经济逆风期 凯德投资新年计划着重剥离中、美资产

撰文/彭莹琛

2月28日，重组后的凯德投资在新交所交出第三份年度财报。

相较上市后首份财报中收入、营运净利润等多项数据同比增长，凯德投资2023财年业绩并不算好看。

财报扫描

报告期内，凯德投资收入27.84亿新元，同比减少3.2%；毛利12.6亿新元，同比下滑2.3%；现金净利7.81亿新元，同比减少6%；归属利润大幅下滑79%至1.81亿新元。

现金净利的实现得益于该财务年度内实现的5.68亿新元运营净利，以及通过撤资行动获得的21亿新元稳定投资组合回报。

对于上述四项数据不同程度的下滑，凯德投资指出这是由于宏观经济挑战的影响。归属利润的下降幅度较为突出，主要是因为新加坡上市基金管理公司的全球投资组合在下半年亏损了1.7亿新元。

据观点新媒体了解，凯德投资的EBITDA达到11.04亿新元，相较于上一财年同比增长了44%，而房地产投资业务（REIB）的经营EBITDA却下降9%至19.3亿新元。

作为凯德投资的核心收入来源之一，管理费收入相关业务在2023财年实现了显著增长，包括上市基金管理、私人基金管理、住宿管理和商业管理板块。

期内，管理费收入相关业务（FRB)总营收增加至10.70亿新元，同比增长9%；其中，来自住宿管理的收入起到了支撑作用，为整体EBITDA贡献了约60%。

酒店管理费用相关收入较上年增长28%，达到3.31亿新元，距离2028年的5亿新元目标已完成66%。

凯德投资表示，53家酒店有近9600个单元投入运营，17%的房产完成签约转换是2022财年的两倍多。而且国际旅行的反弹推动酒店业的单间收益上涨20%，达到91新元，包括雅诗阁（Ascott）、馨乐庭（Citadines）、盛捷（Somerset）和Lyf等品牌。

报告期内，净债务与权益比率保持相对稳定，2023年为0.52，较2022年上升0.04，但隐含的利息成本提高80个基点至3.9%，这抵消了一部分物业层面的表现。

另一方面，投资物业重估造成了凯德投资2023财年5.68亿新元非现金公允价值损失，以及5.99亿新元公允价值损失。

具体来看，由于租金和市场前景疲软，导致中国跨资产类别的公平价值损失约5.11亿新元；美国方面，则是因为资本化率扩大造成多户型住宅、商业园区/物流地产以及旗下相关资产的公允价值损失约2.13亿新元。

与此同时，新加坡和印度的部分资产录得公允价值收益，分别为1.65亿新元和4400万新元，部分抵消了其他市场的损失。

因而在业绩发布会上谈到战略方向时，凯德投资指出在经济逆风期，计划在2024年着重于中国和美国的资产剥离。

资产剥离途中

查阅财报，凯德投资在2023财年实现了总撤资价值20.59亿新元，有效撤资价值为14.83亿新元，涉及中国、欧洲、东南亚、日本等区域。中国撤资项目包括有出售佛山物流开发项目30%股份、数据中心资产也被部分或全部出售等等。

今年1月31日，消息指凯德投资与友邦人寿保险有限公司共同成立合资公司，以重构北京凯德·星贸项目资本结构。基于此，凯德投资将北京凯德·星贸项目95%的股权出售予友邦人寿，保留其余5%股权，交易总对价近24亿元。

据了解，该项目的前身是博瑞大厦，位于朝阳区核心商务区，地上建筑面积为4.48万平方米。2023年9月，随着首阶段接近80%的空间完成资产优化更新，该项目以“北京凯德·星贸”的全新品牌形象重新投入市场运营。

仅从交易金额来看，凯德在收购该项目后，对资产进行了系列化改造升级后，获得了3.6亿元的账面收益。

而在同一时期，凯德中国信托亦完成了北京凯德MALL双井购物中心的出售。

早在2021年，凯德投资在中国剥离了约101亿新元资产，主要是当年6月，凯德集团向平安人寿出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权，并将继续负责六个项目的运营及资产管理。

从整体战略来看，凯德投资在过去几年中进行了一系列资产处置和优化操作，通过剥离非核心或不符合其长期发展战略的资产，以调整在中国的投资布局，并将资本回收用于更有潜力的投资领域或其他战略投资项目。

凯德投资主席高启坤（Miguel Ko）表示，公司2023财年从第三方资本筹集了28亿新元，高于2022财年的20亿美元。凭借严格的资本管理和强大的资产负债表，公司处于有利位置，可以实现全球投资组合多元化并寻求并购机会，以加速其发展增长动力。

随着接近2024财年1000亿新元的部署管理资金(FUM)目标之际，凯德投资宣布，其设定了五年内资产管理规模将翻一番，达到2000亿新元，同时聚焦在住宿、新经济及REITs等领域扩大规模。