上半年上市房企租金收入：新鸿基146亿居首 万达第二

　　各诸侯争战商业地产，全国在建的商业地产项目将在2015年、2016年被集中释放，未来商业地产市场将不可避免地面临更加激烈的竞争。目前，房地产企业在商业地产方面的运营情况如何，或许从各大上市房企财报中呈现的租金收入情况，能窥得一二。

　　记者对上市房企2014年上半年报进行梳理，对内地及港资房企中涉足商业地产的21家房企租金收入进行统计发现，租金收入整体增长比例较快，但租金收入占比以及租金收入水平方面，内地房企和港资房企的表现有较大的差距。

　　总体而言，港资房企在商业地产方面长期持有的经验和精细化管理以及融资优势，使得其在商业地产租金收入有较好表现以及商业地产领域的市场影响力；而内地房企由于融资环境、商业地产运营经验不足、被动转型等方面的因素，还处于规模扩张阶段，商业地产管理相对粗放，租金收入情况还不尽如人意，自然还不能和港资房企相比。

　　新鸿基收入146亿元位列第一

　　记者选取了21家上市房企（包括H股和A股）进行统计，主要标准是这些房企有涉足商业地产开发，并在半年报的主营业务收入中详列了租金收入。不过，由于不同公司对商业地产的对象和描述也不一致，为方便统计，租金收入的对象为房企持有物业收入，包括购物中心、写字楼、公寓的租金收入以及酒店的经营收入，个别房企只是单纯列出了购物中心的租金收入，另外做了注明。

　　根据租金收入情况，记者对这21家上市房企的租金收入进行了简单排行。宇博智业市场研究中心了解到，2014年上半年，新鸿基持有物业收入146.41亿元，位列第一；万达集团收入51.77亿元，位列第二，值得说明的是，万达集团持有物业收入仅统计购物中心租金收入，如果加入写字楼租金收入和酒店收入，或超过新鸿基；九龙仓以50.67亿元位列第三；太古地产收入43.12亿元，排名第四；恒隆地产则排名第五为，持有物业收入 28.16亿元；接来下是华润置地、世茂房地产、瑞安、中粮置地、新世界中国。

　　房地产行业分析及市场研究报告获悉，从持有物业收入总额上来讲，21家上市房企中，2014年上半年持有物业收入在20亿元以上的企业仅有6家，占比约28.57%；其余的15家房企收入都在10亿元以下，占比71.43%。总的来说，持有物业收入水平还相对较低。

　　不过，持有物业收入增长比例较快，15家上市房企增长比例在10%以上，国内房企由于持有物业收入基数相对低，而近两年开发速度较快，增长速度较快；而港资房企也保持较稳定的增长，保持10%以上增长率，九龙仓的增长比例达到了19%。

　　港资房企租金收入占比高 恒隆高达74.92%

　　从收入结构上来讲，国内房企收入来源主要还是销售收入为主，租金收入占比非常低，而港资房企租金占总收入比例较高。

　　恒隆地产持有物业收入占总体收入的高达74.92%，可以说是名副其实的“收租公”。新鸿基和恒隆地产不相上下，占比达到74.6%；而太古地产和九龙仓的持有物业收入占比分别为51.71%、49.77%，几乎都在50%以上。

　　而在国内房企中，仅万达集团租金收入占比价高，达到22.3%，其余房企的占比都在10%以下，普遍占比较低，这和港资房企还有非常大的差距。

　　亿瀚中国董事、亿瀚智库中国上市房企研究中心主任张化东表示，很多港资房企较早涉足商业地产，有先发优势，占据了比较好的地段位置。像恒隆、新鸿基、九龙仓等在一线城市占据了最好的位置，土地成本较低。而且经过多年的运营，度过了培育期，租金收入水平较高。

　　以恒隆地产为例，早在1992年就进入内地开发商业地产。1999年12月，其在内地的第一个大型综合性商业地产项目“港汇恒隆广场”（当时还叫“港汇广场”，2011年更名）开业，位于地铁一号线徐家汇站上盖，可以俯瞰上海徐家汇商业中心区域。2001年，上海恒隆广场就开业，占据上海静安区南京西路这样的核心位置，已经成为中国时尚高地，是国际大牌的聚集地。而目前，上海恒隆广场和港汇恒隆广场已经成为恒隆地产租金是收入最高的商业项目，上半年，这两个商业项目包括写字楼、酒店收入共计13.95亿元，几乎占到恒隆地产持有物业收入28.16亿元的一半。

　　纵观国内房企，作为国内最早涉足商业地产的地产企业之一，龙湖地产旗下的首个商业地产项目“重庆北城天街”也还在2003年才开业，而万达集团在2005年才开始转型商业地产。

　　此外，张化东还表示，港资房企比国内房企拥有的另一优势是，港资房企的融资成本比较低，比内地房企融资成本低很多，可以大规模持有物业，并经过前期的经营之后，不仅租金收入水平较高，物业增值也较快。而国内房企融资成本较高，对资金回报率要求较高，需出售部分物业，回流资金，物业持有比例相对较低。

　　国内房企租金收入水平较低

　　不仅在持有物业收入占比上，港资房企和国内房企拉开很大的距离，在每平方米物业租金收入水平上，国内房企也望尘莫及。

　　从租金收入水平来看，九龙仓和恒隆地产是当之无愧的商业地产老大。中国报告大厅了解到，虽然九龙仓持有物业74.38万平方米，但持有物业收入就达到了50.67亿元；恒隆地产的平均水平也差不多，持有物业65.7万平方米，持有物业收入43.12亿元。再看看，万达集团，持有物业收入和九龙仓差不多，51.77亿元，但是这是808.7万平方米物业的收入总和，是九龙仓的16倍。也就是说，九龙仓平均每平方米持有物业的收入是万达集团的16倍。

　　根据万达商业地产的预披露招股书显示，2014年上半年，万达广场购物中心的总租赁面积808.7万平方米，平均每月每平方米租金收入75元。平均到每天，购物中心租金收入为每天每平方米2.5元，这样的水平，在行业内可以说是非常低。由于万达广场大部分购物中心都位于二三线甚至四线城市，并且在2011年、2012年、2013年开业的项目较多，培育期都在三年之内，所以就拉低整体的租金收入。

　　而恒隆地产的上海恒隆广场和上海恒隆港汇广场，2014年上半年收入9.72亿元，两个项目建筑面积共计17.5万平方米，平均每月的租金收入为462.85元/平方米，平均每天则是15.4元/平方米。

　　“港资房企花了20年到25年时间从住宅开发转型到商业住宅并重开发为主，拥有较长的持有物业运营经验，而国内房企则是被动转型，并且是近几年的事，商业地产运营经验家较少”，张化东表示，港资房企还有另一优势，那就是港资房企在商业地产中的精细化管理，国内房企在商业地产运营方面还处于粗放管理阶段。

　　虽然这几年国内商业地产开发比较火热，但是租金收入水平还比较低，主要是很多项目都处于培育阶段，这也是原因之一。“国内房企要想在租金收入水平上有较大提高，还需要比较长的周期，虽然今年、明年和后年是商业地产开业爆发年，但但实际上租金水平现在越来越低，和商家的溢价也越来越低，因为供给量大，招商压力大，很多项目都是半年免租吸引商户进来。深圳为了引入大品牌，还提供装修补贴，按年免租，对于整体租金水平起到了拉低的作用”。

　　总体而言，国内房企无论是在租金收入结构占比上，还是平均水平收益上，与港资房企相比，还有较长的一段距离。在商业地产之路上，国内房企仍有非常长的一段路要走。