华贸VS香港置地，必有一战？

华贸，“全球店王”SKP的大房东；香港置地，香港中环的大地主。两个主角，几出好戏。

好戏开场，舞台北京。CBD核心区，北京华贸中心2003年动工，四年后主力店北京SKP开业，富贾、明星云集，像极了鼎盛年代的香港LANDMARK（置地廣塲）。

看见时代机会，内地潜行多年的香港置地，2011年拍下了北京王府井综合商业项目用地。

历时6年，香港置地内地首个高端购物中心——北京王府中環揭开面纱，距SKP所在的华贸中心开车约8公里。这是华贸与香港置地在京的隔空会面，往后数载，交集甚少，各自安好。

慢慢的，时间拉长，好戏的剧集，在城市变幻中，有了新番。出京第一站，华贸南下惠州，打了个好样；而后转战华东，接连落子苏州、南京、上海，所到之处毫无例外都碰上了香港置地。

当不约而同选中高端mall这一标签时，华贸与香港置地的运行轨迹注定无法继续平行，多线交织，火花四起。

上海华贸中心效果图 图源：华贸集团官网

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北京平行，各自繁华

打开华贸集团官网，“华贸简介”开篇之句——“北京华贸中心是伟大时代的伟大作品”。

这个以45度角建筑空间轴线与北京长安街轴线融合的城市综合体，是北京CBD核心区成型的主力推手，靠主力店SKP在京城高端商业圈一战成名。

相较之下，香港置地出征北京，晚了近十年。安家在王府井大街，体量不大，但逼格拉满。一位北京商业圈人士对商业地产头条如此形容：“王府中環就像个低调的绅士。”

一个外放张扬，一个低调内秀。在上述人士看来，在北京，华贸中心与王府中環、华贸与香港置地，“基本不会同时出现在谈资中，因为太不同了”。

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北京华贸中心，一个运气爆棚的高端探路者

• “2004年，华贸成为首个同时引入丽思卡尔顿、JW万豪两座国际五星级酒店的城市综合体。”

• “2008年，Emporio Armani旗舰店在华贸广场开幕。”

• “2017年5月，国内首个特斯拉超级充电站在华贸中心亮相。”

• “商业主力店北京SKP部分，2021年度销售额就高达240亿元，位居世界零售业单店销售额第一名。”

一条条成绩单，勾勒着北京华贸中心的荣耀时刻。毋庸置疑，这座体量近100万㎡的综合体，以一己之力推动了北京CBD东扩，并由此形成了国贸中心、华贸中心、环球金融中心三大国际金融聚集区。

跳出城市维度，在商业世界，外界对华贸中心印象深刻的最大元素，非北京SKP莫属。

图源：华贸集团官网

上图可直观感知，北京SKP的占地约为华贸中心的1/6，总建筑面积18万㎡，营业面积12万㎡，是彼时国内单体面积最大的百货公司。

资料显示，自2011年超过杭州大厦，登顶国内商场销售额第一宝座，北京SKP蝉联“店王”十数年。按照2021年240亿销售额计算，日均入账近7000万元。

“SKP走的是纯重奢风，以单身贵族、7080后高消客群为主，很多网红明星会去采购当季新品。空间局促，买完就走。”气质土豪的SKP，有上千个奢侈、高端、个性大牌，从不缺流量。

图源：华贸集团官网

华贸中心因SKP而红，但也被其掣肘。热闹的人潮，多属于SKP，华贸自家运营的华贸广场、华贸购物中心、华贸商业街、华贸19号（Club），只能错位而生——相对轻零售，重餐饮和生活服务，名气有限。

摇摆在极限两端，华贸重新厘清了自己的角色与定位：固守SKP这个“金牌主力店”标签不可行，立于高端商业江湖，需要一块属于自己的招牌。

2011年，华贸出京，南下惠州，“华贸天地”首秀落在江北CBD，学步北京SKP，集结了雅诗兰黛、兰蔻、Hugo Boss、BOSE近千家国内外一线品牌，“这些品牌在惠州购物商场中较为罕见”。

惠州华贸中心 图源：华贸集团官网

叠加地利之便、客流稳定、租户优质，惠州华贸天地自开业起出租率高企。公开数据显示，2021年底该商场出租率达96.3%，远超惠州商场80%的平均出租率；2018-2021年间项目的平均月租复合年均增长率约为7.8%，超北京、上海零售物业增长率。

