开发模式创新：以城市综合体思维打造旅游地产项目

　　（赢商网云南站报道）旅游地产发展至今，产品供给与市场需求之间的矛盾已经显露无遗。一方面大量以旅游地产之名行住宅地产之实的项目沦为空城，另一方面休闲度假的市场越来越大，目前的旅游地产项目又难以满足这部分市场的需求。面对这样的现状，后续开发的旅游地产项目将如何来规划设计，成为不少开发商首先需要想清楚的问题。日前，绿维创景规划院院长林峰，就在2014云南旅游地产峰会上提出了用城市综合体的思维来开发旅游地产项目的新模式。

　　分析众多旅游地产项目沦为空城的原因不难发现，度假服务基础设施配套的不完善是这些项目没有人气的重要原因。度假旅游的核心是居住，其次才是旅游，虽然旅居与家居之间存在差别，但是基本的生活配套是必须的，如果仅仅是在景区盖了一堆房子，没吃没喝没娱乐，游客也住不了几天。

　　林峰认为，旅游地产并不缺市场，缺少的只是能够真正满足市场需求的项目。除了居住这个基本功能外，一个好的旅游地产项目，需要具备三个必要的条件，首先是要有自身独具特色的核心吸引力，同时还要有休闲业态的大规模聚集，最后还要能够整合旅游相关的各种商业模式。有了核心吸引力，就可以说服游客来到你的项目，有了休闲业态的大规模聚集，就可以让游客到了你的项目后能够住下来，住下来以后你就可以整合各种营销模式，在服务好游客的同时也实现自身的盈利。

　　纵观整个国内的旅游地产行业，林峰认为目前市面上的产品形态有三种。一种是以人造古镇、古城等模式开发的休闲地产项目，这类产品多以街区的形式分布着众多休闲商铺、工坊式店铺、文化创意商铺，基础配套齐全，偏重于旅游商业。另外一种是以客栈、酒店、酒店式公寓、分时度假地产、分权度假地产等为主的酒店型地产，偏重于短期居住。还有一种就是产权出售，适合长期居住度假的社区住宅型旅游地产。

　　这三种类型都有其各自的特点，如果能够把他们整合到一起，形成一个旅游综合体，让消费者能够在这里享受到一站式的休闲度假服务，将能够有效的满足度假旅游市场的需求，从而获得成功。这样的综合体一般选址于著名的景区内，环境优美，既能够满足消费者最基础的居住需求，又有大量的休闲业态聚集，让消费者能够长时间居住，同时还可以面对不同阶层的消费人群，市场竞争力强。

　　林峰所提出的旅游综合体模式，可以将旅游产业吃、住、行、游、购、娱各环节都整合到一个项目中，让旅游地产项目自身有了产业支持，以旅游消费的聚集来促进整个项目的发展，而不再是一座毫无生气的空城。在这里，消费者可以选择住五星级酒店、独具特色的客栈，也可以选择住分时度假的别墅。住下来以后，消费者可以去景区观光，可以去项目内的文化馆看展览，演艺厅看演出，可以去商业街上购物，也可以去康体按摩、泡吧休闲，最后还可以在这里品尝到当地特色的美食。这样的一个综合体，只需要一个优秀的经营管理团队，就可以充分挖掘出消费者的消费潜力。

　　林峰认为，这样一个有产业支撑，功能齐全的旅游综合体，还可以与新型城镇化发展相结合，对于像云南这样缺乏工业产业以及生产性服务业，但是旅游资源十分丰富的省份，这种结合具有很大的现实意义。

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