昆明商业地产“虚胖” 探寻体量超标背后的原因

　　“1972万平方米商业供应量”、“700万区域人口”、“人均商业比接近3平方米”，昆明商业体量超标俨然已经成了板上钉钉的事实。在商业超速成长的背景下，商业地产的量变已经悄然进行着，量变因何而起，为什么依然有开发商奋不顾身投身商海？记者调查发现，追究商业地产体量超标背后的原因，城镇化、中心论、数据漏洞是重要的三个关键词。

　　城镇化

　　城镇化进度与项目数成反比

　　2010年昆明市政府提出要大力推进全域城镇化，可以说，城镇化推进了昆明城市的发展，让大量区域综合体拔地而起，而现阶段城镇化进程的缓慢，导致项目大量面市之后，市场消化不足导致招商困难。

　　大田宥总经理孟少军认为：“时间的不对称是造成现阶段商业体量超标的原因。”他指出，城镇化是一个漫长的过程，现阶段，昆明现存的商业体量乍一看是挺惊人的，原因就是现在城镇化的速度不够，而项目却大量的开始面市，简单来说，超标的体量只是现阶段存在的问题。从长远的发展来看，这不是问题。因为随着时间的推移，城市化速度加快，一方面是好的商业地产项目和坏的商业地产项目并存，但必然会是一个优胜劣汰的过程；另一方面就是城市消化商业地产的快慢对城市化进程影响很大。所以伴随着城市化进程，商业项目不断涌现也是一个正常的现象。

　　中心论

　　部分房企“造中心”太自信

　　从2009年顺城建设投入运营之后，昆明诸多城市商业综合体遍地开花。昆明政府提出2017年要建成100多个综合体，到目前为止，已经有四十多个在建的城市综合体，开业的也有十几个。业内纷纷担忧，“短期内这种井喷式的供应体量，存在着泡沫。”

　　实际上，除非到演砸的那一天，否则没有哪个入局者会承认自己是泡沫，而开发商的这种自信并非空穴来风。现阶段，昆明多数商业体基本出现在城市综合体中，“城市客厅”、“CBD核心”、“城市副中心”等概念层出不穷。一位不愿透露姓名的商业公司董事副总向记者透露：“一个城市对超大型核心商业项目的容纳能力有限，现如今很多项目在定位时动不动就是中心，虽然城市朝着多中心发展是趋势，但从昆明的现状来说，如此多的中心不免让人感到滑稽，这么多项目都想成为城市的商业中心未免太过自信。”

　　数据表象

　　用未来算计今天危机被夸大

　　“1972万平米商业”、“700万区域人口”，这两组数据放在一块，相比多数人得出的结论都是昆明人均商业面积接近3平方米。然而我们不禁要怀疑的问一句，用未来的供应量算在今日的人口总量上，这样真的好么？

　　据本报记者梳理，所谓的近2000万平方米的体量包括了在建和待建的大部分项目，并且有大概200万平方米是已经建成开业的。换名话说，这近2000万平方米的供应量并不会集中推向市场，而是随着项目进度在未来5到10年逐步推出。

　　另一方面，700万区域人口并不准确，据记者了解，2012年昆明常住区域人口应为726万。昆明市政府发布的文件中称，目前昆明的城市化达到60%，并将在2015年达到70%，这10%的城市化率的提高带来的是近80万人口的增量。

　　综上所述，虽然商业地产体量巨大，但是把未来10年存在的供应量算在现阶段的区域人口头上，这似乎有点托大。但必须承认的是，巨量的供应客观存在，城镇化程度不高，现阶段昆明商业地产依然处在最困难的时刻。

　　思变　

　　新一波的城镇化，正在抹平疆界，城市也在面临着不断扩容、升级的挑战。加之房产调控、限购政策影响下，商业地产似乎也迎来了一个绝好的机会，乃至成为一种新的投资趋势，作为城市繁荣的指标，也见证着新城崛起、老城升华。

　　同质化、超体量、电商的冲击，使得如今的昆明商业地产疲态尽显。突破、创新的商业运作模式是眼下开发商正在思考的事，一时间，似乎大家都在忙于寻求出路。在面对困局一筹莫展时，或许解开迷局要比一味模仿其他城市的做法来得靠谱。（完）