香港置地历经125年：专一做地产 只投资最中心地段

　　这家有125岁高龄的房地产公司，显得有些“笨拙”并且“步履缓慢”。

　　2011年斥资29.1亿拿下几乎是距离离紫禁城最近的一块商业用地，3年后，才想好给它命名为“王府中环”，而最快要等到2016年第三季度才能开业，2017年才有可能回收到第一笔租金。这与“高效”的国内商业地产公司鲜明地对比。从拿地起计算，后者最短只需18个月就让一个大型购物中心开业。

　　“任何一家开发商都希望越快越好，因为越快就可以有收入，”香港置地（Hongkong Land）行政总裁彭耀佳9月21日在接受21世纪经济报道记者独家专访时说，“但太快的话，质量方面就要做一些妥协。”

　　“笨拙”地生存

　　有很多论据可以证明它的“不精明”之处。

　　彭耀佳告诉21世纪经济报道记者，在香港有一些客户，从祖辈就开始成为香港置地的租客，经历了三代人，到今天依旧是他们的租客。

　　“香港有些阶段，写字楼的供应很紧张，很多跨国企业想进来开办事处，愿意支付更高的租金来租香港置地的写字楼。正如现在的iPhone，很多人愿意用双倍甚至是三倍的价格来买，我们的写字楼也一样。但长期的关系，意味着需要长期的相互体谅。”彭耀佳说，香港置地并不会因为别人愿意出两三倍的租金就与原来的客户终止合作关系。有些长期租户，从1980年代起租用香港置地的写字楼，租赁面积从半层楼扩展到三~四层楼。

　　“不只是我们的客户很长情，我们的员工也很长情。”彭耀佳说。很多同事从第一份工作到最后一份工作都是在香港置地；一些同事中途加入，此后也不再离开。每一年周年晚宴都有许多拿20年金牌、30年金牌的员工。“我们希望做一个有良心的企业，无论是在香港还是在内地。”

　　施工的时候，香港置地愿意多花一点钱，要求所有的建筑不能有任何一处漏水。许多国内的写字楼，用不了几年，外观就已陈旧。但香港置地在中环持有的12座物业中，看不到这样的景象。许多30年以上的物业，都历久弥新。

　　“每一天、每一个礼拜、每一年，该保留的就保留，要翻新的就翻新。我们不会等到破旧才维护，就当这里是自己的家，”彭耀佳说，“怎么样处理自己的家就怎么样处理自己的写字楼。”

　　很多开发商并不愿意在保养和维修上花钱，因为这些投入看不到直接的收益。“商业运营永远要看投资回报率，但我们不会因为这个投资回报率不高，就一毛钱也不投。”彭耀佳说。他坚信，有些事是必须要做的，不是每一笔投资都要用金钱衡量，不能因为没有回报就不做。

　　这个世界充满了诱惑。如今中国开发商的足迹几乎遍布欧洲、北美、澳大利亚，但跨越了一个世纪的香港置地，也只在东南亚寥寥数个国家布局。印度尼西亚、柬埔寨、越南、泰国，都不是亚洲经济最发达的国家。彭耀佳告诉记者，有一个原则是香港置地坚持的，无论是在澳门还是在新加坡，一定要在最中心的地段投资。

　　1997年进入内地后，香港置地扩张的速度也不快。在彭耀佳看来，中国的面积足够大，有些城市的面积已经超过一个国家。无论从经济发展角度还是城市化进程角度，中国内地都是不容错过的市场。和同期进入内地，四处攻城略地的其他港商相比，它也“逊色”许多。目前，香港置地仅在北京、成都、重庆、沈阳四个城市拥有项目。微妙的是，和它深度合作的一些内地开发商近些年里先后发生了一些观念性的转变和战略性的调整。比如，龙湖地产、万通地产先后决定转型，或增加持有型物业的比例。

　　有的内地开发商在投资足球、卖矿泉水、卖牛奶、开食堂。“我们的决定是专一地做地产。”彭耀佳说。也许在接受新生事物方面，“年轻人”永远比“老年人”更快。互联网刺激着内地开发商的肾上腺，但彭耀佳并不担心互联网给商业带来的冲击。这和太古地产、凯德商用给出的答案相似。

