房企巨资“出海” 万达、万科、绿地2014海外投资PK

　　（赢商网上海站报道）刚刚落子洛杉矶的万达又将海外扩张视线转向了澳大利亚。

　　赢商网获悉，万达集团计划投资9亿美元（约合人民币55亿元）并购澳大利亚黄金海岸市的珠宝三塔项目，拟建设五星级万达文华酒店和酒店式公寓。完成并购后，万达作为绝对控股股东和原业主共同开发该项目。

　　8月未过半，万达即耗资21美元“出海”。而据赢商网不完全统计，今年以来万达已计划超500亿元人民币的海外投资。

　　不止是万达，继去年和年初蜂拥进军海外，今年年中，国内房企投资海外继续加码。截止目前，今年绿地、万达、万科等7家房企“出海”投资额度已超过700亿元，投资物业涉及住宅、酒店、文化旅游综合体等业态。

　　仲量联行的研究报告显示，2013年中国海外商业房地产投资总额达76亿美元，2014年海外投资预计将突破100亿美元。

　　借房企海外投资潮，赢商网梳理出国内房地产行业三大巨头：万达、万科、绿地在投资标的物、进入城市、收购金额等方面的区别。

　　三大巨头海外投资各有“算盘”》》》

　　万达偏爱酒店

　　截至目前，2014年万达海外投资金额已超200亿元。今年万达在海外先后拿下马德里、芝加哥、洛杉矶、澳大利亚四处项目，并拟投资建酒店项目或者高端综合性地标项目。近年来，万达集团加快了海外发展步伐，王健林曾多次公开表示，计划在5年之内成为世界上最大的酒店连锁企业，目前，万达集团仍在全球主要城市踊跃收购项目及地块。

　　万科热衷寻找当地合伙人

　　目前，万科在海外投资了四个项目，包括香港荃湾西站TW6项目、美国旧金山Lumina项目、新加坡林曦阁（TheGlades）项目和纽约曼哈顿列克星敦大道610号项目。万科目前所有的海外项目均选择了与当地开发商合作的路子。万科在海外市场的布局主要有两条不成文的规矩，一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，二是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴的海外项目，万科不做。

　　绿地海外投资最积极

　　绿地的足迹目前已踏入包括美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国、马来西亚等九国在内的14城市。在去年海外板块取得近30亿元收入后，绿地也将其今年目标调增至200亿元，明年更是指向了400亿元。2013年在韩国济州岛、泰国芭堤雅、澳大利亚悉尼和美国纽约、洛杉矶均有大型商住项目开发，累计投资总额100多亿美元。

　　进入城市》》》

　　万达：西班牙马德里、美国芝加哥、美国洛杉矶、澳大利亚

　　万科：美国纽约

　　绿地：美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国、马来西亚等九国在内的14城市。 

　　投资金额》》》

　　万达：截止目前，万达今年海外投资四个项目，涉及总金额超过200亿元人民币。

　　万科：2013年前4个月的时间里，万科完成了中国香港、新加坡、纽约的海外市场布局，投资金额超过44亿元。美国纽约曼哈顿610 Lexington Avenue项目未披露具体交易金额。

　　绿地：2014年上半年，绿地集团披露金额的5宗海外投资交易总金额达54.42亿美元。

　　三位企业负责人对海外市场的眼光》》》

　　王健林：世界奢华酒店市场一直被外国品牌占领，海外从来见不到中国五星级酒店。万达决定做先行者，改变这种局面。到2015年，万达开业的五星级自有品牌酒店将超过60家，在世界8至10个主要城市建设万达酒店。王健林对国际化多有筹谋。在他的规划中，万达实现国际化还需要7年的时间。

　　郁亮：国际化是万科的长期发展方向。公司拓展海外业务的目的主要在于增进对海外市场和商业模式的理解，学习和借鉴国外优秀同行的经验。万科要改变经营模式，进入曼哈顿以及美国大城市的中心区，要从以前开发纯住宅变成开发综合住宅，以前是房子盖了就卖，现在要改变商业模型和融资模型。

　　张玉良：绿地也是海外投资坚定的实践者。与万达海外多元投资不同，绿地更加专注于房地产领域并将海外投资战略定位于做中国市场的海外延伸。张玉良公开表示，绿地将确保2014年公司海外销售收入达到200亿元，2015年力争达到400亿元，成为中国房地产行业中海外业务规模最大的企业。

