《每周下午茶》第22期：日本六本木Hills研究论坛

　　日本的六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。六本木新城以办公大楼森大厦为中心，具备了居住、办公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的人数达10万人。六本木新城里的建筑可以满足都市生活的各种需求。六本木新城的总设计师兼藤真一解析六本木现象。

　　时间：2014年7月3日下午

　　地点：建外SOHO西区15号楼一层

　　主讲：

　　SA菅根史郎建筑设计院 菅根史郎

　　六本木新城的总设计师 兼藤真一

《每周下午茶》第22期嘉宾合影

　　主持人：大家好，感谢大家在炎热的夏天来到我们TOWN ART MUSEUM。论坛现在开始。

SA菅根史郎建筑设计院 菅根史郎

　　菅根史郎：大家好，我是菅根史郎。我们这里是TOWN ART MUSEUM，下面我把TOWN ART MUSEUM给大家简单介绍一下。

　　为什么我们想做这样一个空间呢?第一个原因，是因为现在中国的城市越来越有计划发展，硬件方面越来越接近国际水平的状态。我在这边已经有十几年了，考虑未来的时候，还没有让我感觉有什么“魅力”的感觉，简单说，这个城市还不太人性化，包括文化的内涵等方面。我希望我们能从空间方面进行研讨和研究，大家一起找出未来怎么样才能让城市更美好。

　　第三空间是人类需要的空间。第二空间是大家工作的场所，第三空间是其他的大家经常去的让人放松、与人交流的空间，确实现在很少有第三空间，而且第三空间的场所有多少，才能评价一个城市的魅力。

　　艺术家和设计师们一直在研究城市的魅力，如何打造城市的魅力，但是我们的力量有限，还希望请大家一起来研究，我们认为这样更重要。今天的主题是针对地产的研究。今天会由兼藤先生来介绍一些项目。

　　兼藤真一：大家好，我们是日本入江三宅设计事务所的，我是董事兼总建筑师兼藤真一。

　　我们公司有各种用途的建筑都在设计当中，在日本国内比较关心的是城市综合体建筑，今天向大家介绍的是六本木新城，作为我们设计事务所的理念来说，这是一个比较成功的案例，向大家做一个小时左右的发表。谢谢。

六本木新城的总设计师 兼藤真一

　　我们公司成立于1950年代，随着日本的经济进入高速增长期，需求比较多的工业厂房。到了60年代，日本很关注由建筑经济效益过渡到文化的层面。60年代，我们比较多的设计的是宗教、庙宇建筑。1970年到1990年，是高效率的办公设施的建设，比较重视经济性的结构设计，温馨舒适的住宅环境，充分考虑到建筑周围环境的设备与绿化设计，相对机能方面比较单一的建筑。

　　1950年到1990年，这三四十年当中，我们积累了很多单体建筑经验，在1985年左右过渡到复合型设施的设计当中来。作为当时的经济背景来说，80年代很多海外超大型公司进驻日本东京，需要大面积的办公楼和专门为国外人士提供的高级住宅。

　　虽然上海浦东环球金融中心在外观上看上去有点像一栋单体建筑，但是在内部的机能方面，它还是属于复合型建筑的范畴。环球金融中心的总地块分成一号地块和二号地块，环球金融中心属于一号地块，现在我们公司正在策划设计的是二号地块的绿地商业机能的建筑。

　　我们公司在设计城市综合体项目中，比较注重的是五个点。人车动线、生态环境、安全舒适、复合型功能、文化交流，这五点融合在一起，才是我们认为相对合理、相对完整的城市综合体项目。

　　第一点，人车动线分流。我们在以前的道路上修建了一个人工地盘，是架在这个道路之上。这个区域就是这个单体的建筑，黄色的区域是环形动线，高度是在地面的高度之上。车子进入黄色的体系之后，左边是酒店，右边是办公设施，车在这里把客人放下来之后，从这个环形车道可以自由进入设施之下。