此外，2021年，惠州华贸天地商品总值排惠州所有商场第一，销售额36.5亿元，客流量约2086万。瞅准资产价值节节攀升，春泉产业信托2022年买下了该项目68%股权。

至此，华贸真正打磨出了一个高端mall运营的成功样本。掷下重金，猛攻华东，底气由此而出。

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王府中環，一个品位高级的精奢复制者

不同于北京华贸中心，时刻包裹在喧闹的名气与人流中。“低调派”王府中環，好似一个款款走来的优雅绅士。

“王府中環是个奢享生活地标，因体量限制零售大牌规模不及SKP，但高格调的餐厅、生活方式等体验消费品牌亮眼，北京高收入女性白领、中产家庭很爱逛……商场的香氛味都比SKP好闻些。”一位熟悉北京商业的朋友如此评价。

王府中環，定位标签为Luxury Lifestyle，占地面积超过2.1万㎡，商业零售面积4.3万㎡，首批入驻的在130+个品牌中，包括多个重磅大牌、格调餐厅——Chopard萧邦、Jimmy Choo、FENDI芬迪、GUCCI古驰、CAFÉ LANDMARK、Jade Garden翠园、The Cheesecake Factory芝乐坊、KANPAI CLASSIC老乾杯等。

北京王府中環 图源：香港置地官网

往后近5年，其多次迭代场内品牌。据赢商大数据监测，商场内的零售品牌面积占比绝对数最高，但逐年在下跌；而餐饮、生活服务品牌面积占比整体有一定的上升。

一方面，引入BOGNER 博格纳、BVLGARI 宝格丽、Cartier 卡地亚、HUBLOT 宇舶表、MIKIMOTO、Tiffany & Co.蒂芙尼等，丰富高阶品牌矩阵，稳住“Luxury ”调性；另一方面，围绕“Lifestyle”，定义京城奢享生活方式，加码高端餐饮、生活服务业态，近日ARTNATURE、LE TIF美发沙龙等多个美业新店开业。

奢享贵宾空间“方圆阁” 图源：官方提供

北京王府中環定调了香港置地高端商业“金牌操盘手”形象，而香港置地憧憬的精奢“中環”图景，还在南京、上海、重庆、苏州等城市徐徐展开。

2018年，香港置地47.7亿元拿下几经转手的南京新街口东铁管巷地块，建造34万㎡的“顶奢综合体”——金陵中環；2020年初310.5亿元摘上海徐汇滨江西岸金融港地王地块，“豪华版”中環来了。

金陵中環效果图 图源：香港置地官网

2021年末，联手华润拍下重庆“起拍条件最苛刻”的观音桥电测村地块，“山城版”中環万象城定案；2022年落子苏州金鸡湖，“古城版”中環韵味十足。

高端奢华的“中環”之外，香港置地还祭出了定位中高档的生活方式产品线“光环”。首秀之作“重庆光环购物公园”，开业8个月，营业额超14亿元，开业当年客流量过1500万+人次。

目前，“光环”的全国化路径已经开启。据公开报道，“成都光环”、杭州光环梦中心分别将于2023年、2025年入市。

从区域聚焦来看，无论是“中環”还是“光环”，以上海为中心的华东区域，是香港置地未来十年的主战场。曾经因“保守”错过多个黄金发展期的它，拿出了孤注一掷的勇气与决心。

可现实很残酷，恒隆、太古、新鸿基、瑞安、新世界老牌港资以及一众外资高手，稳稳雄霸在华东商业金字塔顶端。与此同时，以华贸为代表的“华东新秀”玩家，铆足劲、豪斥资，气势猛如虎。

曾经，华贸与香港置地可以各自繁华；现在，却不得不争锋相对。

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华东交锋，酝酿与爆发

在华东，香港置地的布局，抢先华贸一步。2015年，以股权合作方式，与旭辉共同开发上海浦东洋泾35万㎡城市综合体，即LCM置汇旭辉广场。

一年后，华贸首进苏州，底价拿下2016-WG-47号地块。2017年12月8日，地块批前公示，拟建苏州华贸中心。

彼时，二者在新城市的交集，尚未出现。

直至2018年，在南京当年首场土拍中，香港置地底价将“中华第一商圈”的南京新街口东铁管巷地块收入囊中，终结地块闲置14年的命运；而华贸则在年末、南京倒数第二场土拍中，竞下城中G58地块，距前者不到5公里。

