全球商业地产投资仍保持强劲 九龙仓将加速内地布局

　　接连出台的楼市限购、限贷政策大幅度抑制了住宅的投资性需求，以北京为例，2016年住宅销售面积为993.5万平方米，下降达11.9%。

　　不过，随着住宅投资受限，不限购、低总价的酒店式公寓及其他商业地产，成为很多投资者配置资产的新方式。有机构预计，2017年全球商业房地产投资活动仍将保持强劲，预计将出现反弹。而截至去年三季度，中国取代美国成为世界商业房地产资产最大的跨境买家。

　　港股上市公司九龙仓中国置业有限公司总经理(营运)侯迅对等媒体表示，作为投资内地商业地产的重要组成部分，成都国际金融中心(IFS)在2015年的零售租金收入已达6.05亿元，2016年上半年也达到3.12亿，同比增长9%，“我们都感觉前景非常好”。

　　从市场发展形势来看，世邦魏理仕发布报告称，金融混业、信息科技和消费服务业将是2017年国内写字楼的新需求所在。17个主要城市的零售物业市场将迎来800万平方米的新入市项目，预计各城市2017年购物中心首层平均租金的增幅均在2%以内。其中，一线城市以及成都、杭州、南京等品牌关注度高的二线城市租金走势相对乐观。

　　据了解，为加快内地国际金融中心系列发展，去年10月九龙仓在中国银行(601988)间市场交易商协会通过注册总额不超过人民币200亿元的人民币中期票据(熊猫债)，并成功发行首期40亿元人民币票据。

　　九龙仓集团主席兼常务董事吴天海曾表示，集团自2008年起致力在成都、重庆、长沙、苏州及无锡打造国际金融中心系列。成都国际金融中心及无锡国金中心已于2014年启用;重庆国金中心和长沙国金中心计划于2017年开幕;苏州国际金融中心亦将接着落成。

　　对于后续熊猫债发行计划，九龙仓表示，除了绝对的利率也会看到汇率方面的风险，美元处于一个上升的周期，人民币则处于下降的周期。不过，考虑到汇率的风险和长期的利率的走向，加上港资企业在内地发债的成本可以扣税，“这么几个因素算下来，在国内发债未必不上算”。

　　商业地产投资需求尽管受到货币政策、汇率及物业租赁市场波动的影响，但商业地产供应阶段性峰值及地产基金到期迫近等因素都将促使国内可交易资产数量增加，交易活跃度仍将保持较高水平，上述报告称。

　　“土地稀缺现在已经是铁一般的事实，集团也正在不断寻找合适的项目投资，目前主要集中在一线及1.5线城市。”侯迅说，“我们现在想集中力量做精一点，有一些既能赚钱又拿的出手，可以让大家欣赏的作品。”

　　数据显示，在刚刚过去的2016年，国内商业地产市场成交量达到2090亿元，同比飙升52%，再创历史新高。仅第4季度成交量达到910亿元，环比增长45%，同比上涨36%。

　　此外，随着网购对实体商业的冲击逐步减弱，线上零售更加积极拥抱线下实体，消费者正逐渐向实体商业回归。侯迅表示，体验式商业其实是一个社交的地方，实体商场不仅是购物，更多要做精神上的分享。这种差异化经营，就是要做电商不能提供给消费者的，有线下实体商业成功的案例就明电商也需要线下。

　　“我们跟消费者的线上互动也要做，从线上拉到线下，如用很多高科技手段跟消费者接触，做到线上线下很好的结合”，侯迅说。

　　实际上，新时代的商业地产成功，需要创新和专业并重，先进运营理念和零售管理经验要与本地特点结合，既要满足也要引领生活和工作模式，始终保持着积极的态度。侯迅表示，我们希望和消费者建立起更加亲密的、如同家庭成员之间的关系。比如成都IFS三周年的一系列活动推出。其中留言活动是请消费者说出对成都IFS的感情和在这里的相关记忆，很多互动证明用心经营的细节得到消费者认可。

　　“成都是一座既现代又古老的城市，传统文化和时尚创新融合，在城市的外貌、这里的每个家庭和每个人身上都体现着这种复杂又有趣的特点。”侯迅说。

　　需要注意的是，商业地产投资高涨背后也面临库存压力积累。兴业证券研报称，近年来商业地产开工已明显放缓，仅华北、中南地区今年以来投资增速为正，不同省市间差异明显，部分地区投资热度高涨，若销售速度放缓将面临一定的去化风险。