“创业明星”谌俊宇：致力做中国销售型商业街运营第一人

　　1983年，中国历史长轴中一个闪光点。第一场春晚，拉开时代自由序幕。这一年，亦是谌俊宇职业生涯的起点。

　　大学毕业后的他，进入了一家央企建筑设计院，主攻城市设计及技术经济。在这里，谌俊宇一干就是18年，从中级、高级工程师做到了处长、副院长，练就了一身高超的“画图”本领。

　　意外的是，他在2002年做了个让多数人诧异的决定——离开“铁饭碗”设计院。随即，走上了职业经理人之路，停留的第一站是重庆金科，“把金科从一个建筑企业出生的开发商，带到重庆开发阵营第二的位置”。

　　如果说，金科时代的谌俊宇是一个纯粹的职业经理人，那2008年进入红星美凯龙的他，则算是“半职业经理人半企业家”。

　　润凯商业集团创始人 谌俊宇

　　图片来源：赢商网

　　“企业家和职业经理人最大的差距是：企业家肯定要有冒险精神，要追求更多的利润；而职业经理人只需完成老板交代的任务。我到红星美凯龙的时候，这两个东西都有。”

　　无疑，在“红星”的五年时光，为谌俊宇接下来的角色转换埋下了“冒险”的伏笔。2013年，他的“职业经理人”征途画上了句点，新身份是润凯商业集团创始人。

　　润凯商业集团创始人职业轨迹

　　现在，润凯商业集团快6岁了，从呱呱坠地“新生儿”长成为了中国商业步行街运营专家。

　　闯入商业街这片蓝海后，谌俊宇正在进行一场与时间的赛跑：3年内将实现开发完成100个“一街一MALL”类型项目。而等待他的未来，或潜藏在“润凯”二字中。

　　“润，是润物细无声、滋润，代表着好；凯，代表着一种正能量，雄赳赳、气昂昂，积极向上。”

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　　从学者、职业经理人转身为创业者

　　如果时间能够分割，谌俊宇的职业生涯可明显划分为四段，对应的则是四种title不同却彼此关联的角色。

　　在2000年以前，谌俊宇任职于央企设计院，虽头衔多次变更，但均做着“学者式”工作，先后获得省部级奖项7项，涉及技术经济评价软件包、重庆市千厮门隧道应力监测、工程成本测算TQC课题小组等。

　　时间的沉淀，让他在工程设计、工程成本及经济评估等领域积累了丰富的经验，亦为其之后的职业经理人之路提供了专业的“设计、技术”知识背书。

　　虽说央企设计院，是那个年代人人艳羡的职场地，但却没有束缚住谌俊宇“冒险”的心。1998年，中国停止福利分房，彼时对比一下国外，国内的房子质量都“差”，这恰是谌俊宇看到的机会点。

　　媒体采访现场

　　图片来源：赢商网

　　“(那时）我在想中国房地产未来是最大的机遇，从设计、技术、经济评估转到房地产这块蛋糕，就成了我做出的第一个人生战略选择。”谈及往事，谌俊宇沉稳的语调中有着掩不住的激动。

　　就这样，他在2002年出任金科股份总裁，并用6年的时间让金科地产的销售额突破百亿门槛。靠着“依托大西南，拓展京津冀，进军长三角”扩张战略，自2005年起领着“花园洋房之父”金科从区域走向了全国。

　　无疑，金科时代的谌俊宇是个纯粹的“职业经理人”。而调整职业赛道，进入红星美凯龙后，他身上的这个角色标签变弱了，“企业家”意识自此萌芽，并渐渐变强。

　　2009年，谌俊宇出任红星地产、红星商业联合创始人，红星商业董事长、红星地产总裁。在任4年，红星地产销售额过百亿，并在第6个年头实现了红星地产全国布局，发展了54个项目。

　　红星商业方面，谌俊宇首创“双街双mall”的开发模式。5年时间，做到50个城市综合体，每一个都是几十、几百万平方米。

　　以上成绩单，皆是谌俊宇从零起步打下来的江山。背后动因，除了职业经理人的专业素养外，亦有8%股权（作为红星联合创始人）带来的激励。“我到红星美凯龙的时候，既有完成固定任务的心理，又有开拓新领域的欲望。”

