望京凯德Mall餐饮火爆 华联新一城借势突围任重道远

　　（赢商网北京站报道）随着北京区域规划的不断发展，望京区的商业版图已逐渐成型：东南商圈以望京国际商业中心、方恒国际中心、望京新世界为代表；中部商圈以凯德Mall、新一城沃尔玛为代表；西部商圈以北京香颂、望京NOVO为代表；北部商圈以六佰本及华彩国际中心为代表。

　　而从地理位上看，中部商圈堪称望京的商业核心，在商业物业类型及经营效果上，凯德引领望京商业的“Mall时代”，但内部餐饮与零售分化明显；华联BHG精品百货与凯德“连体”共生之余，客流导入明显乏力；而新一城则基本仰仗沃尔玛，商业特色与优势却并不鲜明。

图为望京西园四区内火爆的餐饮一条街。其实，特色与实力兼备的望京社区商街，在经济发展变化中也在不断调整，以往一些韩日特色鲜明的服饰等店面逐渐减少，街区商业与购物中心一样，餐饮反而被不断强化。

　　此外，望京向来被认为是北京韩日外籍人士、留学生的聚集区，很多非常地道和具有韩日风潮的餐饮和服饰店都藏在更为“隐蔽”的地方--社区商业，紧邻上述三个项目的望京西园三、四区内，大小餐饮、超市等随处可见。于此之时，再加上目前大的营商环境，望京核心商圈商业艰难前行的同时，商业自身的重新定位、调整及升级仍然迫在眉睫。

　　凯德Mall人气火爆

　　零售类销售乏力？

　　众所周知，传统、成熟的商业氛围、丰富的交通，尤其轨道交通是凯德商用项目选址的必搭要素。

　　望京凯德Mall 2006年7月对外营业，位于阜通南大街与广顺北大街的交汇处，是望京传统商业的核心区。项目发展商为凯德商用，体量为8.8万平方米，定位为“新时尚轻奢侈 乐享生活式购物中心”。

图片上部为从南侧拍摄的项目外观，华联的外包堪称一般；

下侧为凯德mall的外包设计，虽然赶不上凯德其它项目，但明显好于华联BHG。

　　该区内日韩外籍人士多居住于此，区域交通优势明显。目前，项目周围遍布10多条公交线路，离首都机场较近，地铁15号线从其北侧“擦肩”，但随着规划、建设中通过项目的14号线投入运营后，望京凯德Mall的轨道交通优势将大大增强。

　　近期，赢商网记者对该项目进行考察发现，“地利”与“人气”兼备的望京凯德Mall，由于具备舒适的购物空间、拥有丰富的餐饮及儿童业态，场内人气明显高于周边商业。尤其到了午餐时间段，B1层及其它餐饮商家的生意都比较火爆。

众多楼盘项目到凯德mall “抢”客源

　　或许正是看重项目的人气与消费能力，区别于其它商业场子的是，首创·派上国际、中粮·祥云、云溪、臻园4个房地产项目还在场内设置了售楼区。

　　即便如此，望京凯德Mall火爆的背后，却难掩零售品类业绩的乏力。

　　一位接近并熟悉项目的业内人士曾向赢商网记者透露：“感觉望京凯德Mall零售的销售情况不是很好。”

　　一位居住在附近的顾客表示：“凯德Mall来了之后，感觉购物比以前方便许多，但感觉除了吃的和小孩玩的之外，其它生意一般，但到了周末人就特别多。”

　　在项目走访中，记者也发现，在同一时间段，场内的餐饮和儿童娱乐聚集的顾客比较多，服饰、钟表、饰品、鞋店中除ZARA、优衣库之外，其它品牌的进场率并不高。尤其是该建筑的另一部分商业是一个几乎与凯德Mall逐层对应的华联“BHG时尚百货”，很多顾客却不清楚二者的关系和区别。此外，场内并未开设影院及KTV这样聚集人气的主力店业态。

　　“华联是凯德的主力租户”、“两家商场不是一回事，经营和服务都是独立开的”，赢商网记者通过多方途径从项目处确认到上述信息。但当记者想询问场内销售情况时，却未能得到公司方的回复。

　　其实，从望京凯德Mall 8年多的运营积淀，已经可以肯定运营方的招商能力。记者注意到，除了庭间的短期摊位品牌更换相对频繁之外，望京凯德Mall的各业态租户保持相对稳定，品牌的调整多是集中在内部楼层的调动。