　　整个六本木新城不单单是这一栋办公楼，而是整体的项目，通过在道路上架上了人工地盘，形成了建筑整体的人流动线设计。住宅栋也是可以通过人工地盘的整体动线进行自由的行走。两层的人工地盘之上，原始上只允许人行走，在必要的时候，比如应急的时候，消防车、救护车才可以到达这个高度。

　　第二点，生态环境。这个项目整个地块把容积率都堆到高楼上，尽可能腾出多的空地制造绿化，提高绿化覆盖率。

　　这是六本木新城绿化覆盖率建造前和建造之后的比较图，没有修改之前和修改后比起来，可以明显感到绿化覆盖率是非常低的。修改后不单单是地面的绿化，屋顶的绿化也考虑到了，比之前增长了五倍以上。众所周知，日本东京是地块非常稀缺的地区，所以在考虑建筑的同时，我们会考虑屋顶的绿化，或者见缝插针型的，尽可能的扩大绿化覆盖率。

　　第三点，安全舒适。大家都知道日本是地震多发国，所以在结构设计的时候，我们也运用了多种技术，来尽可能减少地震对建筑的损害。

　　第四点，复合型功能。六本木新城有商业，有电视台，有活动中心，还有电影城、住宅、办公室、酒店住宿。作为六本木新城当时一个比较新颖的概念来开发的，就是美术馆。据我所知，到目前为止，建筑当中最高的美术馆就是六本木新城的美术馆。我们公司最初在80年代中期设计的一个城市综合体当中，那时候因为海外的公司进来，涉及到与海外总部的沟通，建筑的设计方或者业主要求我们提供24小时架动的办公室设施。当时我们在80年代中期，首先提出来24小时架动的办公楼，所以在六本木设计的时候，24小时可架动的办公楼，再加上整体艺术性的提高，作为六本木新城的设计中心来考虑。艺术与知性是作为六本木新城的主题进行开发。

　　城市综合体建造有这个概念之前，大多都是单体建筑，一栋楼里面主要的机能就是办公楼，现在日本和中国这样的建筑很多。单体建筑中，有时候没有人在上班，是不是还会有很热闹的场景呢?我们认为，办公楼的地块肯定是非常稀缺、价值非常高的地块，但是一个星期当中有星期六、星期天两天，这样好的地块没有人过来产生经济效益，是非常浪费的现象。

　　正是因为有复合和机能的加入，有电影院、商场等很多机能加到其中的城市综合体，星期六、星期天才有这样热闹的场景。

　　第五，文化交流。去年六本木新城已经迎来了第十周年的时节，几乎是每天都会有策划的与游客交流的活动，才会使六本木新城一直处于有活力、有生命力的建筑。作为六本木新城，是艺术与艺术知性结合的主题，所以不单单是在建筑内部，在整个城区也常常有世界著名的设计师、美术师做的雕塑、家具等的展示。它不单单是作为一个艺术品、美术品来展示，它其实是作为地标性的东西，比如我们在六本木新城大蜘蛛下面举办展览，其实它就具有了地标性。

　　我们公司设计的第一号城市综合体项目，是24小时复合型城市的建筑，全天候综合性城市，业态有办公楼、酒店、商铺、住宅、电视台、音乐厅、广场的机能。

　　六本木新城复合型设施有办公大楼、广场、电视台、住宅、酒店、音乐厅，建成到现在有28年的历史。在这个地块我们后来又做了一个都市再开发项目，因为以前是密集的老城区，我们去年竣工的一个建筑是根据再开发项目的再开发，我们给它起了一个名字叫做都市的再开发项目。因为东京的交通是相对比较拥堵的，也是考虑到办公楼是24小时驾动的办公设施，而且大部分是国外客人入驻的办公楼，因为交通不便或者交通拥堵的发生，所以我们在楼顶上设置了一个直升飞机场，在交通拥堵的情况下，直升飞机15分钟就可以到达。

　　东京特别是中心城区，因为大家知道日本是一个非常重视历史的国家，在东京中心城区很多地块里面有庙宇的建筑。整个地块原来是寺庙的地块，开发商利用寺庙地块的周边，在不破坏本来庙宇的情况下，把高层和低层结合在了一起。

