广州土地出让重启 年内须完成800亿土地出让金任务

21世纪经济报道   2014-09-04 08:39
核心提示:今年一季度,广州土地市场承接了去年的热度,尤其是2月广钢新城首次推出的5宗地块掀起了一场争抢高潮,17家开发商参与,接连4次刷新地王。 尽管土地市场观望严重,但在众多开发商看来,广州的投资价值仍然可观。

  8月29日,广州市国土房管局一口气发布了13宗地块的挂牌公告,总起始价达146亿元。

  这是今年以来广州最大规模的集中推地。

  在土地市场沉寂几个月之后,广州选择在金九银十即将到来之际再开闸,欲借良好预期完成年度供地计划,一扫土地市场的低迷。

  然而,此次广州大规模土地出让,并未出现降价迹象。看好和唱衰广州土地市场的声音,同时存在,未来的调整方向,仍是未解之谜。

  另一方面,广州仍在吸引众多开发商加码布局。广州同创卓越房地产投资总经理赵卓文指出,全国范围来看,广州仍是一个投资价值很大的城市。

  停滞后的重启

  今年一季度,广州土地市场承接了去年的热度,尤其是2月广钢新城首次推出的5宗地块掀起了一场争抢高潮,17家开发商参与,接连4次刷新地王。

  然而,进入二季度以来,楼市的调整传导到了土地市场,成交转淡。据中国指数研究院的统计数据显示,一季度广州土地出让金额为266亿,二季度迅速下滑至146亿。

  除了全国性的楼市下调影响外,广州的土地市场还交错着官场变局。近半年来的广州官员落马,亦牵连着地产商。据财新报道,敏捷集团总裁谭炳照在广州原副市长曹鉴燎案发前后前往新西兰,并滞留至今;高德置地董事长苏萌则避居于香港。

  政商关系变局导致广州土地出让甚至一度停滞。7月,广州仅有15亿元土地出让金入账,创全年新低。

  目前,知情人士透露,广州国土资源局和房屋管理局的人事调整尚未完全到位。但合富辉煌集团房地产经济研究院院长龙斌指出,领导班子的调整,影响未必大,毕竟土地出让计划在年初就已经制定,相关部门还是在正常运转。

  广州市社科院高级研究员彭澎则分析,二季度以来,广州的宏观经济出现了下滑,政府提出加大力度保增长,其中,土地出让占据了很大的比重。

  分管国土、规划的常务副市长陈如桂8月份在一场广州市政府新闻发布会表态,下半年将分批再推出让地块,一定能完成今年800亿土地出让金的任务。

  广州市国土资源局和房屋管理局网站显示,8月29日新推出的13宗地块的挂牌时间为9月19日至9月29日;此外,荔湾区黄沙大道的1宗地块目前已处于挂牌阶段,将于9月15日举行现场竞价及成交仪式。

 

  土地价格博弈

  此次广州新推出地块中,住宅用地占9块,其中最受关注的,是广钢新城继今年2月之后新推的第二批地块,总共6宗。

  广钢项目曾与广船、广纸并称广州旧厂改造的三大明星项目,规划居住人口为19万人,超过珠江新城的18万人,是广州继亚运城后最大的地块。值得注意的是,此次广钢第二批地块的起始价约在14000元/平方米,比年初的13000元/平方米起始价高出千元,在楼市降价、土地降价呼声四起之际,地价不降反升。

  龙斌认为,广钢新城此次推出的地价并不高。中心城区的优质地段历来为众多房企所争抢,低价拿地的可能性不大。

  2月广钢5宗地块,中海一举夺得3宗。合富辉煌首席分析师黎文江认为,这3宗高价地现在几乎快成为中海的烫手山芋。他分析,由于出让地块设定了“户型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低于60%”的条件,中海只能建超高层住宅,将来每平米要卖到4万元以上。照目前楼市形势来看,很难。“中海在珠江新城的房价也只卖4万多,广钢新城的地段根本不可同日而语。”黎文江说。

  广钢地块的地价和未来预期房价之差,成为政府和开发商的博弈焦点。彭澎指出,13宗地块的挂牌公告曾一度撤回,正说明了广州政府的矛盾,既想加大推地力度,又对价格方面的信心不大,想稳一稳,控制节奏。

  广东省房地产研究会副会长韩世同分析,要想实现比较好的土地成交,降价在所难免。

  可期待的市场

  尽管土地市场观望严重,但在众多开发商看来,广州的投资价值仍然可观。

  龙斌指出,广州中心城区土地越来越稀缺,大的房企,如万科、保利,资金实力强,对土地的需求量大,一般不会错过;外来开发商,如北京的金融街,也对广州地块虎视眈眈。

  众多房企加速了布局广州的进程。去年,央企方兴地产大举进军广州,入手广州南沙地块,总体量达到80万平方米,总投资达70亿。该项目金茂湾定位于高端产品。

  龙湖地产有关人士对21世纪经济报道记者表示,龙湖在佛山顺德开发的项目将于近期入市,希望在华南的规模未来能做到百亿级。

  赵卓文分析,广州相比于二三线城市,一个很大的优势是人口还在积聚,需求将持续旺盛。此外,广州的土地价格还算理性,比较高的一般也只在2万到3万之间,远低于北京、上海的疯狂程度,对于开发商而言,投资价值大。未来实力强的大型开发商垄断广州土地市场的情况仍将持续。

  广州国际金融中心项目招商总监石坚涛对21世纪经济报道记者说,此前,广州存在大量写字楼旁边建住宅的情况,缺乏长期规划;领导班子调整后,开发商在拿地方面会更加透明,区域定位、规划也会更加清晰。

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