的商管团队已经开始对这一板块的业态进行调整，力争实现更加精细的业态布局。

　　而在项目最北端的4800平米美食城，虽然在地段上已经接近于城市核心区的边缘，但在招商中，仍然出现了1个店铺有 9个商家意向入驻的情况，因为我们项目的边缘都是城市最核心。张总和他的团队一边引进昆明一些知名的餐饮品牌， 以提升美食城的档次，另一边则对纷至沓来的商家进行优中选优，提出了知名优先，经验优先，实力优先的“三优先原则”，全面确保美食城的人气。

　　目前，七匹狼、达芙妮。森马、美特斯邦威、朵以、CC&DD、阿依莲、鸿星尔克、大维饮品、都可奶茶、鲜芋仙、花花公子、鳄鱼皮具等600多家品牌商已经签约入驻，整个项目的招商也完成了近90%。世纪乐地的招商不仅在数量上取得了很好的成绩，质量上也不示弱，入驻的品牌整体档次已经高于国内很多成熟的地下商业街。

　　在招商工作硕果累累的同时，张总已经开始带领他的商管团队将工作重心逐渐向后期运营转移。张总认为，后期运营的关键在于团队的打造，目前世纪乐地正在培养一支了解当地市场、稳定性高、执行力强、运营能力强的优秀商管团队，全面保障项目未来能够形成持续有效的运营管理，进而推动项目不断向前发展，给业主，给商家，给集团交出优异的答卷。

　　据了解，世纪乐地项目计划于今年12月1日开业，项目仅在开业前期的运营活动经费上就投入了500万元，开发商的实力可见一斑。未来三年内，世纪乐地投资有限公司将以玉溪世纪乐地项目作为样板，在云南继续打造3条地下商业街，形成云南自己的地下商业品牌。