　　当中的青松寺，边上是办公楼和住宅，把整个区域的容积率都推到了这两个高层上，就形成了现在的规划。

　　这里住宅的高龄老人入住这个小区的非常多，所以这里建了一个日本中心比较大的医院，这样的设置是非常成功的。

　　青松寺比较大，边上还有两个寺庙，整个地块中有三个寺庙，虽然他们同属佛教，但是有各种各样的派系，这三个都是不同派系的主持在领导着寺院，所以我们设计的时候，是在不破坏这三者关系的同时，设计的住宅和办公楼的规划。

　　在做现场监理的时候，正逢911事件发生的时间，所以我们在构造的时候特别小心的做设计、做建造。所以我们在设计的时候，力求这样一栋建筑造好之后，即使有911事件发生，万一有飞机撞上来也不会倒的标准，去进行的设计。CFT柱的技术在当时是比较先进的，它的构造是钢管当中打入混凝土。

　　六本木新城是艺术与智慧兼容的城市，整个六本木新城地块总的建筑面积是76万平方，这栋建筑就占到了38万平方的建筑面积。

　　在六本木新城还没有造之前，东京住宅的配置是小型的单体建筑住宅、办公楼密集型的地块，是都市的纹理。比较粗的这条线是东京首都高铁。拿东京和北京做比较，北京的建国门外大街和沿街两侧都是成规模的在规划，但是日本相对老城区，而且日本地块是私有地块，只能通过小的面来做都市开发，不可能一下子根据街道的构成来拆除，所以在都市的机理方面，东京和北京是完全不同的两座城市。北京是东西南北走向方格的构成，日本的路都是很细小弯的路，而且是完全没有方向性的道路构成的都市。

　　因为日本的土地不是国家所有，而是私有土地，六本木新城从头到尾花了17年，大部分时间都是与地权的所有者来沟通土地的所有权，花了相当多时间。一开始设计的时候，不是那么大的范围在做整体规划，一开始只是一部分，在设计的同时，不断的与土地所有者沟通，他同意把地卖给我了，这个地块的面积就不断扩大，在过程当中，他又卖给你一块，所以这个设计在十几年以来是一直在变更、一直在更新的状态。有一点和北京比较像，就是钉子户，在六本木新城已经进入正式的工期阶段，里面还是有一家美容院没有走掉。

　　六本木扶梯，是跳过一层，直接到六本木地铁站。地铁顶罐的部分，它不是正圆，是椭圆形的形状，里面一直会有六本木新城的活动宣传和电影海报等宣传活动空间。日本自驾车出游的人比中国少，他们大多都是通过地下铁，在坐扶梯从地下到地上有30秒左右的时间，这30秒的时间就是作为商业宣传很好的时机，所以在这样一个空间里，我们就会把它作为六本木新城广告的空间。

　　从地铁出来之后，就到了大的人工地盘，办公的人可以使用这条动线直接到上面去办公楼。人工地盘是架设在道路的上方的，如果下雨，大家通过顶棚也可以不被雨淋到。

　　日本自驾车出行出游的人相对比较少，是因为日本地下铁局部的网络构成非常完整，特别是中心的位置，可以通过地下铁直接到建筑内部当中来，所以在做设计的时候，与地下铁的直通直达作为我们比较重要的考虑的点。正因为和地下铁的直通直达，可以相当一部分的提高办公楼本身的商业价值。

　　主体的办公楼建筑面积是38万平方米，在平面布局的时候，不管怎么设计，电梯轿厢还是比较少。所以我们在这个建筑当中，有可能是世界首次使用双层轿厢，这就是为什么要做双层的电梯入口的理由。

　　六本木新城主体办公楼是复合型机能的建筑，所以每一层层高都不同。在这之前，双层轿厢的电梯有，但是它之间的距离不能调整，是固定的。在我们新城当中，我们根据每层层高的不同，可以调节两个轿厢之间的距离，来达到这样的机能的满足。

