雅居乐重回旅游地产 长沙5000亩小镇大盘能否破局？

　　历史上的赤壁之战，因诸葛亮和周瑜借助东风火烧曹营成就一段佳话，21世纪的今天，借着来自2016年7月份住建部联合发布的培育特色小镇的政策“东风”，特色小镇这一股“火”也在房地产市场迅速蔓延。

　　碧桂园、恒大、富力、时代等一众同行先后涉足小镇“捞金”后，曾经的华南五虎雅居乐也开始谋划从旅游地产向特色小镇靠拢。

　　其实除了业绩一直较为突出的清水湾，近几年雅居乐其他旅游地产项目在行业内表现并不显眼，新动态亦不多，以致这颇被看重的业务沉寂了许久。

　　但5月11日雅居乐地产官方微信号却鲜见地发布了一则关于其三年多前首入长沙获得的依云小镇项目的推广信息，虽未细说具体的计划，但再有新产品推出。

　　巧合的是，近两个月雅居乐集团主席陈卓林先后与时代地产、绿城的高层洽谈旅游地产类特色小镇项目，表示要启动产业地产板块。

　　市场开始猜测，雅居乐正在重新扩张其旅游地产业务，并借助国内正吹起的小镇热浪，进入产业地产领域。

　　只是，在雅居乐此前大举进军旅游地产却遭遇发展瓶颈的前车之鉴下，再踏足文旅特色小镇能否“东山再起”，于市场乃至雅居乐自身而言，都还是一个问号。

　　对此，有市场人士认为，虽然遇到阻碍，但雅居乐也同时积累了一定的大盘开发经验，在此基础上通过与其他企业合作的方式切入产业小镇，未来还是有一定发展想象空间的。

　　长沙5000亩小镇大盘

　　为寻找新利润增长点同时规避住宅地产风险，2011年雅居乐开始在全国多个城市复制清水湾模式，大举布局旅游地产，并将其定为重要产品线，“从2013年开始公司旅游地产的收入占比有望达到三成。”

　　2013年9月2日，由陈卓林亲自与当地政府正式签约落定的长沙依云小镇，便是这一时期的产物。据悉，当时该项目从洽谈到落地仅用了不到3个月的时间，规划用地达5000亩，折算楼面地价仅434元/平方米，但计划总投资约200亿。

　　算起来，这个被陈卓林定位为“5000亩世界级山湖温泉不动产”的旅游地产项目落地已近四年，一期开售也两年有余，但若不是此次要推新品而做前期宣传，不说行业内，连当地能知道该项目新动态的市场人士都不多。

　　观点地产新媒体了解到，雅居乐依云小镇位于长沙市宁乡县灰汤镇灰汤村宁灰公路附近，是结合当地温泉资源，集高档温泉养生会所、温泉酒店、温泉景观公园、演艺中心、商贸中心、游乐中心、低密度住宅为一体的综合休闲旅游项目。

　　按规划，依云小镇分三个片区，包括以温泉为主题的餐饮、活动及体验区，以小面积度假院落及会所为主的密林度假中心，还有以水上活动、酒庄、高端疗养为吸引点的一河两岸旅游目的地，分为9期开发。

　　2014年5月依云小镇一期正式动工，占地800亩，原计划建筑面积约87.7万平方米，总户数约7563户，包括高层、别墅、公寓，还有约4.3万平方米商业，主要为底层商铺和主题商业街。

　　同年12月份，该项目一期的产品进入认筹阶段，2015年2月，正式开卖，但关于项目入市后两年里的销售和开发情况，却难以查询。观点地产新媒体曾联系雅居乐方面了解，截稿前未得到明确回复。

　　雅居乐只在2016年年报中提及，截至去年底，依云小镇预计总建筑面积约73.96万平方米，包含69.87万平方米的住宅及配套面积，其中已竣工面积仅1.78万平方米，在建7.22万平方米，约60.86万平方米持作未来发展。

　　今年3月份的业绩会，雅居乐方面曾提到，年内长沙依云小镇将推出新组团，具体有何计划却未细说。

　　此次雅居乐官微的信息中也没有提及，但观点地产新媒体发现，一个名为“宁乡项目”的微信公众号曾在2月底发布消息称，雅居乐依云小镇项目一期已完成1栋高层、4栋商业楼、41栋别墅楼、温泉景观公园共计约16万平方米面积的建设，目前正对外销售。

　　项目二期启动也提上了日程，计划3月初启动别墅建设，5月中旬启动高层和酒店建设。

　　“二期工程总投资10亿元，2017年计划投资3.5亿元，主要建设内容为2栋高层公寓（约4万平方米）、11栋合院别墅（约1.5万平方米）以及1栋温德姆豪生温泉酒店（约5万平方米）。”

