三益中国高栋：打通商业地产全产业链 赢得发展机会

  （编者按）对高栋来说，做行业的引领者一直是三益中国坚持的目标，不论是设计还是商管都要做出品牌，如今的三益中国的确做到了这一点。然而高栋的胃口不止于此，2013年三益资本的建立，开启了三益在金融资本市场上的新领域。而已经在全国各地全产业链服务项目的拓展与品牌建设，足以看出高栋在商业地产这一领域确实“野心勃勃”。

  （赢商网江苏站报道）商业地产产业链上的脱节一直是商业地产服务领域的一大弊病，懂开发的不会运营，会营运的不懂设计，能设计的不理解招商，理解招商的却不能形成长期收益……商业地产开发和运营服务领域内始终缺乏一个对整个产业环节拥有强掌控力和专业整合力的机构。

　　国内商业地产的经营管理模式经历了生搬照抄国外理念却“水土不服”之后，对于定制差异化、精细化的专业商业地产管理服务的呼声越来越高。谁都知道商业地产需要全产业的整合服务，但真正能实施并做成功的机构却少之又少。在这样的背景下，三益中国院长——高栋对于“商业地产全产业链服务模式”的理念打造与最终实施成功，不得不说是开启了商业地产第三方服务模式的新一页，这对于整个行业的影响将不仅限于管理方式的革新，其更大的意义在于，将第三方服务的盈利模式与商业价值溢价结合，通过长期运营形成价值推动力，最终将成为第三方运营时代的主体。

三益中国院长高栋

　　从设计院到综合服务商

　　任何一个拥有多年住宅设计经验的设计院都可以对外宣称自己是住宅设计的领袖，却鲜少有设计院敢于喊出“商业地产设计标杆”的口号，这不仅源于商业地产设计的复杂性远远高出住宅，更是因为一个成功的商业项目需要定位、设计、招商、运营多环节的联通运作，要求设计院不仅仅懂设计，更懂得商业招商与运营理念在设计中的前置与反映。

　　三益中国在商业地产设计领域内已经深耕7年，在住宅、城市综合体、商业地产领域积累了丰富的项目设计经验，除此之外，三益中国更多的是在建立属于自己的商业设计体系，这种体系建立在三益商业地产研究院组建后达到了一个新的高度。

　　作为三益中国设计及商管最强大的智力支撑，三益商业地产研究院通过多国内外各个重点城市的商业环境、商业定位、运营管理、建筑设计等进行深度考察、深入研究，累计了大量的商业地产开发与运营中的一手数据，同时拥有商业地产开发与运营中11类近70万的项目数据，掌握着诸多已开业购物中心项目从设计到运营的最彻底与落地的实战经验，这些珍贵的研究最终反哺于设计和商管工作中。

　　如今，三益中国不仅在城市商业规划、区域商业规划、大型城市综合体、街区商业、商业园区改造、社区商业、旅游商业等多种不同商业类型设计中颇有建树，更是拥有万象城、凯德龙之梦、五彩城、奥特莱斯等著名商业品牌的实战经验。

　　2012年初，三益中国携手业内知名的核心专业团队共同组建三益佳柏资产管理公司，网罗了一批拥有数十个大型购物中心的开发与运营经验的专业人才，正式拉开三益中国全程商管的大幕。公司商管板块旗下的苏州邻瑞广场将于2013年6月份开业，在西安三益佳柏也在进行南飞鸿溢佰购物中心的前期运作，此外，还有诸多各区域开发商频频与三益中国接触，以期寻求更多在全程商管领域的合作，由此而见，三益中国这支队伍的扩张速度是惊人的。

　　从高调喊出“商业地产设计第一品牌”的口号到“打造商业地产全产业链资产管理集团”目标的提出，三益中国在高栋这个卓具眼光的舵手的引领下，以一种势如破竹的姿态走到了行业面前。

　　全程商管是一场连环战

　　自国家政策调控引发开发商纷纷“弃房从商”以来，越来越多的开发商意识到商业地产的核心是长期运营形成资产增值。而固步于实现快速“资金流转”思维中的开发商尽管能够感觉到“持有经营”的重要，却无力应对“沉淀资金”带来的巨大挑战。

