手握6069亿，新鸿基太猛了！

作者/唐一刀

在香港，坊间流传，“不拥有一套新鸿基的物业，都算不上是香港的富豪”。

相较之下，在内地，由于长期战略扩张相对审慎，新鸿基的商业存在感，一直都处于一个缓慢浸入的过程。

不过，多年积蓄后时机到来，新鸿基或正迎来内地商业物业高速兑现和收获！

资产净值，集团手握港币6068.78亿；

集团收入，期内收入港币275.4亿；

集团收租，按年上升4%至港币124.54亿；

土地储备，内地土储超香港840万平方尺。

2月28日，新鸿基地产发布2023/24年度中期财报，业绩取得明显增长。

新鸿基2023/24中期业绩图源：新鸿基地产官网

对比2022/2023年全年情况，业绩的反弹，之于新鸿基来说，这是其进入内地多年后，项目越来越成熟，商业版图越来越大的有力印证。

看起来，谨慎多年，新鸿基内地要猛发力了？

2023/24中期收租124.54亿

内地增长速度是香港的8倍

对比香港，2023/24中期，新鸿基内地的商业表现强势。

1.内地租金按年增16%，增速是香港的8倍。

与往年新鸿基集团业绩情况，大都是香港表现较好不同，2023/24期内，截至2023年12月31日止6个月，新鸿基内地商业物业表现却更为亮眼。

根据财报，2023/24年度中期业绩，新鸿基内地租金收入28.96亿元，按年增长16%；而香港物业投资租金收入为港币89.41亿元，仅按年增长2%。

新鸿基2023/24中期业绩图源：新鸿基地产官网

从增长表现来看，内地的增长速度直接是香港的8倍。

2.内地已开12个商业，还有6个重磅项目筹开。

据不完全统计，截至目前，新鸿基在内地一共开出了12个商业项目。

分别为上海中环广场、佛山南海广场、北京APM、上海IFC、上海环贸iapm、广州天汇广场IGC、广州天环、上海OneITC、北京NTP新城广场、上海TWO ITC、成都环贸ICD、南京IFC。

其中，多个项目的业绩和运营表现亮眼。

上海IFC，开业14年，销售和运营表现，持续稳居上海乃至全国重奢商业前列，整体出租率也继续保持在较高水平。

南京IFC，2024年开年正式试业，CHANEL、LV、DIOR、Gucci、Prada、Burberry等奢侈品大牌悉数到场，轰动业界。

此外，还有如上海环贸iapm、上海OneITC、广州天环广场等重点项目，在上海和广州也一直是城市重点商业，经营情况非常不错。

截至目前，新鸿基内地筹开商业6个。

分别为上海ITC三期、杭州IFC、苏州环贸ICC、广州南站ICC、广州南沙庆盛站ICC、上海TOD TOWN天荟。其中，待开重点商业，杭州IFC，正在建设中。

3.内地土储持续超过香港，版图越来越大。

相比其它进军内地的港企来说，新鸿基的步伐一直都相对谨慎和低调。

正如集团主席郭炳联所说：“集团非常重视现金流管理，将继续恪守审慎的理财原则，包括严格控制资本支出，并以高度选择性的策略补充土地。”

“明牌”的审慎策略，往年新鸿基的内地土储变动都不算很大。而值得注意的是，近几年，翻看新鸿基的财报可以发现，其内地土储已经远超香港。

2022/2023年全年，新鸿基香港土储5800万平方尺，内地土储6750万平方尺，内地远超香港950万平方尺。

新鸿基2022/23年度业绩图源：新鸿基地产官网

2023/24年度中期，新鸿基香港土储5880万平方尺，内地土储6720万平方尺，内地土地储备和未来商业版图依旧超过香港。

走出上海大本营

南京IFC、杭州IFC、大湾区…

新鸿基内地持续发力

笔者观察，新鸿基内地业绩和表现有了明显收获背后，是其商业步伐开始跳出“舒适区”。

一方面，商业布局城市上，走出上海大本营。

回看新鸿基从1993年初进内地，开发北京新东安广场，就是现在的北京APM。在这之后，新鸿基在内地的大部分商业项目，都一直深居上海。

1999年，新鸿基上海首个商业项目，上海中环广场开业。此后，又相继开出上海国金中心IFC和上海环贸iapm。

直到现在，新鸿基内地已开12个商业中，上海就占了5个。同时，上海还有2个项目待开。

不过，近几年，从新鸿基最新的商业动态来看，集团在内地想走出上海大本营的风向明显。重点在上海之外的城市拿地，并开出新项目。如南京、苏州、杭州、广州等。

另一方面，南京IFC重磅开业，内地终于迎来第二座重奢IFC。

作为新鸿基的重奢产品线IFC，内地长期只有一座上海IFC之后，重奢商业扩张上，新鸿基内地IFC的项目数量终于有了1的突破。

今年1月3日，南京IFC正式试业。

商场位于南京河西中央商务区，商业楼面面积约为10万平，营业楼层9层。据悉，试业当天，商场引进168家高端品牌。

图源：南京IFC官微

目前来看，开业之后，业内口碑，商场的业态和品牌，实力强劲。笔者翻看南京IFC官微，目前商场重要的品牌矩阵情况：

奢侈品：CHANEL、LV、DIOR、Gucci、Prada、Burberry、圣罗兰、CELINE、华伦天奴、Fendi、Balenciaga等。

图源：南京IFC官微

珠宝和腕表：梵克雅宝、卡地亚、宝格丽、Tiffany&Co、戴比尔斯、江诗丹顿、万国、万宝龙等。

高化和香氛：CHANEL、YSL、HR、CPB、Guerlain、La Prairie、Jo Malone、Tom Ford等。

不得不说，新鸿基高奢这一块，在内地要么不出手，一出手都是行业标杆项目，商业实力稳居国内重奢商业头部。

此外，内地商业合作模式上，从抱团发展到独立开发。

与其它港资进军内地“高打高举”的策略不同，新鸿基决定在内地大力发展优质商业的时候，稍微有点“姗姗来迟”，彼时内地重点城市的优质地块已经所剩不多，新鸿基拿地不得不转换思路，选择与当地开发商或公司进行合作。

如：新鸿基在内地的第一个项目北京APM，就是与北京东安集团合作；新鸿基广州天环与天汇广场，也都是合作开发；包括其将在上海待开的徐家汇中心ITC、上海TOD TOWN仍是与上海建工集团、上海城开和闵行城投合作。

不过，可以看到，新鸿基内地也在努力摆脱合作依赖，开始尽可能多的独立开发项目。如其待开项目中，全国第四座、内地第三座IFC，杭州IFC，就是新鸿基在杭州的独立操盘项目，总投资超300亿元。

走出了“舒适区”，未来几年内，新鸿基内地将迎来多个项目和多个城市的重点开花。

在这之中，值得关注的是，新鸿基重仓大湾区的势头猛烈。

继广州天环广场和天汇广场后，2018年、2021年，新鸿基分别在广州南沙庆盛站和广州南站拿下核心TOD，拟开发和打造TOD大型商业体。

只不过，广州之外，大湾区的深圳还是新鸿基商业“处女地”。新鸿基内地发力之时，下一步，深圳能否迎来新鸿基的商业，值得期待！