旅游地产何去何从 借鉴商业地产经验注重后期经营

　　（赢商网云南站报道）主题为“筑梦云南·迎接旅游大省向度假大省转身”的2014年云南旅游地产峰会，7月12日在云南大理落下帷幕。来自政府、开发商、旅行社、学术机构等领域的精英齐聚一堂，共同探讨了云南旅游地产的前景、现阶段存在的问题以及未来的发展方向。本次峰会最大的亮点，就是专家们在讨论中碰撞出的思想火花，其中既有能够引起大家共鸣的观点，也不乏新颖独特的想法。对于旅游地产这个新兴产业，未来究竟应该朝着一个怎样的方向发展，在这次峰会上都可以找到答案。 

　　度假经济时代来临  旅游地产即将进入黄金期

　　本次旅游地产峰会的召开，有一个大家都公认的前提，那就是旅游地产有着非常乐观的前景。随着人民生活水平的提高和旅游业的发展，度假经济时代已经不再遥远，而在这样的背景下，旅游地产即将进入黄金时代被业界人士认为是毋庸置疑的趋势。　　

　　活动现场

　　商业活动的基础是市场，一切商业都需要在全力满足市场需求的同时谋得发展的契机，旅游地产也同样如此。2013年年初，国务院办公厅正式颁布《国民旅游休闲纲要（2013－2020年）》，纲要提出到2020年要基本落实带薪休假制度。东部地区以及沿海经济发达省市相继公布的有关资料显示，浙江、上海、江苏、广东等地区，有望在2017年前后落实带薪休假制度。带薪休假制度的落实，将让中等收入群体的生活方式将率先切入度假领域，促进中国全面进入度假经济时代，这就为旅游地产的发展提供了一个巨大的市场基础。​

　　“目前，黄金周是旅游的高峰期，但是从市场的角度看，黄金周已经不再科学，很多旅游设施都按照黄金周期间的人流量设计建设，但是往往每年只能用那么几天。” 北京绿维创景规划设计院院长林峰认为，目前的黄金周带来的是低品质的观光旅游，人山人海的景区并不能给游客带来轻松愉悦的感受，但是带薪年假制度落实后，大量的人就会选择休闲度假游，而不是走马观花，这就是未来的市场趋势。

　　中国房地产协会商业与旅游地产专业委员会秘书长蔡云也表示，随着国家政策对住宅地产的调控，使得很多开发商被迫转型，在转型的过程中很多房企就看中了旅游地产的大好前景，开发商的积极投入，也从一个侧面推动着这个行业的发展。

　　度假经济时代的到来，无疑为旅游地产的发展带来巨大机遇，业界专家普遍认为，旅游地产将接棒住宅地产进入黄金时代。

　　在国家新型城镇化战略中，明确提出要依托城乡优良的自然资源，结合现代农业，融合度假、养生、生态养老、文化体验等现代服务产业，进行各层面推进。这更是让云南这样具有众多旅游资源的省份，能够将旅游地产与新型城镇化建设相结合，获得更大的发展。

　　作为国内三大最佳旅游度假区域之一，云南省的旅游地产开发从2002年起步，经十余年的发展，已吸引了上海金茂集团、华侨城、香港翔鹭集团、雅居乐、世纪金源集团、星耀集团、中坤集团、万达集团等多家国内知名房企进驻，加之云南城投等本土实力开发商在省内布局旅游地产项目，云南旅游地产开发热度已经不减当年的海南。 

　　挂羊头卖狗肉  旅游地产现状堪忧 

　　在旅游地产前景一片大好的前提下，缺乏远见、简单粗暴的开发，也使得目前的旅游地产行业存在着诸多问题。根据国际旅游地产专家评审委员会《2013年度国际旅游地产评审活动》市场调研结果显示，当前绝大部分旅游地产项目都是以旅游开发为名大肆圈地开发的所谓高端住宅，由于前期定位偏差，缺乏与所在地的产业结合，度假服务配套不完善，同时沿袭传统住宅营销模式，缺乏产业营销通道，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了“空城”、“鬼城”。　　

　　各领域专家齐聚峰会

　　“现在有很多旅游地产都是挂羊头卖狗肉，打着旅游地产的旗号，实质上与开发住宅项目没什么两样，最终的结果就是房子至今还卖不出去。”对于旅游地产现阶段存在的问题，旅游财富网CEO曾晓成直言不讳。

