北京三里屯商圈密集“上新”，谁能把握潮流命脉？

2023年，朝阳区加快传统消费业态升级，拓展商业承载空间，推进十大商业综合体焕新升级，释放了百万平方米商业空间。2024年，北京市朝阳区持续发力推进国际消费中心城市主承载区建设，全力打造“CBD×三里屯国际消费体验区”。三里屯商圈对于提升消费能级、增强北京消费的国际知名度和综合竞争力至关重要。

春节前夕，商业地产观察走访三里屯商圈发现，这个北京代表性的时尚潮流聚集地的面貌可谓日新月异，正在积极引入新的优质商业供给，并在调整品牌级次的过程中由潮转奢，从而实现商圈升级提档。

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三里屯太古里

重奢进场落位，潮流焕新提速

2023年，已开业15年的三里屯太古里推出全新品牌口号“Let's Fashion Forward潮不停流”。正如其喊出的新slogan，作为三里屯商圈的“门面”，太古里近来持续的大幅调改动作引人关注。

集中的品牌焕新，为三里屯太古里带来了诸多重奢品牌、国际潮奢、设计师品牌，其中包括多家高端小众品牌的北京首店，令其在2024年依然站在北京时尚潮流的前沿。

具体先来看北区，自Louis Vuitton、Dior独栋建筑围档亮相以来，北区正在进一步变成“普通人逛不起”的样子，现有的奢侈品牌阵容还包括Gucci（临时店）、Balenciaga（临时店）、Versace（临时店）、Max Mara（临时店）、Moncler、Celine、Givenchy、Loewe、Valentino、Alexander McQueen、Alexander Wang、Canada Goose、RIMOWA等等，此前处于围档状态的山本耀司北京首店和Bottega Veneta葆蝶家已在1月下旬开业。

再来看南区，沿着工体北路，原H&M位置已由lululemon、FILA取代，后者近日刚刚开业；沿着三里屯路，英国知名设计师品牌Vivienne Westwood“西太后”双层店的一层已亮相，二层的咖啡静待开业，以及，从北区开到南区的KENZO精品店也在2月初亮相。除了KENZO，瑞典时尚品牌Acne Studios、意大利休闲服饰品牌Stone Island“石头岛”、法国女装品牌Isabel Marant等店铺都已从北区搬到南区，为更多重奢进入北区让位。

同时，南区的YSL圣罗兰美妆已撤店，由高端腕表品牌BREITLING百年灵补位；中国设计师品牌CALVINLUO的北京首家独立精品门店近日也刚刚亮相。

餐饮方面，南区3F的Wagas原地变为Wagas旗下的健康轻食品牌LOKAL的北京首店，已赶在春节之前开业；同一层的山居满陇浙江会馆北京首店仍在装修中。北区B1将拥有北京第三家Laderach莱德拉瑞士手工巧克力（前两家在国贸商城的王府井apm）。此外，全国首家喜茶·茶坊黑金店落户三里屯太古里西区，代替原东京芝士蛋糕的位置，与Manner Coffee成为邻居。

据商业地产观察了解，2023年，在首店方面，三里屯太古里引入了Clarks Originals、集度ROBOVERSE体验中心等全国首店；Jil Sander、We11done、melt season等华北首店；Maison Margiela、LE LABO、Holzweiler、13de marzo、Ganni、CASETiFY STUDiO等北京首店。在这种势头下，2024年，还有更多首店在“赶来的路上”。

在品牌“腾挪”和“上新”的同时，三里屯太古里也在利用区位优势、街区空间优势，打造差异化空间体验；举办多元多样主题活动，为商圈注入新鲜力。比如，今年1月19日至2月18日，三里屯太古里跨界携手乐高品牌，开展“潮不停流，新意无限”新春主题活动，以乐高积木元素塑新开放式商业街区，融合乐高积木组合的无限想象与创造力，连通新春与潮流的多元化和开放性，共同呈现出一场全景沉浸、新意互动的龙年玩乐盛会。

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更多商业供给入市

改造成果有待观察

在三里屯太古里迈向“潮奢”并巩固“首店”标签的同时，三里屯商圈内的更多商业也在不约而同地发力。

商业地产观察注意到，在三里屯太古里东侧的原三里屯酒吧街，经过大刀阔斧地改造后，多家新店和回归的“老店”即将启幕，部分店铺已经开始试营业，或者在门前贴上了招聘启事。比如，月色墨西哥简餐餐厅、SWING58 Bar & Birsto、卡门·达帕世餐厅、BOYS AND GIRLS餐厅、漆黑觉广西米粉精酿复合空间等等，路口的好利来旗下的芭菲主题全国旗舰店也十分显眼。

据媒体报道，三里屯路经过改造升级，以“漫享街区”的全新面貌正式亮相。此次改造对三里屯路东侧沿街商户的业态功能、经营方案、店铺设计等多个环节进行了优化，旨在打造一个涵盖餐、酒、茶、文化等多元生活方式的漫享街区。老牌商户在保留原有特色的基础上，进行了创新升级；一批代表潮流精致生活的新晋商户也进驻该街区。

在工体北路以南，充满生活氛围和自由气息的“三里屯机电院”也在2023年经历了基础设施和道路改造升级工程，园区风貌得到综合提升，并更名“三里屯4号院”。目前，园区已经成为购物、休闲、娱乐、办公等多种功能集成化、多元化的社区型消费场所，消费吸引力和品牌集聚力不断增强。

但似乎并不是所有改造都获得了正面反馈。去年12月，位于北京朝阳区三里屯路1号的T+ MALL在进行全面调改升级后，启动试营业。在其试营业一个多月后，商业地产观察在工作日午间时段再次走访该项目，可以看到，此前尚处于围档状态的OKEY BAKERY等餐饮已经开业，B1餐饮组团在用餐时间有些人气，但整个场内仍有大量待开业店铺和空铺，粗略估计开业率不到一半，因此整体人流稀少。

从目前已开业的品牌来看，符合其“头号玩＋”口号或“元宇宙商业”定位的店铺依然寥寥无几，而AKOMA夜店的北京首店、Alimentari Grande北京首店等店铺仍处于装修状态。值得注意的是，在社交平台上，有不少网友都在吐槽项目的主入口的楼梯“太高了”“一看就不想爬”，由此看来，使用者的感受可能与设计者的初衷背道而驰。

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优化商圈环境

提升商业活力

去年，三里屯路完成环境更新，增设慢行车道、造型花池、夜间景观设施等；三里屯商圈新工体周边也实施了综合整治提升项目，涉及新工体周边沿街景观提升、重点商圈广场景观提升、绿化隔离带改造提升、老旧社区外围景观提升等4大类改造内容，逐渐满足观赛与日常购物人群的多方位消费需要。

与此同时，去年回归的新工体的商业部分也有望很快与人们见面。据悉，新工体的地下商业空间已引入高知名度的俱乐部、体育运动相关的品牌，将以“体育＋”的模式在商圈内与其他项目形成差异化的打法。

2023年年底，北京地铁17号线北段（未来科学城北－工人体育场）正式开通试运营，市民乘客可乘坐地铁17号线往返天通苑、太阳宫、三里屯等北京大型重点居民区和优质消费区，在缓解城市交通压力的同时，也进一步为商圈增添了活力。

在城市更新和商圈建设的共同作用下，三里屯商圈中的更多改变正在发生。相信凭借各方协同努力，三里屯商圈将在统一、大范围、实质性的管理之下持续繁荣，原有城市记忆和文化符号也将以更健康的状态发展下去。