土拍逆转了?上海首批集中土拍36宗全部成交、北京整体溢价率有所回升

乐居财经   2022-06-10 08:01
核心提示:一线城市集中供地火热,无疑成为市场情绪仍偏低的提振剂。

​文/乐居财经 王彦杰

6月8日,上海首批集中供地华丽收官。

本轮土拍共计出让36宗商品住宅地块全部顺利出让。总面积199.71万平方米(2995.6亩),总建筑面积425.19万平方米,总起价806.5亿元。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来,上海此次推出的36幅地块能全部成交,表明开发商对上海未来是充满信心的。也有业内人士表示,在当前大环境下,热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

除上海外,5月31日至6月1日,北京也率先完成第二轮集中供地的出让。成功出让14宗含宅用地,4宗地块触及最高限价,3宗地块流拍,成交总建面144.71万平方米。均溢价率5.45%。

与上海不同的是,北京第二轮集中供地中,出现大量延期出让地块,其中有部分地块在本轮重新挂牌,且价格有大幅度下调,例如朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块合并为一宗地块出让,降价高达8.6亿元。

值得关注的是,无论是上海集中供地,还是北京集中供地,国企、央企均成为拿地主力选手。根据好地网数据,2022年上海首次集中供地,国企累计拿地额占比78%,宗数占比80%;北京方面,拿地房企除龙湖以外,其他房企均为国、央企背景,且龙湖也是通过与建工联合体的形式拿地。

2022年上海首次集中供地中,虽也有民企斩获地块,但在2021年上海首批次集中供地中斩获三块地的碧桂园,此次在金山新城地块竞价环节就放弃了报价。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为,虽然融资端口有所松动,但是民企似乎还是比较难获得资金支持。就算有资金,企业可能会准备“过冬”,不用来拿地;克而瑞地产则认为,核心城市的土拍依然是国企央企的战场,民企存在感较弱,预计今年房企投资都将维持这样的格局,民企目前工作仍然以促销售、稳现金流为主。

此外,一线城市集中供地中,房企组团参与竞拍也成为土拍另一大特征。数据显示,在上海集中供地的36宗地块中,9宗地块为房企联合拿地;北京第二轮集中供地中,本轮土拍成交的14宗住宅用地中,有7宗被联合体竞得,占总幅数的一半。

对于房企来说,组团竞拍具有优势,可以减少开发风险,更适合当下的环境。同时,有专家指出,组团可以很大程度减少资金压力,并能同时参与多幅地块竞争。

此前因疫情影响,房地产市场受创,土地流拍现象恶化。为减轻房企拿地压力,多个城市相继出台稳市场政策。如上海,在本次集中供地前,发布恢复一批次地块出让的通知取消“招挂复合”,竞拍土地前冻资比例由 1.3 倍降至 1.1 倍。

同时,宁波、遵义、中山等地均颁布相应政策支持房企拿地,政策中不乏延长土地出让金缴纳期限、实行出让预公告机制、放宽竞买人资格要求等政策。更早之前,广州还将多宗地块将保证金下调至起拍总价的20%。

不难看出,一线城市集中供地火热无疑成为市场情绪仍偏低的提振剂。在为期5天的集中供地结束后,上海楼市成交快速反弹。5月30日-6月6日,上海新建商品住宅成交面积8.84万平方米,环比增加141.80%。

北京土拍在部分热点地块的带动下,整体溢价率也有所回升。但也有业内人士指出,北京集中供地,在地块大幅降价的情况下仍然产生流拍,也体现了房企目前的投资信心并不充足。

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