　　“还在看下一个125年”

　　之所以不担心互联网的冲击，是因为香港置地经营的零售商业大多以高端品牌为主。“你去比较好的地方买豪华品牌的商品，买的不只是产品，而是整套的服务。店员为你倒杯茶慢慢为你介绍产品，你可以坐在很舒服的环境里看手表，体验到买东西是一个享受的过程，不只是买一件产品而已。”彭耀佳说。如果商场只是提供金钱和货品交易的场所，那一定会受到互联网的冲击。但人们来到商场更是为了享受服务、会友，喝酒、吃饭，得到综合性的生活感受和体验。

　　如果125年的历史对于一家企业可以称得上是“高龄”，但他们更懂得什么最适合自己。关于多元化，在香港置地的公司发展历史上，已是上一个阶段的选择。上个世纪80年代，香港置地除了经营地产本业外，更涉足其他业务，购入香港电话有限公司和香港电灯集团有限公司的大部分股权。

　　1982年，香港置地以47亿港币投得当时中环最后一幅大型地皮，开始兴建交易广场第一期。这是当时全港规模最大、设备最先进的商厦。但同年，本港地产市场暴跌，随后两年租金水平急挫一半。面对财政困境，香港置地进行重组，出售了不少海外和香港的大批物业，包括于香港电话和香港电灯的权益，但继续持有位于香港中环心脏地带的核心资产。此后，香港置地决定专一做房地产，让其它分公司独立上市经营他们的业务。

　　1889年，香港商人保罗·遮打（Paul Chater）及怡和洋行代表创立了这家公司，在随后长达125年的时间里，香港置地经历了两次世界大战，数次经济危机和金融风暴，抵御了香港华商的收购，存活至今。

　　“我们可以维持125年继续经营的秘诀，就是我们还在看下一个125年。” 彭耀佳说。其中最重要的三个因素是，保守经营，合理的负债率，不过分贷款；其次，用长远的眼光来经营业务；最后，与客户保持长期的合作伙伴关系。

　　财报显示，2013年香港置地股东应占基本溢利为9.35亿美元，资产负债率仅为11%。香港置地在亚洲拥有近80万平方米的持有型物业。截至2013年，其写字楼的平均租金可以达到99港元/平方英尺/月（约为800元/平方米/月，相当于北京最好的写字楼国贸三期的租金）。其商铺平均租金达到201港元/平方英尺/月。为了维持现金流的平衡，香港置地旗下也有一些快速销售的住宅物业。

　　在彭耀佳眼里，长情，反映出了公司的经营理念和员工的感情。这样的理念渗透在公司的各个角落。香港置地持有的物业几乎都是只租不售，如此，才可以像家一样对待。

　　谈到王府井项目，“这个地块我们保留了部分建筑物，比如：旧的树通过专家的指导很小心地移走，当工程完成了以后就移植回来。还有重建的四合院，也会按照以前在这块地上的样子重建。颜色、占地和外观也会与这个地方和区域配合。” 彭耀佳透露说。

　　尽管今日的王府井，其商业氛围、环境都有待改进，但彭耀佳相信，个体的行为可以影响邻居。新光天地、国贸等许多购物中心都很成功，但北京作为一个拥有2000多万人口的城市，仅仅有一两个商圈是不够的。王府井作为独一无二的商圈，其历史和经济地位及地理优势不言而喻。

　　香港置地希望，在下雪或者是大风沙的日子，只要开车到地下停车间，不需要穿大衣到商场就可以逛半天。女生可以做SPA，有地方喝茶，吃点心或品尝豪华的西餐，当然还可以选购奢华品牌。男生可以去酒吧喝酒。消费者还可以在购物中心里看艺术展览、时装表演或者汽车展示。天气好的时候可以出去享受阳光，天气不好就躲进商场里消费。

　　对于未来125年的思考，彭佳耀的答案是，“在我们最熟悉的地方——亚洲，继续做最熟悉的事情，扩大业务的版图，加快我们发展的脚步。”