　　“望京凯德Mall经过多年的运营，其效果还是值得肯定的”，一位业内资深人士还对赢商网记者如是分析，“零售销售乏力在目前整个商业环境的普遍存在，而凯德Mall比较吸引人的是社区模式的Mall，融合超市、百货店、品牌独立店、店中店、咖啡店、餐饮、健身会所等业态，未来调整中仍需要加强其社区性、聚会休闲等功能。”

　　华联、新一城借势

　　商业转型任重道远

　　同在阜通南大街与广顺北大街的十字路口上，华联商厦（包括BHG超市及BHG时尚百货”）与新一城的商业明显冷清许多。望京凯德Mall吸引人气的同时，华联与新一城也不断推出各种打折、优惠活动，希望能够吸引或为其导入客流。

　　据赢商网记者采访获悉，望京华联商厦包括“BHG超市”及“BHG时尚百货”两大部分，是凯德该物业的主力租户，几乎占去了整个项目1/3的商业面积，在经营及管理上各自独立。

图为华联BHG在1层靠近凯德mall入口处的促销活动。

不定期、分品类的促销，是华联吸引人气的主要方式。

　　其实，望京华联商厦与凯德Mall“长在一起”有其历史原因。

　　2005年初，凯德商用进军大陆北方市场时，因不了解市场，就选择了与华联等老牌区域名企合作。这期间，凯德就曾收购了许多华联的“瑕疵”物业，通过成熟的运营活跃项目、使其增值。而二者在初期合作中，华联就是以主力店的形式入驻项目。

　　目前，华联各楼层业态品牌基本与凯德Mall形成呼应：B1层BHG超市与凯德Mall地下一层餐饮一脉相承；2层少女装 、淑女装、时尚女包、流行饰品和3层男装、男鞋、箱包配饰、小家电、数码用品等，基本也于凯德保持一致--以潮流服饰为主要业态；4层的儿童业态更是与凯德4层儿童娱乐区配套，整层基本是母婴用品及儿童鞋服，盖姆龙游戏天地则与凯德宝跃堂乐园形成对应。

华联BHG时尚百货1层鞋区极具人气，很多逛凯德mall的顾客都会来这里“找鞋子”。

其实，不仅是望京的华联，在赢商网记者踩盘中发现，很多传统百货的鞋区都有逆袭现象，人气好于场内其它零售。

　　尤其需要指出的是，华联1层大面积的女鞋区，似乎成为了项目吸引人气的重要原因。但餐饮和儿童互动性业态匮乏的华联，很多时候，1层之外的其它楼层顾客明显较少。

　　上述业内资深人士对赢商网记者表示：“该区的华联是明显的传统百货模式，而目前百货业的整体情况呈现下滑”。由于受自身经营模式及建筑格局的限制，华联更多地成为了为凯德Mall“做嫁衣裳”的大百货业态。

　　但在该核心区，BHG超市之于凯德能称之为华联的亮点的话，规模更大、品牌更全、价格更丰富的新一城沃尔玛，可以说更具优势。

新一城的商业主要集中在3层及以下，除了沃尔玛、大量餐饮、儿童之外，其它零售非常少。

　　资料显示，望京新一城于2009年6月开业，项目体积为5万平方米，是由深国投商用置业SCPRE TAIL全资并自行经营管理的、以沃尔玛为主力租户的购物中心。

　　虽然新一城号称是包括珠宝、钟表眼镜，儿童娱乐，特色餐饮，大型超市为一体的生活主题购物中心，很多顾客也反映：“新一城除了沃尔玛、儿童乐园和一些康师傅私房牛肉面、肯德基、呷哺呷哺等快餐厅，就没什么可逛的了”。以至于很多时候，沃尔玛的知名度被凌驾在新一城之上，成为项目的代名词。

从新一城项目北侧望去，楼上似乎处于空置状态，项目玻璃甚至出现破损。

　　记者也发现，这里的品牌档次整体较低、布局及陈设简单且杂乱，餐饮业几乎都是以快餐品牌为主。在项目走访的当天，记者还注意到，新一城沃尔玛之上的楼层从外望去明显空置，有的玻璃甚至还被砸破。

　　对于新一城经营不善的原因，有分析认为，新一城是中国沃尔玛的股东，曾与沃尔玛在内的大润发、吉之岛、中影集团、华润万家等国内外著名公司建立战略合作关系，其股东为华润集团和太平洋投资集团。 或许正是因为大股东身份，项目仅靠沃尔玛就可以收回利润，因此一直没有寻求较为积极的定位改善和品牌招商。

　　针对该区华联和新一城今后的商业发展，上述业内资深人士认为：“项目运营方的‘内功’还有待加强，同时，立足社区商业及该区写字楼人群特点，形成错位经营，或许是项目未来调整的重点。”