长阳商业升级 赢商品鉴团把脉中粮万科长阳半岛广场

　　(赢商网北京站报道)7月19日，赢商网北京站专家品鉴团走进中粮万科长阳半岛广场(以下简称“长阳半岛广场”)项目，展开了“京西南‘新商业格局’研讨会”暨“走进京西南——长阳半岛商业格局新趋势探讨”。

　　专家团走进长阳半岛广场对项目进行现场考察(赢商网 刘华 摄)

　　作为京西南新晋的商业力量，长阳半岛广场势必会搅动房山区现有的商业格局。据赢商网记者现场了解，该项目目前正在施工，外立面已基本形成，预计2015年5月对外营业。项目西南行车20分钟左右是该区区域型购物中心——首创奥特莱斯，其附近还分布着华冠天地、国泰等更为老牌的商业;而西北方驱车20分钟则是比较成熟的云岗商圈。

　　如何在商圈中脱颖而出，做实社区Mall的同时向区域型项目发展，中粮大悦城推广部副总监文娟、绿地集团市场推广部区域副总监胡溢彦、华远地产北京城市公司商业部商业管理总监李良楷、北京华联商厦股份有限公司总部租赁四部燕霞女士等专家团成员现场支招项目方，提出了丰富、专业的意见。建议万科加强和做好儿童、餐饮业态，加大比例;做好路引，降低蹩脚的高速地理位置带来的干扰;充分发挥地铁交通优势;在宣传推广上要精准、到位;尤其是不要盲目贪心，踏实做好社区Mall之后，稳步向区域型购物中心方向发展。

　　项目定位家庭时尚

　　专家热议京西南“新商业格局”研讨会现场(赢商网 刘华 摄)

　　中粮万科长阳半岛广场项目位于西南五环、房山长阳镇京良路南侧，距离长阳地铁站往南1公里，由中粮、万科共同开发。

　　万科商业运营管理有限公司招商经理刘立群对项目进行了介绍，半岛广场商业综合体总建筑面积为12.8万平方米，其中，地上、地下建筑面积分别为8.1万平方米和4.7万平方米，可租赁面积达5.5万平方米，其主力定位为“时尚、家、乐园”的主题。她表示，长阳半岛广场现代、时尚、动感的外观设计已经成为了房山的亮点，同时，项目的运营也将极大地加大西南商圈的力量。

　　赢商网记者获悉，整个购物中心共6层，地上4层、地下2层。地下部分为超市和停车场，一层为时尚生活，主要是快销为主的零售;二层是白领生活，零售档次比一层要高，美容美发也设于该层;三层为欢乐生活，主要是主力店影院和冰场，冰场周围都是儿童业态品牌;四层则全部为餐饮，虽然一二三层也会有小型餐饮业态，但正餐基本集中在这里。此外，该项目对屋顶还进行了利用，参照学习新加坡商业项目打造了一个屋顶花园，将会有水系、旱地喷泉等休闲娱乐区。

　　长阳半岛广场购物中心建筑体块由西北角直线的“电影城”、东南角曲线的“阳光城”和中间的“彩虹谷”共同组成，并采用了两个“玻璃盒子”强调出两个主入口。室内设计将采用大自然和蝴蝶翅膀作为母体，景观以硬质辅装为主，屋顶东南角将设4000余平米的屋顶花园。

　　据项目施工处的负责人介绍，长阳半岛广场购物中心将在一层大中庭处，借鉴新加坡成功购物中心经验，打造一个旋转滑梯，如果此举成功，将成为北京第一家拥有室内大滑梯的商业项目。此外，三层的冰场也是目前京西南唯一一处真冰滑冰场。

　　另据赢商网记者了解，截止到今年5月，北京万科已开发建设的项目共有34个，目前在售的有14个。其中，在建的商业综合体项目有6个，具体情况为：金隅万科广场位于昌平老城区，总建筑面积13.8万平方米，在万科北京商业项目中体量最大，2013年底已经开业;其余均为待开业项目，其中长阳半岛广场面积仅次于金隅万科项目，规模为12.8万平方米，预计明年5月份开业、住总万科广场位于亦庄旧宫地铁上盖，规模9.6万平方米，预计明年年底开业、在大兴核心区的集中商业项目规模约5万平方米，预计2017年开业、通州台湖集中商业项目面积最小，约2万平方米，2016年开业。

　　单从区域开发来看，万科进驻房山比较广泛，在该城区一共开发了7个住宅项目——长阳半岛、新里程、金域缇香、幸福汇、金域公园、长阳天地、中央城。而长阳半岛项目是万科在该区投入最大、可供货值最多的项目，目前项目已售6923套。