　　但无论是设计院学者，亦是金科、红星的职业经理人工作经历，在谌俊宇看来，这些旅途再美，都带着一丝遗憾，因为“一旦离开以后，什么都跟我没有关系了”。

　　于是乎，他毅然选择转身，以“创业者”姿态创立了属于自己的品牌。润凯商业集团，由此面世。

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　　以润凯之名

　　致力做中国销售型商业街运营第一人

　　2013年，谌俊宇于上海创立润凯商业集团，任董事长。谈到创立企业的契机，谌俊宇表示，天时地利与人和，缺一不可。

　　所谓天时，是市场推动；地利，是现有资源的满足；人和，是个人情怀与团队成员的志同道合。

　　时下，城市化进程推动着中国商业街进入发展快车道，这也是谌俊宇看中的“蓝海地带”。但机遇背后，他也清晰看到商业街普遍面临着三大痛点：

　　部分开发商缺乏使命感与责任感，一味追求利益而未考虑后续经营，商铺分散销售后因缺乏统一管理导致大体量商业“无序”和“乱象”；

　　“千街一面”的同质化倾向凸显，并成为制约我国商业街健康发展的重要原因；

　　经济效益堪忧，商业街显性空置率达到15%，隐性空置率超过20%，客流少、效益差、转让、停业正在成为部分商业街的主题词。

　　如何解决这些痛点，成为了润凯商业集团和谌俊宇的第一命题。而重庆·金开·玫瑰天街、润凯·重庆綦江商圈步行街等销售型商业街的成功，打开了润凯商业集团的“商业街”棋局，并以此在商业地产圈留下了口碑。

　　重庆·金开·玫瑰天街

　　重庆·金开·玫瑰天街是润凯商业集团主题化特色步行街第一代样板产品，位于重庆北部商圈，与购物公园共同支撑起了重庆两江新区金州商圈骨架。

　　数据显示，重庆·金开·玫瑰天街节假日日平均客流超10万人次；年度经营满铺率高达95%；售价高出周边同类商业街1.2倍；租金水平超过周边同类商业街0.8-1.5倍。

　　“一般来说，销售型的步行街铺位因产权分散，很难做到统一管理和经营，那么润凯商业集团是如何解决这个矛盾的？”看到上述数据后，脑海中立马跳脱出上述疑问。

　　对此，谌俊宇给出的回答耐人寻味。“买步行街商铺的是两种人，约10%、20%是自家品牌用，剩下80%、90%都是投资的，投资的人追求什么东西？毫无疑问，是靠铺赚钱。”

　　基于这种投资心理，润凯商业集团制定了关于开发商业街的五大“统一”理念：统一规划、统一招商、统一运营、统一物管、统一销售。在实践中，润凯商业集团摸索出了一套属于自身的商业运营新模式，特别是针对销售型街区商业的轻资产管理运营模式。

　　经过近6年发展，润凯商业集团已完成重庆、成都、兰州等城市核心区域的商业布局，并突破常规城市综合体单一购物中心模式，独创“一街一MALL”模式，以“一街一MALL”形成循环商业消费圈。

　　而“步行街”是其行走商业圈最醒目的品牌标签。据谌俊宇介绍，目前，润凯商业集团主营产品涵盖社区级配套步行街、综合体共生步行街、城市级特色步行街三大类。

　　润凯商业集团三大步行街产品

　　无疑，现在的润凯商业集团已经步入发展快车道。可对于未来舞步，谌俊宇给出的关键词是“稳”。“稳扎稳打是润凯的作风，喊口号并非企业强项，因此，润凯的发展一定是稳。”

　　如此策略之下，接下来润凯商业集团将稳步布局上海、天津、山东、贵州、云南等地，以“吉祥·欢乐·家”概念，打造“家庭”精致化的消费模式。3年内，将开发完成100个“一街一MALL”类型项目。

　　“千街千面”，是谌俊宇的基本要求。因此，无论是项目建筑设计，还是品牌规划，润凯商业集团未来打造的每一座项目均会结合当地特色民俗民情，且该类业态比重将达到20%-30%。

　　而致力成为“中国销售型商业街运营第一人”，则是谌俊宇终极追求之一。站在十字路口，他关心的不再是学者、创业者、企业家这些title，而更想让润凯商业集团成为这个商业时代的参与者，以“润物无声”姿态，一直在路上。

　　图片来源 | 除特别注明外，其余图片来自润凯商业集团