　　有了这样一个日本国内成功的经验，才有了之后我们做的上海环球金融中心，上海环球金融中心也是利用了同样的双层轿厢和调节层高高度的技术。在设计的时候，也是为了满足甲方的要求，我们尽可能缩小电梯井的面积。这可以作为一个整体的轿厢来考虑，但是这一个整体轿厢在运行的同时，里面可以控制伸缩的高度。

　　六本木新城最高的美术馆，楼上的美术馆和展望台有专用的入口。因为是在东京比较中心的位置，不单单是美术馆的展示，是美术馆加上展望台。电影首映式的广场，这个广场的棚子是可以开闭的，即使下雨，里面也可以照常活动。

　　因为是城市综合型设施，各种各样的机能都有，电影院、商业、办公、酒店都放在里面，所以通过这样一个螺旋的走道，整理心情，进入美术馆这样艺术的世界，是作为当时设计的中心思考考虑的。

　　右侧是办公楼，左侧是凯悦酒店，两个建筑当中是商业。酒店的内部装修和办公室的内部装修，这两个区域是不同的公司在装修。但是中间的区域在设计的时候没有完全划分这一块是属于办公区域，还是属于酒店区域，所以在建造的时候，这一块是没有按照预期完成的。我说说原因，做办公楼的施工单位，希望把难的部分先做，然后再做简单的。但是酒店的人和他意见相反，这样意见的冲突，就导致中间的区域比较晚才完成。

　　六本木新城整体的规划不单单是把商业部分集中在一个地块，办公区和酒店区当中的走廊型的商业区域和住宅楼先面的商业区域，所以整个街区不同的点和商业做得相对比较分散，不是那么集中。有这样的地块规划、地块配置的原因，可以引导游客在散步的同时购物，在购物的同时散步的目的。在做商业规划的同时，最忌讳的就是那种死胡同、死角的设计，在这个项目当中也是这样，尽可能的设置环形的道路，让游客、消费者不断的在这个建筑当中走，或者有意的制造在小路中迷路的感觉，让他更多的体验六本木新城建筑的魅力。这样迷路型的空间构成，不单单是在平面上花工夫，我们在立体构成上，比如楼梯、平台、扶梯的立体动线上也花了很多工夫。

　　中国国内也是这样，酒店最大的收益有可能是会议和婚宴，日本也是同样的情况。在酒店当中，我们设置了教堂，是新人结婚专用的教堂。中国和日本都是同样的，新娘对白色的礼服还是有憧憬的，日本基本分成洋式和和式，洋式是在教堂里进行，和式是在礼堂里进行，半数以上还是比较倾向在教堂当中结婚。

　　屋顶的造型看上去是普通的绿化覆盖，但实际上它和构造的关系很特别，这上面不和主体构造连接在一起，是制震的结构，就是地震来临的时候，它是会有反作用力，减少地震对建筑物的破坏。屋顶的断面不和下面的梁和柱直接相连，通过橡胶作为吸收地震力，地震的时候下面动，上面是反方向的动，尽量减少地震的破坏。

　　最南端是两栋住宅，在最开始做规划的时候，就把这两栋放在最南端进行设计。之前我们说过24小时架动的针对外国人的办公场所，外国的高管过来住肯定会选择高级公寓，在这里居住的国外的高管通过两层的人工地盘的高度，直接进入六本木新城里面办公的人也是相对比较多的。

　　从六本木新城现在的地块红线与建造之前的卫星照片比较，可以很直观的看出建成前和建成后车道的大的动线的组织和宽度的变宽。

　　这的花园是江户时代就一直存在的私人后花园，叫毛利庭院，我们在建造的时候没有破坏它，把它复原，完整的保留了下来。

　　这栋建筑就是我刚才讲的再开发的项目，它是1986年建成的。现在的地铁出口是在这里，它刚刚建造的时候，地铁还没有造好。南塔在造之前是两栋分离的建筑，我们把两栋建筑再开发之后，利用地下地铁的主动线，把南塔与地下和天桥的主要动线连接在了一起，我们把它叫再开发的再开发，就是再开发。

