中融信托受挫广东创鸿 房地产信托风险大进入须谨慎

　　因创始人黄鸿明被拘，广东创鸿地产多个项目面临难以为继的境地，其中，与中融信托合作的数个项目后期兑付引发投资人强烈关注。

　　2013年11月14日晚，广东创鸿集团有限公司（以下简称创鸿）董事长黄鸿明被刑拘，原因是涉嫌行贿揭阳前市委书记陈弘平。是年9月，黄鸿明刚以84亿身家跻身“2013胡润地产富豪榜”第39位。

　　公开资料显示，中融信托是创鸿的商业合作伙伴，双方在多个项目中进行融资合作。黄鸿明被拘，引发中融信托投资者的担忧，“融资方董事长个人司法问题，是否会影响到信托计划的实施，尤其是资金的安全？”一位购买了佛山创鸿广场项目信托计划的投资者说。

　　接近中融信托的人士称，目前中融与创鸿存续的信托计划只有一个，而且该项目运营正常。“此前发行的信托产品已经如期兑付。”该人士说。

　　这款仍在存续期的信托是中融-创鸿集团·佛山创鸿广场集合信托，集资16亿，其中优先级9亿，劣后级7亿，收益率在9%-10.5%，由黄鸿明夫妇提供担保。该信托计划发起之时，中融方面称项目已四证齐全，部分已获得预售证，信托期限内预计销售回款39亿元。

　　创鸿内部人士认为，创鸿广场项目位置绝佳，合作伙伴不会放弃投入，还有新的信托企业希望加入。不过，该人士也承认，高息资金也加大了创鸿的资金链压力。

　　“目前控制的资产是足值的，足够偿还投资者的收益。”中融信托创鸿广场项目有关人士称，南海创鸿广场现已由中融集团接管，其不打算自己操盘，近期将完成转手。项目估值约30亿元。

　　另外一款由中融发起的信托是中融-创鸿集团。佛山汇苑集合资金信托计划，投资于创鸿佛山灯胡左岸项目，规模13亿元（优先：劣后=7：6） 其中，劣后级由项目公司股东创鸿集团旗下广东创鸿房地产开发有限公司以现金形式投入6亿元。该计划已完成兑付。

　　信托业内人士指出，中融信托在创鸿合作信托计划中有严格的风控设计，如采用结构化设计，优先次级的比例为9：7，信托持有项目公司100%的股份，是唯一控股股东，并更换法定代表人。这样的话，即使出现极端情况，如创鸿集团还不起钱、想赖账，或者实际控股人因法律纠纷使得公司瘫痪，或者跑路等等，受托人依旧可以从容地应对这些风险。

　　然而，并不是所有的房地产信托都有如此严格的风控措施。自去年下半年以来，多款房地产信托出现未能按期兑付的情况，不得不寻找下家接盘或进行拍卖、清算。

　　信托业协会最新公布的数据显示，2014年一季度房地产信托新增规模1462 亿元，相比2013年一季度的1532 亿元，同比下降4.57%；相比2013年四季度的2097亿元，环比更是回落30.28%。

　　自2010年以来，为开发商提供银行开发贷之外的债权融资和夹层融资的非银行房地产金融服务市场发展迅速，体量从百亿级跨入近万亿级。主要参与者包括信托公司、基金子公司、券商资管、房地产私募基金、国有四大资产管理公司，以及银行的投行部门、理财部门。

　　非银地产金融服务可以归纳为三类：信托、资管计划和有限合伙。其中，信托在2013年前一直是最主要的通道。

　　随着规模的膨胀及地产行业本身可能出现的调整，非银地产金融市场的风险也在加剧。数据显示，2013年房地产信托新增8000亿元的市场规模，已经接近当年国内房地产开发贷款19673亿元的41%。　　 

　　从具体项目来看，目前较为激进的商业模式是开发商与非银地产金融机构以1：2的出资比例合作拿地，其中开发商资金劣后，非银地产金融机构出资部分作为夹层融资，部分作为纯债务。这种合作模式的问题是，一旦地产市场调整，销售流动性降低，或者房价下跌，非银地产金融机构将更容易被暴露在风险之下。

　　瑞信经济学家陶冬认为，中国信托的违约潮被拖后了，但风险并没有被化解。其研究显示，由于银行展期、地方政府救助和资产管理公司（AMC）的购买行为，信托产品的偿付高峰将从2014年中推迟到2015年初。

　　房地产信托整体的风险正在加大。WIND数据显示，二三线的信托兑付压力正在向一线城市蔓延。今年5月份，一线城市开始出现兑付困难的房地产信托产品，随着一线城市楼市成交萎靡，开发商依靠信托产品借新还旧的比例提高。