　　三大房企2014年以来的收购动作》》》

　　万达：

　　1、2014年6月，收购位于西班牙马德里的地标建筑—西班牙大厦，项目收购金额2.65亿欧元。

　　2、2014年7月，万达集团宣布，将投资9亿美元在美国芝加哥建设一座高350米，地上89层的五星级酒店及公寓项目，建成后将成为芝加哥第三高建筑，成为芝加哥新地标。

　　3、2014年8月7日，宣布中标洛杉矶比佛利山一项目地块，将投12亿美元建高端综合性地标项目。

　　4、2014年8月11日，拟斥资9亿美元并购澳大利亚黄金海岸珠宝三塔项目，拟建星级酒店。

　　万科：

　　1. 据马来西亚媒体2月初报道，万科集团欲在马来西亚柔佛州新山市（Johor Baru）购买一块面积为60公顷的濒海土地，以用于城镇开发，总开发价值达到40亿马来西亚林吉特（约合74.64亿元人民币）。不过，万科很快对该消息予以否认。 

　　2. 美国当地时间2014年2月25日中午，由万科集团、美国知名地产商RFR、 Hines携手开发的纽约曼哈顿610 Lexington Avenue(列克星敦大道610号)项目举行动工典礼。

　　绿地：

　　1、2014年初，绿地在悉尼获得两个地块。

　　2、2014年1月7日，绿地集团在伦敦宣布，投资伦敦西南Wandsworth的兰姆（RAM）啤酒厂住宅项目，并就该土地地块交易签署正式收购协议。

　　3、2014年1月，绿地还有另一个位于伦敦新金融城金丝雀码头的住宅地产项目将完成签约。前述两个项目预计投资总额达12亿英镑。

　　4、2014年4月30日，绿地首个全资海外项目韩国济州岛健康旅游城住宅项目启动首批产品交付，这也是近年来第一个交房的 “中国制造”海外住宅。

　　5、2014年6月底，绿地从森林城手中收购布鲁克林区的新巴克莱中心（Barclays Center）附近一个规模庞大的、将容纳6400个单元的房地产项目的70%权益。

　　6、2014年7月，绿地集团就投资开发布里斯班大型城市综合体项目签署合作备忘录，将携手澳大利亚皇冠集团联合竞标，投资开发澳大利亚昆士兰州布里斯班皇后码头项目，并将其打造成为集住宅、商业、办公、酒店及商业于一体的世界级旅游新兴目的地。

　　Q：赢商网

　　A：第一太平戴维斯中国市场研究部主管简可

　　Q：2014年，房企海外动作频频，其中万达、万科、绿地作为房企代表在海外动作也非常突出，在您看来，这三家企业进军海外市场的战略目的有哪些异同点？

　　A：房地产企业投资海外市场的战略目标大抵相同：1）进行国际化战略布局，在全球范围树立企业形象；2）丰富产品线同时可以规避国内房地产市场风险和不确定性；3）学习海外的开发运营模式；4）为海外的中国客户提供更符合中国客户需求的住宅和休闲度假产品服务。

　　Q：三家房企在收购的标的物上有哪些异同点？在选择的城市上有哪些考量？

　　A：收购项目类型基本延续各企业国内的定位，境外开发项目为主，青睐地标性项目收购。例如万科曼哈顿广场项目，万达西班牙大厦项目和绿地的金丝雀码头高档公寓项目。投资目的地追随海外移民和旅游的趋势，选择主要移民城市包括伦敦，洛杉矶、旧金山和悉尼等，以及海外旅游热门城市，马德里、济州岛和曼谷等。万科海外投资更为谨慎，选择同海外经验丰富的开发商战略合作开发的方式开发住宅项目；万达则主要依靠其影视文化和酒店等物业的开发运营经验，通过独立投资开发的模式购买已有物业进行改造或开发酒店等旅游度假设施；绿地的海外收购更为积极，除在海外建立地标性综合体项目外，还包括住宅项目开发和酒店收购等，投资城市既包括美国英国澳大利亚等传统国家也包括韩国泰国等新兴海外投资目的地。 

　　Q：对于房企频频进军海外市场，这股趋势的背后原因有哪些？

　　A：主要因素包括：

　　1）近两年人民币增值所带来的海外移民、留学和旅游热潮；

　　2）全球经济危机使得海外物业调低其估值

　　3）宏观调控政策带来的市场风险和不确定性；

　　4）海外融资渠道更丰富且成本远低于国内；

　　5）近两年国内楼市低迷，开发商利润进一步挤压，而国外物业回报率较高

　　6）国内开发商成长和扩张的必经之路