土拍逆转了？上海首批集中土拍36宗全部成交、北京整体溢价率有所回升

​文/乐居财经 王彦杰

6月8日，上海首批集中供地华丽收官。

本轮土拍共计出让36宗商品住宅地块全部顺利出让。总面积199.71万平方米（2995.6亩），总建筑面积425.19万平方米，总起价806.5亿元。

在易居企业集团CEO丁祖昱看来，上海此次推出的36幅地块能全部成交，表明开发商对上海未来是充满信心的。也有业内人士表示，在当前大环境下，热门地块所释放出的“诚意”均得到了应有的回应。

除上海外，5月31日至6月1日，北京也率先完成第二轮集中供地的出让。成功出让14宗含宅用地，4宗地块触及最高限价，3宗地块流拍，成交总建面144.71万平方米。均溢价率5.45%。

与上海不同的是，北京第二轮集中供地中，出现大量延期出让地块，其中有部分地块在本轮重新挂牌，且价格有大幅度下调，例如朝阳区十八里店朝阳港685、694号地块合并为一宗地块出让，降价高达8.6亿元。

值得关注的是，无论是上海集中供地，还是北京集中供地，国企、央企均成为拿地主力选手。根据好地网数据，2022年上海首次集中供地，国企累计拿地额占比78%，宗数占比80%；北京方面，拿地房企除龙湖以外，其他房企均为国、央企背景，且龙湖也是通过与建工联合体的形式拿地。

2022年上海首次集中供地中，虽也有民企斩获地块，但在2021年上海首批次集中供地中斩获三块地的碧桂园，此次在金山新城地块竞价环节就放弃了报价。

上海中原地产资深分析师卢文曦认为，虽然融资端口有所松动，但是民企似乎还是比较难获得资金支持。就算有资金，企业可能会准备“过冬”，不用来拿地；克而瑞地产则认为，核心城市的土拍依然是国企央企的战场，民企存在感较弱，预计今年房企投资都将维持这样的格局，民企目前工作仍然以促销售、稳现金流为主。

此外，一线城市集中供地中，房企组团参与竞拍也成为土拍另一大特征。数据显示，在上海集中供地的36宗地块中，9宗地块为房企联合拿地；北京第二轮集中供地中，本轮土拍成交的14宗住宅用地中，有7宗被联合体竞得，占总幅数的一半。

对于房企来说，组团竞拍具有优势，可以减少开发风险，更适合当下的环境。同时，有专家指出，组团可以很大程度减少资金压力，并能同时参与多幅地块竞争。

此前因疫情影响，房地产市场受创，土地流拍现象恶化。为减轻房企拿地压力，多个城市相继出台稳市场政策。如上海，在本次集中供地前，发布恢复一批次地块出让的通知取消“招挂复合”，竞拍土地前冻资比例由 1.3 倍降至 1.1 倍。

同时，宁波、遵义、中山等地均颁布相应政策支持房企拿地，政策中不乏延长土地出让金缴纳期限、实行出让预公告机制、放宽竞买人资格要求等政策。更早之前，广州还将多宗地块将保证金下调至起拍总价的20%。

不难看出，一线城市集中供地火热无疑成为市场情绪仍偏低的提振剂。在为期5天的集中供地结束后，上海楼市成交快速反弹。5月30日-6月6日，上海新建商品住宅成交面积8.84万平方米，环比增加141.80%。

北京土拍在部分热点地块的带动下，整体溢价率也有所回升。但也有业内人士指出，北京集中供地，在地块大幅降价的情况下仍然产生流拍，也体现了房企目前的投资信心并不充足。