2014年前九月典企拿地详析：国企激进民企保守！

　　今天想和大家谈一谈前九个月一些典型房企拿地的情况，这关乎房企对行业大周期的把握，以及未来1-2年的可售存量。为了便于更好理解房企的拿地情况，我简单地将房企区分为两类进行对比，一类是国企、央企类房地产开发企业，典型的如中海、华润、招商、保利等；另一类是市场化程度较高的私有类房地产开发企业，典型的如万科、恒大、金地等。

　　以我们所监测的典型房企为例，我分析了它们在前九个月的拿地情况，从图表1和图表2可以很明显的看出存在以下两个特点：

　　首先，在市场持续低迷的情况下，以万科、恒大为代表的私有类企业拿地意愿明显降低。从2014年前九个月新增土地规划建筑面积来看，与2013年同期相比，金地集团下降最多，同比降幅高达82.3%，而万科、恒大、龙湖、中南建设、旭辉、佳兆业下降幅度也都超过40%；相反，以中海、招商地产为代表的国企、央企类开发企业拿地依然比较积极，中海地产甚至出现了新增土地规划建筑面积同比大幅增长87.8%的现象，体现其一贯逆势拿地的策略。招商地产同比增长28.3%，保利房地产和华润置地虽然出现同比下降，但下降幅度较小，华润置地仅下降14.4%。在市场低迷的情况下，国企、央企类开发企业底气十足，前九个月新增土地规划建筑面积平均在530万平方米左右，而市场化程度较高的私有类房地产开发企业拿地较少，前九个月新增土地规划建筑面积在150万平方米以下的较多，从监测的重点房企来看，平均值在220万平方米左右。

　　其次，以中海、招商地产为代表的国企、央企类开发企业拿地平均溢价率明显低于以万科、恒大等为代表的私有类企业。前九个月中海拿地的平均溢价率仅为5.52%，华润置地为7.39%，招商地产为8.72%，保利房地产略高，为14.24%，不过平均来看，国企、央企类开发企业拿地的平均溢价率不高于10%。而以万科、恒大、佳兆业等为代表的市场化程度较高的私有类开发企业前九个月拿地平均溢价率在35%左右，万科、旭辉分别为22.91%和20.59，相对较低，而佳兆业则高达56.27%，拿地成本较高。我认为这主要是由于两个方面的原因造成的，一方面是由于国企、央企有较多政府资源，在拿地时候能充分利用；另一方面在于私企在市场低迷的情况下倾向于保证充足的现金流，拿地较为谨慎，而国企、央企资金较为充足，不用考虑现金流问题，仍然可以大量拿地，这样很多土地就以底价或较低溢价率成交。　　

　　为什么在市场低迷的情况下两类企业拿地态度差异如此之大？我认为最主要原因还是在于资金方面。从这些企业上半年中期报告现金流量表可以看出（见图表3），国企、央企类开发企业在资金方面有较大优势，上半年持有的现金及现金等价物较多。其中，中海高达497.52亿元，4家央企开发商平均高达327.72亿元。而市场化程度较高的私有企业多数持有的现金及现金等价物较少，以监测的7家企业为例，上半年平均只有192.14亿元，仅是典型国企、央企类开发企业平均的58.6%，现金流方面的差距可见一斑。

　　其实，在市场低迷的情况下市场化程度较高的私有类企业相比国企、央企类开发企业的反应来讲，应该是比较迅速和灵活的，这一点可以从他们所采取的营销手段上看出来，万科的全民营销、淘宝购物抵购房款以及携手链家推出“OC闭环战略”，恒大的低总价、低首付策略，旭辉的“微销宝”多渠道营销等等，而鲜有听到国企、央企类开发企业采取创新型的营销手段。根据拿地情况和营销手段来看，我认为国企、央企类开发企业关注的是市场转好后的发展，而市场化程度较高的私有企业想的是如何先度过难关，更关注现在。因此，每当市场不好的时候，就会有部分国有、央企类开发企业借着机会逆势而上，迅速壮大。也会有部分市场化程度较高的私有企业由于销售不佳而被市场淘汰。这轮房地产行业调整后又会有什么样的格局变动，让我们拭目以待。