望京东南老商圈人气欠佳前路坎坷 亟需大型购物中心

　　(赢商网北京站记者报道)望京第一家书店、第一家百货、第一家大型电器专卖、第一家电影院……望京很多“第一家”都出现在望京商圈东南部，这儿也是商业发展最早的区域，可谓见证了望京商业的崛起与变迁。

　　据赢商网记者了解，在2012年初望京商圈已经初步形成了四大主要商业区：一是望京国际商业中心、新世界百货、方恒购物中心、合生麒麟新天地组成的望京东南部商业组团;二是由望京凯德mall(原华联嘉茂购物中心)、沃尔玛超市及其周边商业组成的望京中部商业组团;三是六佰本、华彩国际中心、欧尚超市组成的望京北部商业组团;四是以北京香颂、NOVE为代表的望京西部商业组团。如今NOVE已经关闭，消息人士透露，北京香颂作为首开集团旗下项目已被散卖，西部商圈已经走向没落。

　　虽然整个望京商业日新月异，但是与北京整体商业形式及格局相比，望京东南商圈恐怕是前路坎坷。目前望京东南商圈还是主要以社区商业及传统的百货形态为主，亟需一个辐射范围广的大型shopping mall。

　　伺机爆发的强大购买力

　　望京商圈西接亚奥商圈，南邻燕莎商圈，东临机场高速路和京顺路，北接北五环路，地理位置优越。上世纪90年代，由于用大型的社区填补望京地块，居住量体巨大，商业氛围冷清，被戏称为亚洲最大的“睡城”。

　　2005年，摩托罗拉公司建设了10万平方米的“摩托罗拉中国创新中心”。此后，微软、索尼爱立信、施耐德、微软、奔驰、北电网络、双鹤药业……很多世界500强企业和国内大型企业也纷纷进驻。

　　望京巨大商务人士的诱惑也促使品牌房企扎堆儿，远洋地产、保利地产、华润置地等开发高端和中高端产品的房企竞相进入，推动楼盘走向高端化。

　　随之，望京的商业也随之兴起，望京国际商业中心、嘉茂购物中心、新世界百货、中福百货等一大批商业项目纷纷进驻。

　　目前，望京常住人口约30万人，日韩籍人士占有一定比例。根据政府规划，望京将建成超大规划的社区，总规划占地16平方公里，总居住人口将达到60万人，相当于一个标准的中等城市。亚太商业不动产学院院长朱凌波：“望京的商业属于厚积薄发，比回龙观、天通苑等地发展得要好，已形成一个集工作、居住、文化、研发为一体的复合型商圈。 ”

　　据调查，由于受经济危机影响，很多韩国人都搬离了望京，现在80%的韩国人都是留学生。望京的主要消费群里还是30-40岁之间中国人，通常在事业有成并有有一定的经济基础，已经形成了强大的全家庭消费，出行方式以开车为主。

　　前路坎坷 缺乏统一运营管理

　　在望京的四个商业组团中，资格最老的便是望京商圈东南部。目前主要由新世界百货、望京国际商业中心、方恒购物中心、合生麒麟新天地、悠乐汇及部分零散底商组成。在望京商圈东南部经营最好、人气最旺的要数新世界百货。

　　新世界百货临近正在施工修建的地铁14号线，主要以男女装、化妆品、鞋、箱包、童装等零售品牌为主，同时B1层还有一家超市，主要辐射望京及周边的丽都消费群体。不难看出，新世界百货也在跟着“大趋势”，增加多样性的餐饮品牌，像人气餐饮绿茶、黑松白鹿、必胜客、正一味、赛百味、泰食馆等。但在赢商网记者的实地走访中发现，它与市区的餐饮相比，人气上还是差一大截。

　　但是作为传统的百货形态与购物中心相比，无论是在体验、品牌组合上，百货都相距甚远。在零售市场低迷的情况下，新世界百货全年业绩报显示，截至6月底止全年业绩，核心利润按年跌11.9%至5.57亿元，纯利5.21亿元，按年跌18.86%，可见新世界百货的日子也很难过。

　　在前文中提到，引进望京第一家书店、第一家百货、第一家大型电器专卖、第一家电影院的就是资格最老的望京国际商业中心，紧邻望京街。而赢商网记者在实际走访中看到望京国际商业中只剩下新华书店、国美电器、星美国际影院，其余已被大量的餐饮、儿童教育和部分服装零售散户占据。

　　在这经营了8年的华堂商场因公司内部经营结构调整关店，所在楼座现在围上了空档，据媒体报道业主方要改造成写字楼销售，重新命名为“望京国际中心”。

　　从事商业地产行业16年、并居住在望京区域14年的首开商业副总裁王颖林对望京国际商业中心颇为惋惜：“在当时的望京，这里可谓辉煌一时。现在商铺已经被散卖了，由于没有统一的招商、运营、规划管理，已经走向了没落。”

　　与望京国际商业中心一街相隔的是方恒购物中心，人气也明显不足，有大量的空铺围挡。值得注意的是拥有大量的儿童业态和西贝、俏江南等餐饮品牌。朱凌波表示：“方恒购物中心和望京国际商业中心由于发展较早，商业氛围还是不错的，餐饮等品牌比较齐全，但人气实在欠佳。”据悉，这里经过数次品牌调整，至今仍不见起色。

　　虽然如此，咖啡馆在此地颇具人气，基本上都已经满座。

　　在阜通西大街与望京街交汇处是新晋社区商业项目合生麒麟新天地，被业内人看成望京最具潜力的社区商业项目，拥有大量的主题性咖啡馆、餐饮。但是也有业内人表示，由于前期定位不明确，地下的物美超市明显与整体客流市场定位不协调。

　　目前，望京主要项目商业项目还是以社区商业为主，缺乏大型的购物中心。虽然拥有经营不错的凯德mall，但是由于辐射面积有限，一家购物中心满足不了大量的望京消费者。王颖林说：“因为望京拥有大面积的社区，很多开发商、品牌商对周一到周五的非常担心，不敢入驻望京。”

　　同时，还面临着一大困局，像望京国际商业中心、悠乐汇等很多项目的商铺已经被开发商散卖，无法达到统一的规划、招商、运营管理，这些项目的生存面临着强大的考验。

　　亟需大型购物中心

　　据公开资料显示，目前望京东南商圈在建的商业项目还是以写字楼配套和社区商业为主，像融科橄榄城、保利国际广场、望京SOHO，没有大型的标杆购物中心。

　　朱凌波对赢商网记者表示，“虽然望京消费主力还是社区居民，但是由于交通便利、国际化氛围浓。如果能够规划一个主题性的大型shopping mall，辐射望京及周边区域的范围，其实还是非常有市场前景的。”

　　王颖林也表示认同，其实望京可以开发高端商业项目，自从原来的NOVO百货倒闭之后，真空期已经过了。“望京SOHO已经收房了，奔驰、微软、阿里巴巴都已经搬到望京办公，商户人群已经开始多了，这些都是构成高端商业项目的一个很好的土壤。未来2-3年内一定会有高端shopping mall出现在望京。”

　　对于整个望京商圈的发展，RET睿意德高级董事王玉珂也在2014年北京商业地产八大趋势中指出，在北京核心地块用地空间逐步减少情况下，随着人口疏散的卫星城概念进一步贯彻，望京将会成为商业地产的又一主战场。整个望京商圈新增项目较多，将成为未来两年内租金涨幅空间最大商圈。