探访昆明宝华寺项目:拆迁6月已停 丰华鸿业欠债10亿

　　万家共赢资产管理有限公司（下称“万家共赢”）与上海金元百利资产管理有限公司（下称“金元百利”）“8亿挪用门”的迷雾尚未散开。

　　然而，对于投资者来说，最为关心的是，资管计划投资的“宝华寺城中村及棚户区改造项目”（下称“宝华寺项目”）到底有没有问题？投入的钱是否仍旧安全？

　　记者经过多日现场调查，终于获得项目所在地——昆明官渡区对此的回应，得以还原项目进展实况，以及未来可能的处置方案。

　　记者发现，云南丰华鸿业房地产开发有限公司（下称“丰华鸿业”）操作的“宝华寺项目”并未顺利推进，在融资拿到5亿元资金后进展也不如预期，今年6月份左右项目已停滞。

　　目前首块接近可招拍挂的120多亩地块是盘活局面的关键，但不幸的是丰华鸿业已陷入了资金危局。

　　8月19日，21世纪经济报道记者从昆明市官渡区政府得到的独家回应显示，自2010年8月启动以来，截至目前丰华鸿业已投入资金近4亿元。而截至2013年6月底，经政府审计确认丰华鸿业已投入拆迁成本1.37亿元。按此计算，从去年下半年至今，丰华鸿业投入宝华寺项目的资金约为2.6亿元，占其从“吾思十八期”融资的4.92亿元比例为52.8%。

　　这或意味着，丰华鸿业从“吾思十八期”融资的4.92亿元，有接近一半的资金是用于偿还此前的欠款。

　　此外，记者独家获悉，官渡区政府所属官渡区国有资产投资经营有限公司（下称“官渡区国资公司”）下一步仍将积极督促丰华鸿业筹措资金开展项目回迁房建设以及征地、拆迁工作，但如果丰华鸿业资金迟迟无法到位，官渡区国资公司将启动社会投资人退出机制，重新引入企业进行开发改造。

　　21世纪经济报道记者得知，目前项目重组存在两种可能性，其一是官渡区国资公司重新引入企业进行开发改造，其二是金元百利所努力争取的，在丰华鸿业层面上进行重组。

　　项目6月已停滞

　　记者现场调查发现，“宝华寺项目”进展与吾思此前宣传的状况相距甚远，其拆迁在6月已停滞。

　　2013年8月到年底，金元百利与深圳吾思基金合作，发行五期资产管理产品融资4.92亿元，投资于“深圳吾思十八期股权投资基金合伙企业”（下称“吾思十八期”），并通过中行深圳上步支行以委托贷款的形式最终投入到项目公司丰华鸿业位于昆明市官渡区西部的“宝华寺项目”。

　　丰华鸿业成立于2010年5月18日，注册资本1000万元,是楚雄佳泰房地产开发有限公司（下称“佳泰地产”）专为“宝华寺城中村及棚户区改造项目”而合资设立的项目公司。

　　据21世纪经济报道记者获得的“金元惠理吾思基金城中村及棚户区改造专项资产管理计划”（下称“吾思资管计划”），“宝华寺项目”总占用地面积108.93万平方米（折合1634亩），预计总投资6.3亿元，分为A、B两个片区分期开发。

　　其中，一期开发A片区，开发面积33.4万平方米（折合501亩），拆迁建筑面积共计354961.86平方米，其中住宅9789.50平方米，厂房339797.42平方米，公建5374.94平方米，需要拆迁的共包括91户厂房、22户住宅及2户公建。

　　“吾思资管计划”称，截至2013年6月31日，50户厂房拆迁协议签署完毕且补偿完毕，尚剩余41户厂房和22户民宅未签署协议，已拆除厂房202158.81平方米，经政府审计确认丰华鸿业已投入拆迁成本1.37亿元。