　　1986年的设计，已经不是现代这个时代、现代的建筑的审美观的东西了，看上去是比较老的建筑的线条，但是作为再开发，我们考虑的是这样一个新的建筑，又是老的ARK HILLS上动线的建筑，就是南塔与本塔之间，不是完全的参照，但是也要根据它的地块和线条，加上现在比较流行的设计的元素，同时加在一起的外观设计，再考虑。

　　因为能源方面，冷水、蒸汽是依托下面的机房供给给它，正是因为有了ARK HILLS一期与南塔地下的地铁的连接，才把它的商业价值提高到一个新的高度。

　　刚才介绍的六本木新城的项目，现在我们也在着手在六本木新城周围，利用这样一个设计的概念，把六本木新城与新的一块连接起来，做更大规模的城市综合体项目。

　　有空中的动线和地下铁车站，从地下铁车站电梯上来，上面是有雨棚的，下雨也不用担心，通过空中走廊，进入ARK HILLS。

　　从南塔通往ARK HILLS的地下车站层通道，不仅仅可以通过空中走廊，地下也是可以直通的。

　　关于城市综合体项目和六本木新城相对比较简短的说明就到这里。谢谢大家!

　　嘉宾提问、交流

　　主持人：感谢兼藤真一精彩的演讲。今天论坛还有一部分，我们非常有幸请到《地产》杂志主编张文豪先生、新京报副总裁张学冬先生和高策地产顾问机构董事长李国平，请与菅根史郎和兼藤真一先生对话。

新京报副总裁张学冬（左一）、兼藤真一（右一）和翻译

　　李国平：因为六本木的确是我比较熟悉的，但是也有很多东西对我有启发。我想问的具体问题。第一，六本木整个的酒店、商场，包括写字楼和电视台，是不是都是一个业主、一个地块统一由咱们设计公司来设计的?

　　兼藤真一：是，总的开发都是入江三宅做的。

　　李国平：我发现美术馆的入口不是跟写字楼的入口在一块，而是在旁边，这当时是业主的要求还是建筑师的想法呢?当时是怎么考虑的?

　　兼藤真一：这是业主提出来的要求。但最初的构想，在六本木新城总规划的时候，业主方考虑到艺术与知性的都市，作为六本木新城最大的中心思想在设计。在设计的同时，因为六本木新城操作的是森集团的不动产公司，森集团主要是供应办公空间的公司，但是它里面的社长对艺术是相当有追求的一个人，他一定要把美术馆放在六本木新城里面，这是他的心愿。他们又没有经验，考虑做建筑的时候，就重新组织了一个专门可以运营美术馆的团队，从头开始做之前完全没有涉及过的美术馆运营的项目，正是因为有这样决心的这样一个人、一个团队、一个公司，才可以把六本木新城花了17年时间做成，我们认为是都市开发的综合项目，在世界不是第一，但是在日本是属于比较有代表性的建筑，达到了这样的效果。

　　森美术馆现在是这样的运营情况，像国内的美术馆有常设区域和主题区域，主题区域是三个月更新一次，或者四五个月更新一次。但是森美术馆，因为首先它有空间的局限性，所以它一直是不设常设展区，都是主题展区，而且森集团里面为了这个美术馆成立了美术馆运营部的机构，单独的为这个美术馆雇一批人来运营。

　　这是有作为公司的方针，他们一直要把森美术馆造成日本最好的美术馆，虽然已经建成10年了，现在是第11个年头，但是它还是定期的对内部的构造、内部的装璜做新的设计和整修，一直到现在，我们还是在做里面的整修的工作。

　　李国平：其实是把写字楼商户入口和进天台的入口分开，有商业街，所以这可以当成是综合体里面面向外来游客的入口，所以我在想这是一个很有意思的事情。

　　第二个问题，我到今天才发现，因为我们每次去这个地方的时候，坐车是直接进入到里面，出租车到了里面，再转出去。实际上我今天才发现，这个空间其实是在一条路上的，这在中国是不可能的，这块地是你的，那块地是我的，只能各自去开发。我不知道日本要形成整体开发，跟当地的规划部是怎样的沟通的方式?或者目前在更新的过程当中，这些法规有没有我们可借鉴的地方，这是我现在最感兴趣的事。

　　一号地是把三个寺庙都隔开了，新建这么高的容积率的情况下，跟三个寺庙的关系是怎样的?

