长沙·白果园丰泉古井社区里有机城市更新

编辑：维他命B

文案：维他命D

【导语】

在从事商业工作中不断会去思考，究竟商业能给生活带来哪些提升，通过什么样的方式达到怎样的商业效果。当然，针对每一个独立项目，因为开发商背景，投入成本，项目区位等各种因素影响，从而导致最终呈现结果参差不一，通向成功方式是多样化的，市场仍有许多提升空间。本栏目将不断观察市场中那些优秀的案例与失败的案例，进行分析总结，不断推演，分享积累足够多的知识与经验。商业存在的基础是满足人们生活需求，而现在则更偏向于满足甚至引导人们精神层面需求，00后与10后作为消费新军的时代已经来临，他们成长在全球化经济市场的大环境下，视野开阔，不再满足于生活刚需。近10年全国商业地产项目增量成井喷式爆发，人均商业面积早已远超出国际多数国家的平均值，部分一、二线城市核心区域能够达到甚至超越2㎡/人的水准。形成这结果主要原因是庞大国土面积与人口基数，并且各项经济指数疫情前呈稳步上升趋势，伴随城市化进程，也不断拓展着土地规划范围。

本次疫情爆发后，不得不让我们再次思考，在面临这种情况下，实体商业究竟该如何实现自救？在同质化严重的市场环境中究竟应该如何破局？在未来存量市场下应该何去何从？任何人都难以给出准确且唯一的答案，这也是商业魅力所在，通往成功并不只有铺排重奢，而是能够精准捕捉客群需求，服务于客群。希望在未来一次又一次探讨中，我们能够找到属于自己的那一份答案。

项目名称：长沙-白果园（丰泉古井社区）

坦白来说，选择项目名称反而成了最大困难，在白果园区与丰泉古井社区间来回横跳，各类报告虽用名不同，但多指向这同一个项目，所以为了避免误解，也为能够更好的指明，便在标题处采用两个名称，下文则多用白果园片区（沿用指引牌名称）指代。

白果园片区位于长沙市芙蓉区的繁华商业中心，占地面积约0.129平方公里。根据简介内容，白果园拥有200年历史，属于长沙老城区，目前仍居住大量人群。内部有苏家巷、登隆街、白果园巷等多个特色街巷，片区虽然不大，但仍保留许多历史风貌建筑和历史遗迹，文化底蕴氛围浓厚。其中有7处代表建筑：

长沙剧院旧址：建于1930年，长沙唯一保留原址且历史最悠久的老剧院，占地1008㎡，曾在此演出过《江姐》等剧集；

苏家巷36号公馆：原为国民党一军官的住宅，占地面积约172㎡，为长沙地区典型公馆样式，对研究长沙地区民国时期公馆类建筑具有重要的历史价值和艺术价值；

湖南省粮食局原办公楼：位于苏家巷一侧，是一栋前苏联风格的建筑，建造于上世纪50年代。坡歇山顶，红瓦，清水红砖墙，雕花缕空窗，大楼墙面的标语具有时代气息；

《湘江评论》印刷处旧址：建于1919年7月14日，毛泽东担任主编并亲自撰稿，宣传新思想，传播新思潮，成为五四时期全国有影响的进步报刊之一。其中核心建筑包括《湘江评论》主题雕塑、青年毛泽东编写《湘江评论》旧址、《湘江评论》陈列馆等，占地面积5900㎡，建筑面积6700㎡，展陈面积400㎡；

程潜公馆：中共代表商谈湖南和平解放相关事宜的见证地点之一，占地面积326㎡。该公馆对研究湖南和平解放事件以及民国时期公馆类建筑具有重要的历史价值和艺术价值；

长沙第七公沟：建成于清朝雍正年间，距离如今已经400多年，布局在老长沙城区内，一共有八条，已被列入了文物保护对象；

丰泉古井社区：思索良久，还是决定将社区本身也作为代表性建筑进行介绍，最早由60户人家集资兴建于1826年（道光八年），后该社区一直保留使用至今，期间也经历过多次改造升级。

项目背景：

2018年5月26日芙蓉区政府正式开展白果园化龙池片区有机更新项目，共分为三期建设（可参考下图），均为政府投资公开招标方式：

一期工程开展于2018年5月，涉及改造约673户，总投资金额约2.04亿元，工程内容主要包括沿线建筑仿古改造、文物建筑保护修缮、道路排水管线铺排及景观亮化；

二期工程开展于2019年3月，占地面积约88亩，涉及改造约1241户，总投资金额约1.11亿元。工程主要内容包括：建筑设计结构改造、片区内道路与广场功能优化、绿化景观、供配电、电路修缮、给排水与消防工程，工期约165天；

三期工程开展于2019年6月，涉及改造约748户，总投资金额约1亿元，工程主要内容包括：沿线建筑仿古优化、文化建筑局部修缮工作、危房改造、配套基础设施改造、道路排水工程、景观亮化等。

​​​​​​​​​​​​​​​​​​白果园化龙池片区三期改造区域指引图

根据政府三期规划信息，不难看出优先选择了改造临近黄兴路一侧区域，这样首期完善后能够与核心商圈产生直接互动。二期与三期则以苏家巷作为分界线，几乎是同时开展改造工程，之间仅相差三个月，与首期不同的是，工程内容也更加注重城市规划层面，如电路修缮、给排水工程等，针对建筑土木层面的介入变少，将重心放在提升片区内居民生活质量上，做到好用、好住、好生活。项目三期总投入约3.15亿元，改造总面积约25万㎡，涉及改造2660余户，遵循“修旧如旧，不改变文物原状”的原则，整体规划也点明了“有机更新”的核心主旨。