　　而丰华鸿业除了彼时已支付的拆迁补偿款1.37亿外，资金缺口包括征地及拆迁补偿费约4亿元，另需安置房建设启动资金1亿元。这也是其发行“吾思十八期”的融资额。

　　但据21世纪经济报道记者实地走访发现，项目实地情况与“吾思资管计划”提供的情况出入颇大。

　　首先其面积就有出入。考察过“宝华寺项目”的一位人士对21世纪经济报道记者表示，实际情况比“吾思资管计划”中的有变化，比如，原本项目用地面积1600多亩，但后来经过政府规划调整，现在变成了1400多亩。

　　其次拆迁的进度与其资管计划书中也并不相符，显然滞后不少。

　　在A地块，21世纪经济报道记者发现部分已被拆迁的厂房旧址，旧址上留下拆迁过后的杂乱石堆，及建筑废料，边上围着红色的砖墙。

　　一位当地的工厂老板表示，这一带的拆迁大约进行了4年，陆陆续续进行，谈妥了赔偿事宜的厂房就被拆除，但是至今还没有重建的迹象。

　　21世纪经济报道在多处被拆除的厂房旧址上，看到的都是石堆、建筑废料，以及荒草。在21世纪经济报道记者走访的8月16至17日，均未见到正在拆迁或施工的建筑。

　　8月19日，前述考察过“宝华寺项目”人士坦言，这一项目在今年6月左右停滞下来，但何时恢复仍未可知。

　　据官渡区国资公司8月19日提供给21世纪经济报道的统计数据显示，“宝华寺项目”前期房、地调工作已完成，项目自2010年8月启动宝华寺一期A片区城中村改造项目拆迁工作以来，截至目前已完成约256774平方米厂房的拆除，完成项目范围内329亩集体土地的征收工作以及项目范围内15宗8.31国有土地约68.09亩收购工作。

　　上述数据与吾思资管计划发行时相比，约一年时间过去了，进展并不大。

　　“资金滚动计划”破产

　　对于丰华鸿业来说，鉴于资金的限制，其如意算盘是打算是先出让一部分土地，收到钱后再拆迁，再出让一部分土地，再拆迁，如此滚动运作。

　　但“宝华寺项目”拆迁的缓慢进展，显然打乱了其计划。

　　8月18日，21世纪经济报道记者走访了A地块，发现海河边上原本有一个“六甲永昌门诊”，目前已迁走。其空置的建筑墙上贴出的告示通知称，因政府拆迁，本院现搬迁于六甲花园小区旁边，本院定于6月1日正式开诊。