　　兼藤真一：先回答第二个问题，寺庙那一块，三个寺庙的地块其实是作为一个地块的。

　　这个项目有一些例外，比如说公共交通系统没问题，各个百货之间的天桥，没有共同的关系是可以做的。这个案例在日本也是特例。

　　日本和中国的规划还是有不同的地方，从开发商来说，跟中国是一样的，我们尽可能用的合理。比如建外SOHO，人工地盘是在二楼，一楼是给汽车用的，后来还是容积率的问题，所以整体都往下错了一层。在日本做了一个同样的案例，都是人工地盘设在二楼的。

　　李国平：我记得这里有一个非常重要的地铁出口，如果把它架起来，这样一个重要的地铁就连不起来了。

　　兼藤真一：也许被认可的理由是，他认为这不是最重要的。设计师给规矩局说的就是安全的问题，人和车一定要分开，是最大的理由。六本木新城最大的地铁是从北面过来，其实从哪个方向都可以过来。

　　李国平：人车分流有一个解决方法就是可以做一个天桥。但是我觉得这个不是天桥的问题，而是在上面造了一个很大的平台，在上面甚至不会发现下面有车。

　　兼藤真一：这个最大的理由我也说不清，确实你刚才说的理由很对，包括它的公共性很强，这里是人集中的地区，一定要有开放空间。当然这跟交通等等都做了很多的沟通。

　　还有一个案例是在高速路上面有一个建筑，通过这两个案例，日本的法律就变了。后来有一个规定，道路的上方能够满足一定条件的时候，可以有建筑。

《地产》杂志主编张文豪（左一）、高策地产顾问机构董事长李国平（中间）和菅根史郎（右一）

　　张学冬：06年左右，我在六本木新城里面住了十天，参观了美术馆、电视台等等，当时是以记者的身份去参观六本木。其实这个项目给我感触最深的是，它17年的建设时间，但是实际的开工建设只有三年，在这14年的过程中，他们跟800名原住民进行洽谈，有400多个没签，他们那些公寓里面住了400多原住民。在整个过程中，能感觉到的是，一是他们对原住民和原有生态建筑，或者邻里乡村风俗习惯的保存。第二，它有很好的文化氛围、文化气息。第三，绿化。我觉得这种绿化只有日本能做，在中国规划部门是不允许的，他们的楼顶是可以种水稻、种树等等。400名原住民组成的委员会和开发商洽谈，规划方案改稿改了一千次，我想问整个规划过程中，他们之所以能够把这么大的建筑做起来，把地下和地上的连廊都做起来，2001年建，那么早的时候能把整个的连廊做起来，能够形成所有76万平米空间的贯通。我还想问的是，在规划的过程中，如何能够把它的文化气息以及人流，包括办公、居住，更好的衔接起来?

　　兼藤真一：原住民针对设计的意见，设计没有直接针对原住民的影响，还是森大厦来跟我们协商好，协商好的稿件给到我们，所以跟原住民没有直接的沟通，做完规划之后，日本规定这周围要有很详细的说明，这个规划未来对你会有什么样的影响，有什么好处，这是有影响的，直接跟原住民的谈话是森集团跟他们谈。

　　森大厦聘用我们公司前一代的社长，作为设计顾问，在做六本木新城的项目。所以通过他的信息，直接会告诉我们。

　　根据原住民的意见来改动设计的内容，还是要通过森集团内部的运营部和设计部他们决定哪些内容可以用，哪些内容没有什么可行性，他们会告诉我们把什么设计点放进去，我们等于是接收业主的指令，然后把它融合到设计当中去，是这样的工作构成。

　　张学冬：第二个问题我特别想知道，在我们最初规划设计里面，文化元素和其他的绿色元素，如何能够跟建筑进行融合?因为文化元素设置了电影院、美术馆、大蜘蛛等等，如何跟建筑更好的融合?