　　与其他旅游大省一样，传统旅游地产开发模式导致的空置问题，同样制约着云南地区经济的长远发展。数据显示，云南旅游地产计划投资总额超过2万亿元，可谓是大手笔投入。然而目前，云南的很多旅游地产项目，因为前期定位不精准，没有完全对接度假经济时代的市场规律，后续管理又不合理，同样也出现了空置、滞销的困境。不少外来企业进驻云南后，也存在单纯复制其他地区经验，缺乏对云南文化的深入开发等问题，最终导致不接地气，面临着更为严峻的空城、滞销问题。​

　　中国房地产协会名誉副会长、国际旅游地产专业评审委员会副主任朱中一还提出，在整个旅游地产行业中，比项目自身难以发展更为严重的是，很多所谓旅游地产项目的暴力开发，还严重破坏了当地的旅游资源和地域文化，最终导致旅游地产失去赖以生存的基础，没有了旅游资源作为依托，旅游地产也就失去了市场竞争力、与普通的住宅毫无区别。

　　因此，旅游地产当前的现状令人堪忧，如果开发商仍然不能转变思路，顺应市场规律，最终可能只有死路一条。如何让旅游地产重新回到正轨，抓住度假经济机遇寻求自身发展？如何在旅游地产的开发过程中保护好旅游资源，保护好当地的文化？这些都已经成为摆在人们面前亟需解决的问题。 

　　旅游地产应学习商业地产  顺应市场规律注重后期运营 

　　面对令人堪忧的现状，专家们在本次峰会上讨论的核心，就是如何解决当前旅游地产存在的一系列问题，让这个行业以一个健康积极的姿态去促进和迎接黄金时代的到来，因此，专家们所提出的解决方案，也成为了本次峰会上十足的干货。

　　既然已经找到了病根，就可以对症下药。专家们普遍认为，从商品化开发走向资产化开发才是旅游地产的发展之路，旅游地产应该向商业地产学习，从项目规划之初，就严格从市场的角度出发，顺应市场规律，让项目具有优良的先天基因。同时，要把后期的运营管理作为项目最终走向成功的重要途径，而不是在物业销售完成以后，万事大吉。

　　在专家们提出的众多方案中，旅游财富网CEO曾晓成的方案最具代表性。他认为，与观光旅游相比，度假旅游的特点是更注重疗养、养生、养心等功能。所以一个好的环境是旅游地产所必须的基础，这就要求项目在开发的过程中保护好当地的旅游资源，促进当地旅游业的发展。同时，旅游地产的另一个关键点是要解决好住的问题，在度假旅游的过程中，游客在目的地停留的时间都相对较长，这就要求旅游地产必须要有很健全的基础配套设施，能够满足长时间生活的需求，这些都是旅游地产的先天基因。

　　在自身基础条件具备之后，更为重要的就是后期的经营管理。曾晓成表示，对于度假旅游而言，全国可以在一个地方购置度假物业的家庭占30%，而50%的家庭却只有能力在度假区的物业内租住十多天。现在的问题是，旅游地产项目很多都定位高端，物业动辄上百万，还只卖不租，这就把50%的休闲度假市场拒之门外。然而，买得起这些物业的人，一年也只有一小段时间入驻，或者由于基础设施配套不齐全，根本就不来居住，这就造成了鬼城和空城，海南就是一个很好的例子。因此，旅游地产和商业地产一样，也需要有后期运营和管理的团队，对整个项目的物业进行统一经营，统一管理，将空置的房源推向另外50%的租赁市场，才能盘活。

　　这样的模式，被北京绿维创景规划设计院院长林峰总结为三大核心，即项目的核心吸引力、休闲业态的大规模聚集以及旅游商业模式的整合。项目所在区域的旅游资源就是其核心吸引力；而休闲业态的大规模聚集，能够让人们来到旅游地产项目之后，得到最好的服务，长期停留；旅游商业模式的整合，又可以很好的解决不同层次的游客，来到这个旅游地产项目的渠道问题。只要这些环节都能够打通，旅游地产的良性发展就不再是问题。

　　值得庆幸的是，目前无论是政府还是开发商，都已经意识到了旅游地产存在的问题，开始逐渐回归正轨。通过整个行业的努力，也将加速推动旅游地产的黄金时代到来，具有丰富旅游文化资源的云南，也将迎来其发展的又一次机遇。