　　“这医院是几个月前搬走的。”附近居民告诉记者。

　　21世纪经济报道记者看到，医院搬走后，留下了空置的建筑中的大门均已不见，但建筑大体还在，并未拆倒，附近有几个小孩在玩耍。

　　在A地块，记者从附近多位居民获知，附近至少有两处厂房是今年上半年拆除的。

　　但A地块上没有拆除的厂房仍有不少。A地块上的一位厂房老板告诉记者，拆迁办之前过来谈过，但没有谈妥，现在还不知道怎么处理，但反正也不急。

　　而21世纪经济报道记者了解到，A地块已是目前三大地块中拆迁进程最明显的一块。

　　一位接近官渡区国资公司人士告诉21世纪经济报道记者，A地块有大约500亩的可使用面积，目前这一地块拆迁率大约有70%，但剩下的进程很难预计，就怕钉子户。

　　而21世纪经济报道记者在其他三大地块，均并未发现被拆迁的住宅。

　　据多位附近村居民称，现在房屋拆迁成本太高，政府没有足够的钱来承担拆迁费用，且居民要价也越来越高，一套住宅少说要一百多万，不少是三四百万的，所以住宅的拆迁很难。

　　知情人士透露，“宝华寺项目”至今还没有对住宅进行过拆迁。由于住宅拆迁难度比厂房大，因此住宅密集的B地块是留到最后才拆迁。

　　除了拆迁进度滞后外，丰华鸿业出让土地以收回资金的计划也同样受阻。

　　记者调查了解到，目前“宝华寺项目”接近招拍挂程度的土地有两块。

　　据金元百利方面称，一期项目原本预计今年8月有120多亩地可招拍挂，11月250多亩的地可招拍挂。

　　据上述考察过“宝华寺项目”人士确认，120多亩原本预计8月可招拍挂的地，就是位于C地块的空地。

　　但8月17日，21世纪经济报道记者在C地块看到地面仍然杂草丛生，被蓝色的围墙包围起来，围墙上写着“宝华寺城中村改造回迁安置房项目”。

　　一位附近工作的装饰公司员工告诉21世纪经济报道记者，一个月前，围墙外边还有一个地基探测机，但已经撤掉了，现在也还没有动工的意思。

　　“这里以前是附近住户种地的地方。”上述公司员工告诉记者，这附近也说过要拆迁。

　　上述考察过“宝华寺项目”人士称，这120多亩地一部分用于回迁安置房，一部分用于商品房。这块地因为报项目之后规划有所调整，所以比预期的招拍挂要慢。虽然这块地原本就是菜地几乎不用拆迁，也很平整，但在征地、改变土地性质等方面，丰华鸿业还是花了不少钱。

　　记者获悉，这120多亩地要走招拍挂手续，现在招拍挂的前期工作已基本完成了。

　　知情人士透露，这120多亩地中，80%是要建回迁安置房，20%则是建商品房。由于一二级开发的联动，丰华鸿业需要大笔资金来拿下这块地，如果以附近价格约500万每亩计算，大约需要五六亿元资金。如果能拿下这块地，丰华鸿业就能以土地证从银行贷到更多资金。

　　一位金元百利人士认为，拿下这块地不一定需要那么多钱，可能3个多亿元就可以，而且这笔钱只是一笔过桥资金，拿到土地后丰华鸿业就能盘活局面。

　　而21世纪经济报道记者从“宝华寺城中村改造回迁安置房项目”附近正在建设的南悦城·幸福湾项目销售人员处获悉，这附近目前的新楼盘价格大约是8000元/平方。

　　10亿债务危局

　　但现在的问题是，尽管目前项目仍有盘活的可能性，但丰华鸿业没钱，还出了大问题。

　　“人都被抓走了，所有资金都被冻结了，项目目前只能暂停。”一位金元百利人士对记者称。

　　在2013年下半年，丰华鸿业通过“吾思十八期”发行五期资产管理产品融资约5亿元后，其拆迁进度远远不及投资者的预期。

　　彼时，“吾思十八期”2013年7月份的推介材料中称，在本项目拆迁资金到位后，拆迁工作大概在3个月左右即可完成。

　　根据记者的调查情况来看，3个月完成几乎是“不可能完成的任务”。在融资拿到近5亿元资金后的丰华鸿业，并未顺利推进该项目。

　　一位知情人士告诉记者，加上这5亿元，丰华鸿业大约欠了10亿元的债。从“吾思十八期”融来的5亿元，则部分用于偿还其他欠款利息等，部分用于拆迁、平整土地等。

　　记者从昆明市官渡区政府得到的独家回应显示，宝华寺项目土地一级开发整理成本估算约42亿元。自2010年8月启动以来，截至目前云南丰华鸿业房地产开发有限公司已投入资金近4亿元（具体以丰华鸿业账户支付数据为准）。

　　据“吾思资管计划”，截至2013年6月底，经政府审计确认丰华鸿业已投入拆迁成本1.37亿元。按此计算，从去年下半年至今，丰华鸿业投入宝华寺项目的资金约为2.6亿元，占其从“吾思十八期”融资的4.92亿元比例为52.8%。

　　这或意味着，丰华鸿业从“吾思十八期”融资的4.92亿元，有接近一半的资金是用于偿还此前的欠款。