　　兼藤真一：这确实还是森集团的意向，不是我们规划的。当时美术馆和电影院是有规划的，但是做不做剧场当时没有确定，我们是后来确定了整个功能定位之后，才慢慢清晰的，是需要一个过程的。为了跟着时代走，建筑师要考虑空间的可变性。

　　当时这个地区没有美术馆，后来做完这个之后，做了一个近代美术馆，后来出来了两个大型美术馆之后，这个功能对周边的变化和影响特别大。

　　包括大家原来对六本木的印象是晚上的城市，工作做完了可以去喝酒，是这样的城市印象。但是通过这个项目，白天也有人了，也有不同的形象出来了，后来包括后面做的两个美术馆，完全是把这个地方的主题给改变了。

　　张文豪：六本木在座的各位嘉宾都比我有发言的资格，但是说到这个项目的影响力和口碑，因为我没去过，但是我听说过，而且我去了的话，一定要去这个项目看。

　　一个城市的魅力在哪里呢?我不知道，我就讲一个梁朝伟指数，梁朝伟上午心情不好的时候，就买了飞机票飞巴黎，在广场上喂鸽子，晚上再飞回来。我觉得这就是城市的魅力，对你的软需求很需要，而不是就去吃个饭。这是城市的魅力，如果落实到综合体的魅力，刚才听了几位嘉宾说，我有感触。首先它一共花了17年，但是物业建筑的时间就三年，这十几年，无论跟谁进行内部沟通等等，这个时间占了70%以上，这个沟通的时间里面蕴含的东西才使得综合体各方面从定位到细节更加准确、更加细腻，更加符合人的需要。

　　讲到绿化、美术馆等等这些东西，非购物的体量占的比重不小，这就是软需求方面。其实这些方面往往会构成和其他项目的差异化和亮点，如果都是卖优衣库的，我去哪个都一样，如果你这有美术馆，我来这里就和别的地方不一样。还有软的方面，是我自己来，还是跟别人一起来，还有来了以后去哪儿，这也是软需求方面。

　　还有绿化的问题，还有原住民的问题，我觉得这都是软需求。绿化，并不是在一个人眼睛里边看到一大片绿树，而是说你硬看不一定看得见，但是你能体会得到。所以综合体的魅力，主要取决于非购物的安排。

　　我这次来参加这个会议，会促使我去看一看。我听说最大的综合体不是这里，这个项目70多万平米，在中国这么一个伟大帝国的帝都里也不算小，70万是非常大了，所以它的定位的辐射是不是一开始就有辐射出日本的定位考虑?另外，如果有这个考虑的话，那在规划和设计方面，和它怎么呼应?东京还有体量更大的商业和综合体，是不是要跟它形成差异化，如果有差异化的想法，在规划上怎么落实?

　　兼藤真一：首先第一是它的区别化、差异化，因为这还是森大厦的人开发的，整个76万平方米的规划面积的一半是38万，是一栋写字楼，38万平米的写字楼的大部分都是针对国外的企业，针对当时的经济状况、六本木地域的特殊性，周围也是大使馆、领事馆特别多的地区，在开始设计的时候就是针对国外的跨国大型企业做的，可能会作为亚洲总部、东亚总部来考虑。所以不单单是建一个楼层、两个楼层那么简单，一共有六个电梯井，超高层不是每层都停的，比如这个电梯停6到10层，那个停20到30层，所以在一层就专设了电梯间，就是针对这个公司的，如果不是在六本木地域性那么强的地块中建造针对外国人的建筑，在设计方面这一块就不会被考虑进去。

　　在当时因为针对这种超大型跨国企业，10个楼层或者5个楼层一起建，每个动线之间肯定都是诉求独立的动线，因为它只租一条电梯井，有可能内部的动线比较单调，六本木新城一个楼层是6000平方，层当中公司内部既有私密性又有安全性的动线设计，所以如果不是这样有特殊性的要求、特殊性的地域，这种设计在其他地块是没有应用的可能性和必要性。他们跨国大企业的要求很高，有一个美国金融的企业，他们租了10层，而且他们在10层中做了一个自己接待的餐厅。所以我们会针对他们各种各样的条件，满足他们的。