区位条件：

项目位于长沙市五一商圈内，北侧仅靠IFS国金中心，是长沙唯一一家重奢购物中心，2021年销售额突破90亿元，与全市其他商业项目拉开巨大差距。IFS国金中心的高端定位与品牌组合确保此区域的高客群质量，其配套的高端写字楼与酒店也可持续输出优质商务与旅游客群。白果园西侧与西北侧均为中低端商业项目，黄兴南路一侧以餐饮为主，这部分主要吸引18至30岁年轻客群与游客，日常客流量较大。西南侧出口可直接通达黄兴广场地铁站，此地铁站日均客流量能够排在地铁一号线沿路车站的前三位。

其余两侧均以老式住宅区为主，烟火气息浓郁，而白果园正如它所在区位一样，很好融合了现代商业潮流元素与长沙市本土老派生活方式。既能吸引新时代年轻人前来打卡消费，也维持片区里居民正常生活，完成改造后这段时间，居民并未出现大量流失情况。有机更新后，白果园所入驻的商业也与五一商圈其他项目形成显著氛围上的差异，客群是多样化、多层次、多属性的。

商业部分：

白果园片区内商业难以给予一个明确的分类，是一种以社区商业+文创街区相互结合的项目。所有商铺均匀分布在社区里各楼栋的首层，与二层居民住房紧密相连，通过下图能够清晰展现这种商业与住宅的密切结合。每个店铺上方均设有屋檐状的遮挡物，在不影响商铺对外曝光的基础下，能够有效阻挡店招与店内光源在夜间对社区内居民生活的困扰。同时店铺也可以对首层外墙与临街空间进行自由化设计装修与陈列，对街巷两侧的观赏性与可逛性提升极大，真正有效地将原本独立在外的商业元素，搬进社区并服务于社区，使社区更加充满活力。

下图正是将商业与社区生活融合展现的淋漓尽致，左侧外面晾晒着居民的衣物，右侧是一家马克杯+咖啡店的门头；左侧传来搓麻将声，右侧则是新潮音乐声。总在讨论的Brand Mix在这种画面前会显得忸怩作态，让我们忘记了商业本身究竟是服务于谁。

说回正题，由于这种结合方式，商业部分注定不能选择扰民类业态，片区里当前主要以服饰零售、咖啡店与餐饮三大类为主，品牌几乎全是无连锁的独立店，优质的主理人们在这片文化底蕴浓郁土地上展示着自己的创意。餐饮与咖啡店约有50家左右，在社区中部多为西式或日韩料理，而四周出入口侧则多为中式餐厅，这同样也是考虑到了餐厅异味对居民带来的困扰。客单价多在40-80元/人区间内，是绝大多数客群能够接受的范围，甚至是低于多数购物中心里的连锁餐饮，也大胆猜测一下租金水平应该是处于商圈内较低水准。低客单并不代表环境的缺席，相反多数餐厅店内与外立面的设计能够体现主理人的态度与用心。市面上品牌拓展多会选择空间大、柱子少、方正的铺子，但这里的商铺作为住宅的首层，内部结构一定是与楼上居民家里一致，使得走进店铺里会有种莫名的熟悉感，而这正是源于店铺“特殊”的原始结构，这种感觉是购物中心与商业街里所无法取代的。当然根据商业基本原则，这种结构也导致营业面积损失较为严重，非常考验室内设计师的水平。于是多个餐饮也都遵循着原始结构与家的概念，店内采用低色温灯光效果，搭配白色墙壁以及偏家用款的内装，将温暖私密感放大，让顾客用餐氛围更为放松。

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咖啡店约有18家，主要集中在观音井巷一侧，也是最远离黄兴路步行街繁华地段的一侧，使这一小片空间独立并安静，宛如世外桃源。无论是装修还是出品，每家精品咖啡店都有着自己的基因，有偏日式的ERKOU Coffee，有注重传统手冲的陆光咖啡、有主打甜品搭配的水星咖啡、有文创+咖啡的兔木野等等，每一家都展示着主理人所擅长的出品方式与个人特点，如果时间充裕，真想每家都尝试，也与每家主理人闲聊一二。

​零售多为设计师原创品牌、中古店与生活用品，店铺设计较餐饮而言偏普通，设计感整体一般。产品设计偏向于年轻客群，有偏韩系风格的Poca与Black Market，野外露营风的GoodNeighbors等，在此不过多展开。

结语

长沙白果园片区的成功说明老旧社区改造优化并不一定需要大修大建，在原本建筑特色与结构基础上进行调整升级才是最优解，最大程度保留并延续区域的文化底蕴，城市更新不再是“拆除赶跑老一批，盖楼吸引新一批”这类粗暴的方式。近年大量业内平台针对社区商业不断进行解读与标准模式化的建立，却始终还是将商业与住宅归为两类物业，出现神和心不和的景象，商业能够产生的价值极大受限。由此案例的启发，加上存量时代的大背景，未来更多城市更新项目可以以此作为借鉴参考，以保留城市文化优先，通过商业赋予其新的价值。