正面交锋，由此开始。对撞的硝烟，或直接、或间接，弥漫至上海、苏州。

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抢进华东城市高端商业空缺地

在上海，香港置地至今有过三次布局。

LCM置汇旭辉广场2018年开业、2019年退出与陆家嘴集团合作的浦东前滩21号地块高端城市综合体项目后，2020年摘得当年“地王”——上海徐汇滨江综合体地块。

据去年8月披露的资料，徐汇滨江项目总建面109万㎡，总投资超600亿元，是香港置地继香港中环、新加坡滨海湾两大全球金融中心后，打造的第三座国际金融中心。

建造规格之高，需要匹配一座体面的高端mall——案名初定为西岸中環 West Bund Central，零售空间达23万㎡。

而华贸的魔都首秀，则出现在2022年2月17日，地块名为北外滩59街坊，在西岸中環沿黄浦江往南11公里处，意在“填补上海北外滩高端商业空白”。

上海西岸中環 图源：香港置地官网

在《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》的草案公示稿中，华贸中心所在的虹口北外滩，与南京东路、淮海中路等市级商业中心并列，为上海建设国际消费中心城市的核心承载区。

但目前片区内的主要商业体是北外滩来福士、白玉兰广场，二者都不算高档。补缺而来的上海华贸中心，商业部分最大的亮点是：有几十栋具有历史文化风貌的奢侈品旗舰店，打造“一个为高端商业品牌量身定制的‘品牌之家’集聚区”。

从魔都转至苏州，华贸与香港置地“填空之争”战况升级。

从苏州华贸中心往东16公里，即为金鸡湖东岸的苏州中環项目。项目宗地系香港置地于2022年8月10日，与苏州最大的国资企业新建元集团联手摘得。

按照规划，苏州中環项目将由“精奢商业综合体”+“奢华酒店”组成，目标直指苏州首个真正意义上的高奢商业，而华贸中心对外标签是“苏南最高档商业中心”。

毫无疑问，华贸与香港置地争的不仅仅是“高端商业地标”，还有“苏州首个”背后代表的唯一性与稀缺性。

作为堂堂江苏GDP老大、全球第一大工业城市，苏州的经济、区位、产业实力都很强，但高端商业一直不成气候。

在苏州，认可度相对较高的高档商业有美罗商城（百货）、比斯特购物村，中高档商业有泰华商城。三者国际高端品牌相对集中，但商业能级不足以辐射全城，更够不上全国标杆。

聚焦到城市片区，苏州高端商业空缺的尴尬更加具象。

苏州华贸中心落位的古城石路商圈内，有天虹CC Mall、金门国际商业广场等7个商业项目，但皆大众化、生活化。

而苏州中環项目所处的苏州工业园区，由中国与新加坡合资建成，汇集大量高精尖国内、国际企业，不缺高净值消费人群。可湖东商圈已开业购物中心及百货有9个，但无一担得起“顶奢”之名。

苏州圆融时代广场、苏州丰隆汇HLCC mall，均为大众档；名气较高的苏州新光天地、苏州诚品生活，则为中档。苏州久光百货为中高档，重奢品牌有Gucci、Cartier，轻奢品牌有COACH、BALLY、VERSACE等。

很显然，苏州久盼一座真正意义上的高奢购物中心，正如当地商业观察者坦言，“目前真的没有拿得出手的”。

因此，在拿地协议中，明确写着“引进国际超一线奢侈品牌””建设一个世界知名奢华五星级酒店项目，限宝格丽、嘉佩乐、文华东方、华尔道夫等品牌”的苏州中環项目被推上了浪尖。

承担着打破港资在苏城的谨慎，有业内人士直言“苏州奢侈品市场能不能变天，只能看中環项目了”。

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战火升级，华贸、香港置地谁牌面大？

有热度，就会有比较；有比较，则会发现差异。

在“中环与华贸，谁将是苏州下一代商业地标？”争议声中，关于二者华东高端之战的策略选择，逐步浮出了水面。

●择地：华贸偏爱老城文化旧地 VS 香港置地喜欢“未来新地”