　　李国平：70多万平米做一个项目很大，但是六本木在东京只不过是老城再建的成功案例，70多万平米里面有写字楼、有商业、有美术馆、有电视台，商业里面又有临街的商业，旁边一到四层全部都是一些中等牌子，是日本民众大家会去的，五六楼也是跟中国一样的，餐饮特别火爆，六楼可以直接通到旁边的酒店，形成一个所谓的城市综合体，在城市综合体方面，是在日本东京里面比较受关注的项目，最牛的项目。

　　兼藤真一：可以这么说，但是我们公司觉得六本木地区，通过六本木新城这个项目建成之后，有综合的元素融入进去之后，我们个人觉得这个地块的属性，当然北京也是这样，每个地区有每个地区不同的表情和方面。通过这个项目来带动这个地区，我们当时也没有预想到这么成功。

　　嘉宾提问：首先作为一个听众非常感谢菅根先生提供这个场地，也感谢兼藤先生做的分享。这个项目我也没有去看过，这个项目的红线是多少?

　　兼藤真一：10万平米的占地面积，建筑面积是76万平米。

　　嘉宾提问：整个17年的过程，边拆迁，边设计，边建造，其实这对中国是有借鉴的意义的。我的问题是，你刚刚提到在14年的规划当中，是边拆迁征地，边做规划，我就想搞清楚这个逻辑，当时业主方是怎么想的，这有ABC区，先是由哪个区拿下的地块，在这个区域里是怎么规划的，又扩展到什么区域，能不能回答一下?

　　兼藤真一：首先那10万平米的土地，确实是最开始没有10万平米，是边扩边建造的状态。最开始最大的土地方是朝日电视台，后来朝日电视台给森大厦提出，我这边还有土地，能不能考虑一下怎么利用。森大厦是以写字楼为主的开发单位，加上朝日电视台这个文化媒体，一开始就有这两个单位合作的目标。

　　当时还有一个很大的规划问题，因为当时出来这样的规划，因为当时东京的地价越来越高，大家都买不起东京市内的房子，所以大家是在市内办公，在郊区住。当时东京的人口越来越少了，空洞化就开始了，为了要解决这个问题，东京都出来一个规划是一定要建住宅，有这样的政策出来。所以必须要有两个功能，因为六本木新城是有跨国的企业，所以我们一定要给他们提供好的住宿和酒店，所以就规划了公寓和酒店。就出来了这样的定位。有的可能不是森大厦的设想，是根据现实情况来规划的。

　　嘉宾提问：下一个问题是，它是怎么能够制造需求的?因为这里放了很多非零售、非商业的东西，需求是备制造出来的。

　　最后一个问题是，您作为这个项目从头到尾的参与者，您站在今天，就是17年之后，因为中国人习惯于经验教训的总结，在17年之后看当时还缺了什么东西?如果今天能有机会的话，还能够加什么东西?

　　兼藤真一：我参与的是后8年，真正开始规划的时候，我还是公司里一个普通员工，没有参与的特别多。从现在看规划设计还是要考虑可变性的问题，建筑一旦建出来，都有几十年甚至上百年的时间，但是时代是在变的，设计的变化应该更快，时代的变化是没有人能够想到的，那怎么办?只能通过一些可变性的设计来对时代的变化做准备。

　　作为建筑师来看，有矛盾的部分是，因为针对所有的行为能够满足的空间是很无聊的空间，就是一个方框，什么都能做，可以做音乐厅，也可以做古典影院等等，什么都可以做，它的风格是很简单，没有个性出来。其实要考虑可变性，针对时代的态度，同时又要考虑文艺性的时候，这是我现在还没有确定下来的。谢谢。

　　主持人：今天时间有限，赢商网《每周下午茶》到此结束。谢谢大家！