“限购”让商业地产严重过剩 任志强开炮“棚户区”

　　商业地产之困：内地商场空置房除了养老鼠还能干嘛？

　　香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗带给整个会场的是“悲观”情绪。“内地的商场空置率会很高，我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦你告诉我，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”

　　他继续说，“我想不通，想了10年了。再加一句话，就是那个写字楼，除了北京、上海等等城市要扩大规模以外，其它的我是比较谨慎的，很多城市都要盖高楼，盖写字楼，我是不知道有谁来租。”陈启宗认为，情况还可能会更坏，住宅市场现在赚大钱的机会比较少了，很多人以为有机会进入商业房地产里面，结果增加的商业房地产的量，结果就养更多的老鼠。

　　德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平也认为，商业地产过剩必死无疑。“商业地产很难整合，目前全国有2986个Mall，全国这么大量的商业地产，这一块的泡沫会被挤破。对于过去融资成本过高的，又在二三线城市的，这部分可能会非常危险。目前在香港上市的地产商，二三线地产商的估值差不多就在5倍、6倍市盈率。”

　　蔡洪平建议，现在的房企不是要更多的买地，而是要改变方式，用资本的杠杆来整合企业。“现在大好的机会到了，优秀的地产公司，已上市的公司，应该在这个时候整合房地产，收购其它公司的股权。在它奄奄一息之前把股权买过来。”

　　陈淮则给商业地产开发企业打气。“商业地产不仅仅是提供商业设施，实际上还有一个重要的功能，就是地市级以上的城市，包括省会城市，它的城市整体升级改造，很多城市有很多大量的低端底商要拆掉。每个城市都想成为中心城市，要辐射别人，现在15万人口，就想说2020年要扩大到50万人口，这样的城市很多。你到哪个县，他都说这里有什么优势。上个月我到郑州，郑州说我们有什么优势，我说郑州所有的这些优势，2000年前，500年前，30年前都在这里了，怎么到现在还没发挥出来？别老说自己有什么优势。日本有什么优势，它赶超了欧美？以色列有什么优势，它能够让别人不敢轻视？陈启宗说我们商业地产盖多了，只能养老鼠，我觉得不用那么悲观。”

　　聚焦棚户区改造：任志强开炮“棚户区” 大呼没看懂

　　8月4日，国务院办公厅下发关于进一步加强棚户区改造工作的通知，通知强调进一步发挥开发性金融作用，支持金融机构创新金融产品和服务，研究建立完善多层次、多元化的棚户区改造融资体系。同时，国家开发银行给予信贷支持棚户区改造。

　　“2008年的4万亿出来，到底是对的还是错的？如果4万亿是错的，现在棚改也和这4万亿一样，也是错的。”任志强说，“因为1万亿贷款的棚改，地方政府就得配3到4万亿的资金，加起来就是4万亿，4万亿才盖470万套房子？一定会盖得更多，它腾出来的土地，一定要盖更多的土地，要获得更多的地方补贴。大家都说现在市场没需求，你们看看政府几万亿的棚改到底是增加需求，还是减少需求？我们没搞懂，现场的专家和经济学家帮我们分析分析。”

　　陈淮则表示，棚改到迄今为止，到4号国务院发通知，前两天热炒国开行1万亿，基本上没说到点上。第一，它不是简单的保障房，棚改不是廉租房。第二，和调房价没关系。先把这两条整明白了。

　　那为什么要棚户区改造？陈淮认为，第一，和今年的稳增长有关系。今年上半年房地产投资是包括保障房投资的，增速下降了，平均固定资产增速下降，这有一定的目的是和拉动投资增长、经济增长有关系，说保障房建设要从原来的国有厂矿扩大到连片改造、老旧危房改造。

　　第二，和城中村改造等等留下的问题有关，很多的产权调整不到位的地方，最近又提出和共有产权房的改革密切结合起来，它和改革的很多措施完善，落实十八届三中全会联系在一块，它有这一块的内容。

　　第三，保障房一直是政府单打独斗，让开发商进来，他不挣钱不会进来。棚改把政府的力量和市场的力量结合起来，把平房拆了，上面盖楼，就使市场和政策的力量相结合，找到了一个切入点。

　　第四，棚改和升级有关系，这些棚改的地区很多是城市核心区，它所在的位置很好，但是是连片的低端住宅，城市的基础设施改造很难，它和商业业态、地下基础设施、交通规划、全面升级连在一块。