　　作为集开发、经营、管理等多功能于一体的商业地产，它的开发价值和运营价值并存。一个商业地产项目的开发价值由项目的区位、交通、竞争者等外在条件所决定，这就需要精确的定位、合理的运营来让其价值得以延续、提升。因此“强开发、弱运营”绝非长久之计，要想在市场占有份额，唯有构建成熟的运营体系。

　　全程商管说来容易，但真正要打造并构建起这个强有力的体系，对于任何开发商或服务机构而言都是一个长期、复杂、充满挑战的工作。

　　一家知名开发商曾邀请三益中国为其6个商业地产项目进行全程商管服务，并将合作阶段拆分成了定位、设计、招商、运营四个阶段。有意思的是，高栋却明确指出，商业地产全程商管没有所谓阶段，只有模块。而在三益中国的商管概念中，“四个阶段”指的是开业前期、中期、开业筹备期及开业后，而这每一个阶段中都包括定位、设计、招商以及运营服务模块的介入，根本无法拆分来看。

　　从三益中国研发出的商管体系——购物中心全程管理信息系统中看，从定位前期到后期营运，仅工作节点的梳理一项就列出了1000多个。这么庞大的管理系统，只有靠强大的平台支撑才能让诸多的服务模块化、标准化，再靠人的力量把商业做好。

　　“真正的商业管理运营是要拼刺刀的，运营一个项目就要成功一个项目，甲方和你都能够盈利，这才是三益中国最终能够占领市场的秘诀。”

　　运营溢价还需资本助威

　　2011年，中国内地共兴建了2,700个购物中心，据估计，到2015年中国将拥有4,000个购物中心。中购联《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，如果这些购物中心实现100%的开业率，2013年中国将会有580多家购物中心开业。这580多家购物中心若都能良性运作，实现其自身的商业溢价，将会是怎样的形式？毫不夸张的说，那将是一个想象不到的天文数字。

　　乐观的前景背后，这些购物中心开发商却并不自信。原因无他，开发容易，运营成功却是一个巨大难题。

　　这个行业不缺乏专业的商业顾问公司，但这几年，传统商业顾问服务的业务却一直在萎缩。尽管不少顾问公司开始扩大业务范围，试图打通“产业链”上的多个环节，承担“多面手”的工作，但能够真正在行业内站住脚的确很少。

　　“方兴未艾的国内市场缺少成功的第三方全程商管，除了全程商管本身是一件很复杂的事以外，缺少一个成功的盈利模式是商业地产第三方服务难以成熟快速发展的软肋。”高栋如此认为。

　　2013年伊始，在业内有“商业地产一姐”之称的刘晓兰正式加盟三益中国。刘曾历任宝龙地产执行董事、副总裁，立体之城投资管理有限公司总经理，高栋坦言，与刘晓兰的合伙，“其平台是三益资本。”三益中国这一动作，被业内做了诸多解读。

　　在高栋的计划中，三益资本的主要目标，是通过资本介入打通商业地产全产业链以投资的方式，与设计、商管共同搭建一个精巧的商业模型，用这样的方式来完成商业项目的投资，完成溢价。

　　2014年，原宝龙地产控股副总裁兼商业集团总经理潘韬先生正式加盟三益中国，出任旗下三益佳柏资产管理有限公司董事、联席总裁，全面负责商业资产管理板块的日常管理与运作，三益中国在商业地产全产业链服务上的实力继续增强。

　　与行业携手成长，一直也是三益中国的发展目标。三益学院商业地产公开课于7月5日启动，高栋先生说“相对于商业地产行业的迅猛发展，三益学院商业地产公开课也许只是其中的一小步，但是我们希望通过这样日积月累的每一步，与更多有资历的行业精英一起，共同推进行业发展的一大步。只有行业共同发展才是长久持存的发展之道。”

　　为商业第三方服务插上资本的翅膀，与开发商携手进步，通过专业运营完成资产溢价，将开发商与服务机构的利益相结合。与开发商同甘共苦之后，高栋还有更宏大的想法，未来三益中国将通过管理运营输出品牌，或许等待不久之后，国内将会有更多三益品牌的购物中心、商业广场不断出现，高栋对于三益中国版图的野心，将更为明朗。

　　“谁能打通商业地产的全产业链，谁就将赢得下一个十年的发展机会。”高栋如是说。