郭增利：购物中心调整须谨慎 餐饮30%-35%是临界点

　　（赢商网记者报道）前段时间，由于一份《深圳万象城2013-2014年品牌调整数据分析》报道的出炉，在朋友圈引发了极大的反响，众多的商业项目开发商均表示观摩参考学习。可见，购物中心品牌调整一直是众多开发商纠结不已的问题，购物中心还如何调整，怎样避免误区。为此，记者带着这些疑问采访了中国购物中心产业资讯中心主任郭增利老师，希望能听取一些行业的声音。

　　关于购物中心品牌调整观点前瞻：

　　1）购物中心调整并不是坏事

　　2）调整不能针对单一业态 须注意联动效应

　　3）购物中心餐饮比例30%-35%是个临界点

　　赢商网记者：您是如何看待购物中心调整的问题？

　　郭增利：其实调整对于购物中心来说是整个运营过程中的一个重要环节。是购物中心物业价值，管理价值提升的过程，这就是个不断优化，不断完善的过程。所以购物中心都是逐渐一步步的根据市场的变化，消费者的变化调整出来的。

　　所以我觉得对调整这方面应该是正面，积极的去看，如果有清晰的对消费者的把握，对市场走势的判断，调整是购物中心必须要过的一个关，也是要具备的一门硬功夫。

　　赢商网记者：最近很多购物中心都在拼命加大餐饮比例，您对于这个情况怎么看？

　　郭增利：虽然鼓励购物中心主动调整，但很多购物中心容易陷入一个误区。目前国内出现的情况是很多购物中心模仿别人的调整，调整的目的不一定是基于自身项目的实际需要。比如说有的项目把餐饮比例调整到30%，但是另外的项目可能并不需要这样去调整，他只是觉得从经营业绩上，客流量出现和别人走势不太一样，他也会硬性的学习别人调整的方向。

　　在购物中心里的业态都有一个联动的效应，零售、娱乐、餐饮、休闲、配套服务也是互为配套的，是这样一种概念。如果说我们去加大某一类比例的时候，意味着其它的品类也应该由此做必要的优化和调整，这样才能发挥客流共享的优势，形成一种联动型的消费。

　　比如，你把餐饮做到一个很高的比例，也就意味着你别的功能要给吃饭的人做配套，他就有可能在别的业态，包括品牌的选择上也要发生变化，才能真正达成你提高餐饮比例之后又不影响整体收益，特别是能够形成消费者联动性消费，这才有可能。

　　赢商网记者：商场调整的过程中，该如何使其业态调整的比例与购物中心的定位相契合呢？餐饮的比例大概如何合适？

　　郭增利：一个购物中心的餐饮假如过了30%或者到35%、40%，可能存在几个问题。第一，租金收益可能就会产生一定的负面影响。第二，商场时间型消费特别明显，中午和晚间客流量会很旺，但是在这段时间恰恰不是购物最好的时间，可能对其他零售类的业态产生直接的客流拉动和营业额的拉动并不明显。

　　如果购物中心餐饮比例达到40%，甚至50%，这就意味着这个购物中心的主题和整体定位发生了变化，他已经不是多功能的了，已经变成了一个餐饮为主要集客手段，以餐饮为主体的购物中心。这个时候你就需要把其它业态作为餐饮的配套服务。

　　所以说购物中心的调整必须基于通盘的考虑，要站在整体购物中心的业态布局，品牌布局的高度去看。