　　至于销售情况，网上能搜索到的仅有一个当时的市场报道，依云小镇首次开盘推出百套别墅，当天获得近1亿的销售额。

　　一位不愿署名的长沙业内人士透露，其实依云小镇首开并不理想，项目以地缘性客户居多，消化完周边客群后，难以吸引更大范围的客户，不久便陷入了缓慢的开发及去化周期中。

　　依云小镇本身所在的宁乡县灰汤片区离长沙城区较远，片区配套发展尚不成熟，也无其他品牌开发商入驻，无法形成联动效应，能获得的城市外溢需求并不多。

　　再者，温泉季节性十分明显，以温泉为业态核心的依云小镇不仅导客渠道太单一，客群范围也相对较窄，以致项目一直存在瓶颈。

　　该人士还指出，去年恒大童世界、湘江富力城以及本土开发商的几个定位文旅的小镇项目也陆续落地，相比需要40分钟-1小时到市区的依云小镇路程近了一大半，且客群定位、配套、政策、交通等也更具优势，不仅分掉不少的客流，亦加重了市场竞争格局。

　　加之2014年旅游地产市场恰好转弱，低迷大环境非未营造良好的入市时机，以致依云小镇入市至今不仅工期受累，销售也不理想，目前一期仍在销售中，而片区导客成最大的难题。

　　雅居乐借小镇东风

　　实际上，长沙依云小镇的情况并不是个案，雅居乐在云南等地的旅游地产项目也遭遇了类似的去化难题，而“复制”是导致该结果的主要原因。

　　尽管海南清水湾销售一直较为突出，成为雅居乐前几年旅游地产板块扩张的标准模版，但乐观的陈卓林在复制的过程中，却没有考虑市场性质与客户群体不同的问题。

　　除了开发模式，连清水湾的产品形态和定位也照搬到了云南、长沙等城市，以致后期无法迎合当地市场需求，出现去化难题，更在2014年旅游地产市场供大于求的情况下遭遇重创。

　　三年多时间过去，虽然陈卓林表示旅游地产目前已占整个集团地产营业额约20%，但雅居乐的旅游地产业务似乎还没缓过劲来，除了清水湾，其他项目仍然未摆脱困境。

　　对比过去三年的数据可发现，雅居乐旅游地产项目集中的海南及云南区域预售额2014-2016年分别占当年总额的19%、17%、19%，据此计算对应的销售额约为83.9亿、75.19亿、100.35亿。

　　其中清水湾2014-2016年的预售额就分别约为75亿、70亿、90亿，两组数字相减后，其余几个旅游地产项目合计预售额有8.9亿、.5.19亿、10.35亿。

　　不过，从最近雅居乐寻求与绿城、时代地产的合作，还有依云小镇二期开工等动作来看，去年业绩及财务提升后，雅居乐似乎准备再战旅游地产。

　　而且在目前特色小镇这股东风的“吹拂”下，雅居乐这次提出的是旅游地产类特色小镇。“已开始研究产业地产，2017年将在这方面有一些动作。”陈卓林近期接受媒体采访时曾明确表示。

　　随后，雅居乐便于2月及4月先后与时代地产及绿城“就特色小镇建设等方面进行了深入交流”，寻求合作机会。

　　从目前披露的信息看，雅居乐与该两家房企商讨的内容包括土地获取、小镇开发建设、成本测算、运营管理模式，以及管控考核、项目跟投、投资策略、代建模式等，未来将采取资源及渠道共享、优势互补的方式合作。

　　“在如今的大环境趋势下，房企要在三四线城市继续拿地扩张不可避免会遇到特色小镇的开发问题。”对于雅居乐从旅游地产向特色小镇的转变，业内人士胡晓莺如是指出。

　　实际上，特色小镇“一平方公里核心区，三平方公里规划区，五平方公里延展区”的“一三五”模式与旅游大盘的开发模式有一定相似之处，对于曾有大盘开发经验的雅居乐来说，未尝不是一个优势。

　　而从曾为清水湾引入摩根士丹利的资金这一事件来看，在项目的后续资金架构及金融体系方面，雅居乐也有自己渠道和方式，“做旅游大盘及特色小镇周转相对慢，长期有效资金扶持对项目能否长远发展也有绝对重要性的意义。”

　　不过，旅游地产毕竟与特色小镇有很大的不同。昆明中原资源中心总经理康兵就提到，前者以住宅为主，基本通过住宅产品来吸引客户且实现资金回流，由于没有其他业态的支撑，更容易遭遇住宅去化难题。

　　但特色小镇“核心是旅游度假，要产业先行，居住是第二位”，不仅业态更丰富，要求注入文化、度假、养老、医疗等内容，也更关注未来的经营和发展，运作方式有明显差异，对开发商各方面的要求无疑也更高。

　　作为特色小镇的新手，雅居乐选择与时代地产和绿城合作无疑也是出于这方面的考虑。

　　换个角度而言，政府也并不希望大型特色小镇被做成纯粹的房地产开发项目，因而会更注重企业的产业培植、社区营造、产品后续运营，还有旅游内容植入等能力。

　　“所以房企抱团成长是好事，因为没有企业能大包大揽完成这些板块。”胡晓莺表示。

　　尤其整个行业仍处在探索的起步阶段，房企独自开发特色小镇这样的大盘难度较大，因而国泰君安分析师刘斐凡也认为，采取合作抱团的方式，分担风险的同时资源共享、优势互补，“对项目的前期开发和后期营销都会有很大的帮助”。