在南京，华贸项目地处鼓楼区核心，位于中国最大的皇家园林湖泊——玄武湖畔。项目将“传承历史文脉”，幕墙设计与近在咫尺的明城墙呼应。同时项目将保留4栋文保建筑，呈现古今交融神韵，“整合国际品牌资源，重绘《南都繁会图》。

图源：华贸集团官网

在上海，华贸中心拿下的北外滩59街坊地块，处于虹口区老城区核心。顺应虹口区加快旧改步伐，华贸中心将规划十几栋具有历史文化风貌的奢侈品旗舰店，以达到保护街区历史风貌和城市肌理。

图源：华贸集团官网

在苏州，华贸中心位处于古城石路商圈，4公里内有知名景点寒山寺、苏园、拙政园等，项目将“融合东方历史文化与大都会商业文明精髓”。不难看出，华贸综合体要走的路线是“高端+历史文化”路线。

相较之下，香港置地去的是苏州工业园区金鸡湖畔、上海西岸金融城，每一处都比华贸选址更年轻、更未来。而在项目定位上，都聚焦关键词“超大体量+顶奢”。

敢于大手笔打造顶奢综合体，一方面基于香港置地在伦敦证券交易、百慕大及新加坡三地上市，背靠英资财团怡和集团，财力雄厚。另一方面，在香港拥有45万㎡的“置地廣塲”这一顶奢华购物中心产品线，积累丰厚的奢侈品牌资源和操盘实践经验。

以上可知，从地块属性开始，华贸与香港置地已然为自己做了差异化区分。而这种区分背后对应的成功与风险指数，亦有不同。

●筹码：香港置地基本盘稳固，华贸孤注一掷

征战内地商业近10年，香港置地在合资开发模式上，可谓轻车熟路。

内地13个综合体项目中，多为合资项目。合作伙伴一类是以招商蛇口、华润、新建元、平安为代表，均为不缺钱的央企、国企；另一类是以外资开发商仁恒置地为代表，属高端住宅和高端mall的高能玩家。

在华东这场高端之战中，其继续沿用了“合作”策略，以最低的风险，借力打开新的市场，这符合港企一贯的稳健作风。

相较之下，华贸打出的“高端+文化”组合牌，却存在着较大的不确定性。

一方面，其此前在华东市场无根基，亦没有城更项目操盘案例，如何啃下历史文化氛围浓厚的老城区地块，外界存在一定的疑虑。

另一方面，没有“店王搭档”SKP撑场，如何引来数量足够庞大的大牌矩阵，市场亦无信心。

从当下的事实来看，奢侈品最高规格的“品牌之家”店型，选址苛刻。爱马仕之家入驻上海淮海中路独栋历史文保物业；路易威登之家分别入驻上海恒隆广场、成都太古里、北京国贸商城。

路易威登之家成都太古里店

图源：小红书@AKA_SK85Simon

而在苏州老城片区，片区历史文化价值与商业价值融合、重构、新生的典型案例，目前业内更看好的是仁恒仓街，其引发的业界遐想，远胜华贸中心。

当地市场消息，仁恒仓街预计今年三季度开业，入驻品牌保密严实，但已靠多场重磅活动频繁出圈，法国高端设计师品牌Maison Margiela限时精品店和咖啡店、与时尚芭莎联名打造奢侈品牌时尚大片、WallpaperSTORE*003“漫游仓”等。

今年仁恒仓街再度造势，2月以来先后推出JIL SANDER限时体验店；与国际时尚品牌MARNI合作，呈现出“日落苏州”的别样盛景；推出DIESEL 2023春夏系列限时快闪店。

有观察者表示，苏州华贸中心项目外立面工程建已基本完成，但公寓销售不理想，商业招商也还达不到官网所称的“高端商业和国内外著名品牌集聚”的预想。

图源：伍兹贝格官网

对比看来，华贸与香港置地，必打的这一仗，真正的炮火还没响，就已高低立见。但，不可否认，华贸已经是内资高端阵营中有名有姓的存在。

以后，敢与港资抢食高端mall市场的玩家，除了华润、SKP、武商，还多了一个华贸。

无论竞争是有意还是无意，华贸终归有一份小角色挑战大人物的“勇气可嘉”。也正是在这种不平衡的力量起伏中，商业得以向前发展，至少竞争多更元了。