　　再从拿地情况上看，中粮万科一共在长阳地区拿了3块地，半岛广场商业项目位于5号地，而1、3号地住宅已经基本建成，已经入住。而从整个拿地项目的进度来看，开发环境预计在2年内全部结束。

　　专家建言如何适应“新商业”

　　赢商网记者了解到，长阳半岛项目周边基本为传统百货和社区型商业，目前已开业的商业有首创奥特莱斯、花冠天地和国泰，体量分别为15万平方米、11万平方米和2.9万平方米;待开业的项目中，首开熙悦山体量最大为20万平方米，开业时间待定、其次是绿地新都汇的缤纷城，体量为5.5万平方米、最后是金地朗悦项目，体量为2万平方米，预计2016年6月开业。

　　中经联盟(九源国际)商业地产专业委员会暨赢商网北京站专家品鉴团
与中粮万科工作人员合影留念(赢商网 刘华 摄)

　　虽然长阳半岛广场项目已经对商业建筑和业态做了充分地布局和调整，但其能否顺利成为西南区新晋商业综合体主力?聚客、纳客能力是否足够强大?业态布局否符合新的商业趋势?未来商业竞争的环境下能否实现有效的客户粘度?

　　中粮大悦城的文娟提出，弄清楚项目定位的客群和辐射半径，对于项目的推广尤为关键。朝阳大悦城这两年可以做成市级的商业中心，不仅仅是因为品牌的调整，也因为交通可达性的改善，所以长阳半岛广场项目要充分利用好轨道交通的优势。此外，考虑到投资收益回报问题，半岛项目应该规避特别大型的主题展和版权类活动，可以抓住社区型和邻里型做好文章。

　　绿地集团胡溢彦认为，与该项目相邻不远的绿地·缤纷城只有5.5万平方米的体量，算是长阳半岛广场的邻居。从两个项目的体量上可以看出，绿地与万科将是两个不同的发展路径，希望万科不要把绿地当成竞争对手，而是大家一起做商业，共同营造西南区的商业氛围，做好这个商圈。

　　华远地产李良楷则建议，半岛广场项目应该踏踏实实做好3-5公里的辐射范围，作为本区域先导性的购物中心，要踏踏实实地做好加强型社区商业，牢牢把周围的消费客流占住，接下来才可以考虑更大的区域性的影响力。此外，国内购物中心的发展趋势已经从最早的消费功能转向体验型消费，而这其中还要特别注意注入情感消费，吸引消费群，建立有效的情感消费习惯。

　　北京华联燕霞认为，购物中心的发展方向更集中于区域化，目前大环境下，零售业、包括百货受到电商的冲击，普遍都在下滑，整个形势都不太乐观。她建议，由于商业环境的改变，互动性和儿童类业态将是发展趋向，半岛广场项目可以考虑提高儿童业态，包括儿童娱乐、儿童教育，餐饮和娱乐也可以适当增加，零售品牌则要适度减少。

　　北京政泉控股有限公司商业运营管理部招商主管张巍建议，购物中心注重加强硬件设施的打造之余，软性服务业应该跟进，建议考虑停车场使用WiFi定位系统覆盖，建筑设施和业态布置中可以加入更多高科技，这将会使体验型购物取得事半功倍的效果。

　　春光地产张龙补充到，做足周末消费的同时，周一到周五的商业还可以考虑快餐为主的美食广场，可以满足项目办公区的客流需求，是商场工作日的消费得到保障。

　　一禾资产北京投资发展部总监李剑还建议，长阳半岛广场项目体量相对较大，而仅能提供的627个车位显然非常紧张，如何解决停车问题，给消费者一个方便、舒适的购物环境，项目方面还应该进一步作出考虑。

　　赢商网桂雪飞也从切身感受提出了自己专业的看法，由于生活在房山商业比较成熟的云岗商圈，云岗拥有首创·奥特莱斯将是万科项目最有力的对手，且它处于高速路出口，行车相万科项目便捷的多。半岛广场后期应该做好路引，且要做好儿童和娱乐业态，充分满足家庭客户群体。

　　据介绍，长阳半岛广场项目餐饮业态占比高达30%，人均消费30元到200元都有，餐饮的品牌不算水吧等有52家，餐饮招商的店铺数也多达70多个，占到了整个店铺数的40%;其次，服装占比22%，体验型生活配套类的占到17%。整个购物中心的品牌数量约160个，主要业态包括冰场、影院、超市、零售、餐饮、儿童主题娱乐等。

　　据赢商网记者获悉，目前已经进驻的品牌商包括永辉超市、海底捞、便宜坊、新辣道、汉拿山、望湘园、肯德基、必胜客、呷哺呷哺、H&M、优衣库等。