赢盛《决策参考》研究:2014年商业地产大现状*大预测

　　 一、商业地产发展现状分析

　　现状一：商业地产投资同比增长28%，一二线城市购物中心空置率亮红灯

　　商业地产持续发展，2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，同比增长28.28%；目前购物中心同质化严重，并因受电商等多方面影响，空置率上升。二线城市空置率平均达10.5%，超出警戒线。

　　现状二：二线城市大体量购物中心占比高于一线，市场风险也高于一线

　　我国一二线城市购物中心的平均体量从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米。二线城市购物中心开发量仍保持较快增长，10万平米以上购物中心在购物中心总存量中的占比远高于一线城市。

　　现状三：社会消费品零售总额增速同比下降2%，实体商业利润再度摊薄

        2014年上半年社会消费品零售总额增速放缓，同比增长率从2013年的13%，下降到11%。 受电商影响，实体商利润被逐步侵蚀。另因国家严格控制公款消费，餐饮业收入增速放缓，对高档酒店餐饮类经营影响巨大。

　　现状四：商业企业运营情况处于平均线以下，整体运营效率有待提高

　　2014年中国房地产企业持有物业Top50营业规模榜   

 2014年中国房地产企业持有物业Top50营业收入榜

　　根据上述榜单可知，榜单中多数房企集中在基准绩效以下，占比达到35%，，反映出当前商业地产整体运营绩效不甚理想，多数企业处于平均水平以下，整体运营效率存在有待提高之处。

　　基准绩效系数：每10万平方米持有物业每年所带来的营业收入为1.1亿元

　　      本榜单依据绩效系数将营业收入榜的百强企业划分为5个梯队，所谓绩效系数是指每10万平方米持有物业每年所带来的收益（亿元）。

　　现状五：商业地产企业集中度较高，强者恒强

　　根据上述榜单可知，在持有物业营业收入榜单中，前10位公司贡献的营业收入占全部收入的38.7%，收入超过10亿元的26家企业占总收入比例超过65%，集中度明显。

　　在持有物业营业规模榜单中，前10位公司持有面积占全部面积的39.6%，规模超过100万方的31家企业占总规模的68%，集中化程度明显。

　　现状六：“轻资产，重运营”模式受市场追捧

　　目前，更多企业开始注重项目运营。与“轻资产”模式相比，“重资产”模式在净利润率和股权回报率上不占优势。

　　二、商业地产发展形势分析

　　趋势一： 2016年全国面市商业建筑面积将达7759万平方米

　　从2013、2014年全国各大区域商用土地成交面积来预测，2016、2017年商业建筑面积将达到7759万平方米、5750万平方米。其中华东区新增商业建筑面积最高，2016年达到3022万平方米。

　　从2014年商用土地成交面积城市TOP10来预测，三线城市面市量赶超二线城市，2017年潍坊将达133万平方米。

　　趋势二：商业地产全面向体验式倾斜，体验组合模式更多元

　　未来的消费者会更愿意为体验、环境、情感和服务买单。越来越多的商业项目注意到这一趋势，透过轻松愉悦的购物环境，以实现对客流的重新集聚。但是很多人对于体验式业态的认识也存在误区，并且商业项目运作者一定要对体验式业态的风险和局限有清晰的认识。

　　趋势三：商业渠道向O2O延伸是大势所趋

　　O2O购物是以消费者为中心，通过对不同购物渠道的无缝链接，大幅提升消费者的购物体验。为了重新获得并管理更多具有消费粘性的消费者，商业渠道向O2O延伸是大势所趋。商业地产商结合移动互联网打造O2O产业链至少可以带来以下几个方面的机遇。

　　趋势四：社区商业成为开发热点，内向型社区购物中心成新宠

　　目前的零售大环境特征之一就是：大卖场郊区化、边缘化，购物中心社区化，社区商业渐受热捧。消费者以家庭为载体的休闲娱乐体验性消费比例大增，促进了社区商业功能的升级。对于不同房企而言，会根据自有优势和资源来运营和发展社区商业。

　　趋势五：百货业上半年关店创历史之最，奥特莱斯或成百货企业发展出路

　　2014年上半年百货企业关店数量达15家，如此集中的关店潮在近5年的中国百货业尚属首次。国内纯百货业态企业都已经开启、或者即将开启转型之路，就目前的转型方向来看，购物中心和奥特莱斯店是这些百货企业的主要选择。

　　趋势六：外资超市增速放缓，重点加强三四线城市发展

　　近几年外资超市在华销售额下滑，其战略重心在悄悄进行调整。

　　其大部分企业都在战略规划中提到重点加强在三四线城市发展，其中包括家乐福，麦德龙等。

　　趋势七：快时尚以二线城市开店为主，慎重选择三线

　　从开店数量来看，2014年上半年四大快时尚品牌新开店数同比增速变化不大，除ZARA外都有小幅上涨。

　　从城市级别来看，2014年上半年，快时尚品牌主要集中在一线、二线城市。

　　其中，二线城市新增门店数量达56家，超过一线城市新增的37家门店。三四线城市仍然不是快时尚开店重点。

　　趋势八：餐饮回暖，轻餐饮成为购物中心招商大热门

　　餐饮业继2013年度滑到谷底之后，在2014年有回暖迹象。国内高端餐饮行业受国家政策影响，业绩下滑。轻餐饮开店速度远超过高端餐饮，发展势头迅猛。